Jetzt kostenlose Bewertung starten →

Wer als Deutsche:r ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung im Ausland besitzt, muss die Steuergesetze des jeweiligen Landes beachten. Hinzu kommen deutsche Steuerregeln wie etwa die Spekulationssteuer, die eventuell anfällt, wenn du deine Auslandsimmobilie verkaufst. Worauf du dabei achten musst und wie du die Besteuerung mit der Spekulationssteuer vermeiden kannst, erfährst du hier.

Du möchtest verkaufen? Prüfe ganz einfach, wie viel deine Immobilie wert ist.


Ferienhäuser mit Palmen

Das Wichtigste in Kürze

  • Einkommenssteuer in der Form der Spekulationssteuer wird auf den Erlös eines privaten Veräußerungsgeschäftes in der Regel dann fällig, wenn eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach ihrem Erwerb den:die Besitzer:in wechselt.
  • Am Erlös wird der Fiskus durch die Spekulationssteuer beteiligt, unabhängig davon, ob sich die Immobilie im In- oder im Ausland befindet. Das liegt daran, dass Ihr Wohnsitz maßgeblich für die zu zahlenden Steuern ist.
  • Hast du die Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt, gilt bei einem Verkauf auch innerhalb der Zehnjahresfrist eine Steuerbefreiung; bei vermieteten Objekten ist das nicht der Fall.
  • Der private Verkauf einer Immobilie im In- oder Ausland nach zehn Jahren ist generell steuerfrei.
  • Die Basis für den Hausverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Starte jetzt kostenlos deine Immobilienbewertung und erfahre, welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist.
Kostenlos
Marktwert-Rechner

  • Individuelle Bewertung Ihrer Immobilie
  • Basierend auf aktuellen Preisdaten
  • Wie hoch ist die Einkommenssteuer auf Erlöse aus privaten Veräußerungsgeschäften?

    Personen, die in Deutschland leben, sind hier in der Regel einkommenssteuerpflichtig. Der Gesetzgeber unterscheidet im Einkommenssteuergesetz (EStG) zwischen verschiedenen Einkommensarten. Eine besondere Form der Steuer auf das Einkommen ist die Spekulationssteuer. Diese fällt unter Umständen auch dann an, wenn du deine Immobilie im Ausland verkaufst.

    Werden Immobilien oder andere Wirtschaftsgüter privat verkauft, fällt der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft unter § 23 EStG. Demnach muss der Gewinn aus einem Immobilienverkauf dann mit der Spekulationssteuer versteuert werden, wenn zwischen dem ursprünglichen Kaufdatum und dem Verkaufsdatum weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich für diese Frist sind die in den notariell beurkundeten Verträgen genannten Verkaufsdaten.


    Bunte Häuser in Polen

    Der Gesetzgeber räumt allerdings Ausnahmen von der Steuerpflicht ein. Und zwar muss auf den Verkaufsgewinn in folgenden Situationen keine Steuer gezahlt werden, wenn:

    • der Gewinn aus dem Immobilienverkauf unterhalb der Freigrenze von 600 Euro liegt
    • Du die Immobilie in der Zeit zwischen dem Kauf und dem Verkauf selbst zu Wohnzwecken genutzt beziehungsweise diese einem deiner Kinder oder Adoptivkinder unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hast
    • die Immobilie erst nach dem Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft wird.

    Für die Ermittlung des Gewinnes und die Besteuerung mit der Spekulationssteuer ist es unerheblich, ob sich die verkaufte Immobilie im In- oder im Ausland befindet. Diese Steuer wird nämlich auf das Einkommen von natürlichen Personen erhoben, die ihren Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland haben. Davon ist unabhängig, wo dieses Einkommen erzielt wird, da das weltweit erzielte Einkommen zur Besteuerung der Spekulationssteuer herangezogen wird.

    hint
    Höhe der Spekulationssteuer

    Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrer Steuerklasse und vom Verkaufsgewinn ab. Meistens schmälert die Steuer Ihren Gewinn aus dem Verkauf um etwa 40%.

    Wann werden beim Immobilienverkauf im Ausland keine Steuern erhoben?

    Wenn eine Immobilie im Ausland durch eine:n deutsche:n Steuerpflichtige:n verkauft wird, gelten die gleichen Voraussetzungen für die Besteuerung des Einkommens wie bei einer Inlandsimmobilie. Das bedeutet, dass der erzielte Gewinn dann nicht steuerpflichtig ist, wenn er unterhalb einer Freigrenze von 600 Euro liegt.


    Mann arbeitet am Laptop und hält Dokumente

    Außerdem wird keine Steuer erhoben, wenn du die Immobilie im Ausland zu Wohnzwecken genutzt hast. Es ist nämlich im Sinne des Einkommenssteuergesetzes unerheblich, ob die Nutzung dauerhaft oder nur zeitweilig stattfand. Hierzu erging im Juni 2017 ein Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH, Az.IX R 37/16). Das bedeutet, dass auch Erlöse aus dem Verkauf von selbst genutzten Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen im Ausland in den Genuss der Steuerbefreiung kommen. Anders sieht es hingegen aus, wenn die Auslandsimmobilie dauerhaft vermietet wurde. Dann bist du innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerpflichtig.

    hint
    Vorsicht bei mehr als drei Immobilienverkäufen

    Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, die nicht durch Erbschaft oder Schenkung in den Besitz des:der Verkäufer:in übergegangen sind, geht das Finanzamt unter Umständen von einem gewerblichen Verkauf aus. Dann ist §23 EStG nicht anwendbar. Außerdem fallen bei vermieteten Objekten, die du verkaufst, auch schnell Umsatz- und Gewerbesteuern an. Mehr zu dieser Drei-Objekt-Regel und dem gewerblichen Immobilienverkauf erfährst du hier.

    Wie gefällt Ihnen diese Seite?
    /5
    Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
    Artikel herunterladen
    Artikel melden
    Vielen Dank!
    Wir haben Ihr Feedback erhalten.
    Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

    Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

    War dieser Artikel hilfreich?
    Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
    Vielen Dank
    Wir haben die Bewertung erhalten.