Die Welle der Erbschaften in Deutschland rollt weiter und darunter befinden sich jedes Jahr dreistellige Immobilienvermögen. Oft werden die geerbten Häuser und Wohnungen wieder verkauft. Welche Schritte wann zu tun sind und wo Kosten lauern, beschreiben wir hier.

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Nicht kopf- und planlos handeln

Bei den jährlich rund 800.000 Erbfällen in Deutschland werden etwa 200 bis 300 Milliarden Euro vererbt. Die Hälfte des Wertes beruht auf Immobilienvermögen. So gesehen spielen bei jedem Erbfall Immobilien eine große Rolle. Daher wird oft bei den Erben die Frage gestellt, ob das Haus oder die Wohnung aus dem Nachlass verkauft werden soll.

Doch bevor ein geerbtes Haus verkauft werden kann, sind einige Überlegungen wichtig. Es sollten diese Fragen geklärt werden:

  • Ist der Nachlass überhaupt werthaltig: Lohnt sich ein etwaiger Hausverkauf oder ist er mit hohen Kosten verbunden?

  • Wie ist der Nachlass geregelt ist: Wer soll laut Erbvertrag die Immobilie erben, oder gilt gesetzliches Erbrecht zu gleichen Teilen?

  • Gibt es andere Pflichtteile von gesetzlichen Miterben zu berücksichtigen und wie lässt sich das praktisch zu welchen Kosten umsetzen?

Nach dem Erbrecht stehen Ihnen bis zu sechs Wochen Zeit zur Verfügung, sich zu entscheiden: Nehme ich das Erbe an oder schlage ich es aus? Jedenfalls können Sie das Erbe nur als Gesamtes annehmen - also zum Beispiel auch mit den vorhandenen Schulden bei einem geerbten Haus. Wenn Sie es annehmen, sollten Sie als nächstes einen Erbschein beantragen. Auch dann, wenn Sie nur einen Pflichtteil beanspruchen.

Gehört die geerbte Immobilie zu einem sogenannten Gemeinschaftserbe, stellt sich die Frage, wie es auf die anderen Miterben aufgeteilt werden soll. In diesem Fall gilt es, sich unter der Erbengemeinschaft zu verständigen:

  • Wie und womit sollen die Miterben ausbezahlt werden?

  • Soll das Haus verkauft, eigengenutzt oder weiter vermietet werden?

  • Wie soll die weitere Erbauseinandersetzung erfolgen?

Damit eine Berechnung und Aufteilung etwaiger Auszahlungsbeträge an einzelne Erben stattfinden kann, muss zuerst der sogenannte Verkehrswert der Immobilie festgestellt werden. Es empfiehlt sich, ein kostenpflichtiges Wertgutachten erstellen zu lassen. Denn jedes Haus hat viele individuelle Merkmale, die nicht alle in einer kostenlosen Immobilienwert-Berechnung über einen Online-Rechner einfließen können. Zudem sind entsprechende Immobilien-Wertgutachten gerichtsfest und werden auch vom Finanzamt als Grundlage zur Ermittlung der Erbschaftssteuer anerkannt.

Das von einem Sachverständigen erstellte Wertgutachten berechnet dann den Verkehrswert der geerbten Immobilie. Dieser gibt an, wie hoch der mögliche Verkaufserlös für das Haus oder die Wohnung sein könnte. Berücksichtigt wird dabei unter anderem auch der aktuelle Zustand der Immobilie und die derzeitige Marktlage. Sollten eventuelle Miterben ausbezahlt werden müssen, aber die vorhandenen finanziellen Mittel nicht ausreichen, spricht alles dafür, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen.

Tipp

Ein Verkehrswertgutachten bedeutet zwar nicht selten vierstellige Honorarkosten durch den Gutachter. Diese Kosten können aber von der Steuer abgesetzt werden: Sie lassen sich von dem zu versteuerndem Erbschaftsvermögen abziehen und mindern damit die Erbschaftssteuer. Außerdem verschafft das Gutachten ein objektives Bild vom Wert und dem Zustand der geerbten Immobilie und gibt eventuell hilfreiche Hinweise. Das kann nützlich sein, wenn es darum geht, mit gezielten Instandsetzungen und Renovierungen das wertsteigernde Potenzial in einer geerbten Immobilie für einen späteren Verkauf zu heben, dabei aber zuvor möglichst wenig Erbschaftssteuer gezahlt zu haben.

Der nächste Schritt: Hausverkauf mit Erbschein

Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, durch welches dem Inhaber bescheinigt wird, dass er rechtmäßiger Erbe ist. Den Erbschein stellt das Nachlassgericht aus. Zuständiges Nachlassgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz gemeldet hatte.

