Die Europäische Zentralbank (EZB) hat für Juli eine Zinserhöhung um 0,25 Prozent angekündigt – und geht laut einem Bericht der Frankfurter Allgemeine Zeitung davon aus, dass die Immobilienpreise inflationsbereinigt um rund 1 Prozent fallen, wenn die Bauzinsen um 0,1 Prozentpunkte steigen. Was ist an der Prognose der Zentralbank wirklich dran?
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Die EZB wird in ihrem Finanzstabilitätsbericht von Ende Mai überraschend konkret: Sie geht davon aus, dass die Häuserpreise inflationsbereinigt um rund 1 Prozent fallen werden, wenn die Hypothekenzinsen um 0,1 Prozentpunkte steigen, berichtet die Frankfurter Allgemeine Zeitung.
Das ist aber kein Automatismus. Diese Prognose berücksichtigt, dass etwa 15 Prozent der Immobilien in der Eurozone zum jetzigen Zeitpunkt überbewertet sind – in einigen Ländern sollen es sogar bis zu 60 Prozent sein.
Achtung: Die EZB-Prognose bezieht sich auf alle Immobilienmärkte in Europa und stellt einen Durchschnittswert dar.
Trotzdem ist es eine gewagte Aussage angesichts der von der EZB angekündigten Zinswende. Die Leitzinserhöhung auf 0,25 Prozent im Juli hat nicht überrascht. Mit der Ankündigung, dass es vielleicht schon im September um weitere 0,5 Prozent hinauf gehen könnte, hatten aber wenige gerechnet.
Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erkennt in den zahlreichen Kaufabschlüssen der vergangenen Monate Vorzieheffekte: Viele Käufer:innen hätten einfach zugeschlagen, solange sie sich überhaupt noch eine Immobilie leisten konnten.
Im kommenden halben Jahr könnte sich der Wind nun drehen – zumindest bei privaten Käufer:innen. Michael Voigtländer geht davon aus, dass mit rapide steigenden Zinsen mehr und mehr Käufergruppen aus dem Markt fallen.
Ein mögliches Szenario sei auch eine Preisstagnation – also gleichbleibende Preise. Die würden sich erst wieder erhöhen, wenn über steigende Einkommen frisches Geld in die Kassen der Immobilieninteressenten gespült werde.
Bislang konnten sich viele Menschen auch preislich ambitionierte Objekte leisten, weil die günstigen Immobilienzinsen ihnen das ermöglichten. Mit jedem Zehntelprozent steigender Bauzinsen erhöhen sich Monatsraten, Zinskosten, Restbeträge empfindlich.
In den nächsten Wochen und Monaten wird sich zeigen, wie hoch der Einfluss der Zinsen auf die Kauffreudigkeit der Interessenten wirklich ist.
Derzeit sehen wir aber bei ImmoScout24 in unseren Marktanalysen keinen Anlass insbesondere in den Metropolen von deutlich fallenden Kaufpreisen auszugehen. Denn die Nachfrage hat sich zwar ein wenig abgekühlt, liegt aber nach wie vor deutlich über dem Stand von 2019 und damit sehr hoch.
Die von uns bei ImmoScout24 ermittelten durchschnittlichen Sollzinsen auf Basis von marktbezogenen, repräsentativen Finanzierungsangeboten liegen für zehnjährige Kredite bei 2,75 Prozent und für lange Zinsbindungen über 20 Jahren bei durchschnittlich 3,12 Prozent (Stand: 4.6.2022).
Am 1. Januar waren dies 1,04 Prozent (zehn Jahre) und 1,45 Prozent (20 Jahre). Für die lange Zinsbindung also eine Steigerung um 145 Prozent!
Bei der Frankfurter FMH-Finanzberatung sieht man das Ende der Fahnenstange noch lange nicht. Zinssätze von vier Prozent sind ihrer Einschätzung nach in diesem Jahr keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch.
Im Kapitalanlagebereich spürt Immobilienmaklers Florian Wellmann in Bremen aber, dass der Markt deutlich verhaltener ist. Bei Verkäufen sieht er jetzt teilweise Preisreduktionen zwischen drei und sieben Prozent.
Jens Lütjen, der geschäftsführende Gesellschafter des Immobilienmaklers Robert C. Spies ergänzt dazu, dass sehr gut gelegene, sehr sichere Objekte im Moment noch sehr stark nachgefragt werden. Für Häuser und Wohnungen scheint sich also, wenn auch keine Preisreduktion, doch zumindest eine Seitwärtsbewegung und Stabilisierung der Immobilienpreise abzuzeichnen.
Die Verbraucherzentrale in Bremen sieht das genauso. Der Grund, warum die Preise nicht fallen, ist aus Ihrer Sicht, dass einfach zu wenig Wohnraum zur Verfügung steht - der Markt ist eben noch sehr eng.
Diese Marktsituation sehen wir bei ImmoScout24 derzeit auch in vielen deutschen Städten. Begrenztes Immobilienangebot führt weiterhin zu stabilen und teilweise weiterhin steigenden Immobilienpreisen. Eine Seitwärtsbewegung in den kommenden Monaten ist aber nicht auszuschließen.
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