Dabei müssen die Erben gegenüber dem Nachlassgericht ihren Anspruch wie folgt nachweisen:

  • durch die Vorlage eines öffentlichen Testaments oder

  • eines Erbvertrages oder

  • durch Nachweise des Verwandtschaftsverhältnisses zum Verstorbenen (Familienstammbuch oder entsprechende Urkunden etc.) im Fall gesetzlicher Erbfolge.

Allgemein müssen bei jedem Erbschein-Antrag noch folgende Unterlagen dem Nachlassgericht vorgelegt werden:

  • Personalausweis

  • Sterbeurkunde

  • eidesstattliche Versicherungen bezogen auf die Richtigkeit Ihrer Angaben.

Danach fertigt das Nachlassgericht einen Erbschein in der beantragten Form an:

  • als Allein-Erbschein (es gibt nur einen Erben)

  • als Gemeinschaftserbschein (es gibt mehrere Erben)

  • Teilerbschein (für jeden Erben einer Erbengemeinschaft einzeln)

Welche Unterlagen und in welcher Form zur Beantragung eines Erbscheins benötigt werden, sollte vorher beim zuständigen Nachlassgericht erfragt werden.

Nachdem Sie einen Erbschein erhalten haben, können Sie beim Grundbuchamt auch einsehen, ob das Haus oder die Wohnung mit Grundschulden und Rechten dritter belastet ist und wie hoch.

Kosten des Erbscheins

Denken Sie daran, dass für die Erstellung eines Erbscheins erhebliche Gebühren anfallen. Die Kosten richten sich nach dem Wert des Erbes zum Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich der Schulden des Erblassers. Zudem wird die Höhe der Gebühren durch den Aufwand des Erbscheinverfahrens beeinflusst. Wenn ein Erbschein insbesondere nur für einen bestimmten Zweck angefertigt werden soll, sind die Gebühren niedriger. Hier ein paar Gebührenbeispiele gemäß § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) Wertgebühren (1,0-Gebührensatz):

Nachlasswert bis: Gebühr:

  • 125.000 € 300,00 €

  • 200.000 € 435,00 €

  • 350.000 € 685,00 €

  • 500.000 € 935,00 €

  • 750.000 € 1.335,00 €


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Tipp

Die Kosten des Erbscheins können als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden.

Haus verkaufen ohne Erbschein

Wer als Immobilien-Erbe das Haus ohne Erbschein verkaufen will, wird schnell die Hürden und Stoppschilder bemerken. Praktisch geht kaum etwas ohne Erbschein, sei es bei den Banken, Behörden, Versicherungen oder letztlich beim Grundbuchamt. Denn wenn ein Haus verkauft werden soll, muss der Verkäufer dort als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen sein. Und nach der Grundbuchordnung ist die Vorlage eines Erbscheins zwingend vorgeschrieben, damit der Eintrag als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgen kann.

Bis auf diese Ausnahme: Wenn der Antragsteller sein Immobilien-Erbe durch ein öffentliches Testament oder einen Erbvertrag nachweisen kann. Wichtig dabei ist, dass es ein eindeutiges notarielles Testament oder ein Erbvertrag ist, aus dem das Grundbuchamt die Erbfolge zweifelsfrei ermitteln kann (OLG Hamm, Beschluss v. 26.07.2013, Az.: 15 W 248/13).

Eine Option: Haus verkaufen vor dem Erbe

Grundsätzlich können zukünftige Erblasser mit ihrem Vermögen machen, was sie wollen. Sie können es an zukünftige Erben verschenken oder aber auch verkaufen. Nicht selten ist letzteres der Fall, wenn zum Beispiel die Eltern pflegebedürftig in ein Altersheim müssen und durch einen Verkauf ihres Hauses die hohen Pflegekosten finanzieren. Die von den Eltern noch zu Lebzeiten verkaufte Immobilie wird dadurch zu Geld und fließt vor dem Erbfall in das Geldvermögen der Eltern ein. Liegt kein Testament oder eine letztwillige Verfügung vor, wird das verbleibende Geldvermögen im Erbfall zu gleichen Teilen den Nachkommen zugesprochen.

Hinweis: Haus verkaufen trotz Erbvertrag?

Eine andere Variante, den Nachlass zu regeln, ist der notariell vereinbarte Erbvertrag. Hier kann genau geregelt werden, wie die Erbfolge aussieht und welche Bedingungen an das Erbe geknüpft sind (etwa eine Pflege des Erblassers durch den Erben). Umfasst der Vertrag eine Immobilie, kann der Erblasser das Haus allerdings verkaufen – trotz Erbvertrag. Der Erblasser darf nämlich zu seinen Lebzeiten weiterhin über sein Vermögen verfügen, das gilt ebenfalls für Immobilien.


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