140 Prozent mehr Häuser im Angebot: Was bedeutet das für deinen Verkaufspreis?

So viele Immobilien wie schon lange nicht mehr stehen derzeit zum Verkauf. Und die Preise? Die bewegen sich kaum. Wer daraus schließt, dass der Markt im Stagnationsmodus ist, liegt allerdings falsch.

Der IW-Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wertet quartalsweise Millionen von Wohnungsinseraten aus und rechnet sie hedonisch um. Das heißt: Unterschiede in Ausstattung, Größe oder Baujahr werden herausgerechnet, damit übrig bleibt, was sich wirklich am Preis geändert hat. Gemessen werden dabei Angebotspreise.

Das Ergebnis für das zweite Quartal 2026: Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser liegen jeweils 0,8 Prozent über dem Vorjahresquartal. Gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres sind es 0,2 beziehungsweise 1,0 Prozent. Deutlich lebhafter geht es bei den Angebotsmieten zu: plus 4,0 Prozent binnen Jahresfrist. Regional gehen die Kaufpreise weit auseinander. Dortmund führt mit 5,0 Prozent im Jahresvergleich, gefolgt von Hamburg (2,1 Prozent) und Köln (1,7 Prozent). Am unteren Ende stehen München mit – ja, tatsächliche – minus 1,9 Prozent und Berlin mit minus 1,6 Prozent. Für dich heißt das, was immer schon galt: Der bundesweite Durchschnitt taugt nicht als Indikator für dein Objekt, sondern immer nur der regionale Markt.

Die wirkliche Nachricht steckt in einer Sonderauswertung desselben Reports, die statt der Preise die schiere Zahl der Inserate betrachtet. Im zweiten Quartal 2026 waren bundesweit fast doppelt so viele Eigentumswohnungen ausgeschrieben wie zu Beginn des Jahres 2022. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt das Plus bei rund 140 Prozent. In Köln hat sich das sichtbare Kaufangebot sogar um etwa 162 Prozent aufgebläht; in sechs weiteren der zehn größten Städte hat es sich mindestens verdoppelt.

Allerdings wurde nicht mehr gebaut. Die Autor:innen der Studie führen den Angebotsberg auf zwei Dinge zurück: Der Kreis zahlungsfähiger Interessenten ist kleiner geworden, und Objekte hängen länger in den Portalen fest. Anders ausgedrückt: Was sich staut, wird sichtbar. Für Verkaufende vielleicht die bittere Pille des Monats: Du konkurrierst nicht mehr mit drei vergleichbaren Angeboten im Umkreis, sondern mit acht.

Zur Gegenprobe nutzen wir den empirica-Immobilienpreisindex, ebenfalls quartalsweise erhoben, ebenfalls hedonisch, ebenfalls auf Inseraten basierend. Allerdings mit eigener Methodik und einer Datenbank, die bis 2004 zurückreicht. Im Bestand legten hier Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist um 1,5 Prozent zu, Häuser um 0,6 Prozent; gegenüber dem Vorquartal jeweils um 0,1 Prozent.

Spannender wird es, sobald man die Inflation herausrechnet. Preisbereinigt steht bei Bestandswohnungen im Jahresvergleich sogar ein Minus von 0,7 Prozent, bei Häusern eines von 1,7 Prozent. Nominal gewinnst du also, real verlierst du leicht. Dazu passt, dass der Anteil der Landkreise mit steigenden Wohnungspreisen von 62,8 auf 51,5 Prozent gefallen ist.

Werfen wir einen kurzen Blick auf die Finanzierungsseite, weil sie erklärt, warum Kaufinteressierte derzeit zögern. Zehnjährige Baudarlehen kosten gemäß dem ImmoScout24-Zinsbarometer rund 3,75 Prozent (Stand: 25. Juli 2026). Ein Trigger dafür sitzt nicht in Frankfurt bei der EZB, sondern in Berlin: Der Bund will 2026 rund 512 Milliarden Euro am Kapitalmarkt aufnehmen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen kletterte deshalb zeitweise auf etwa 3,22 Prozent: den höchsten Stand seit 2011. Weil Banken ihre Immobilienkredite über Pfandbriefe refinanzieren und diese sich an Bundesanleihen orientieren, wandert das mit Verzögerung auch ins Baugeld. Praktisch bedeutet das: Ein zehntel Prozentpunkt mehr Zins frisst schnell den Nachlass auf, den du den Kaufenden gerade gewährt hast. Deine Interessenten rechnen meist in Monatsraten statt in Kaufpreisen. Du solltest das bei Verhandlungen mitdenken.

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Am 30. Juli 2026 hat der Kreditvermittler Interhyp den neuen Erschwinglichkeitsindex vorgelegt. Er misst keine Preise, sondern die Leistbarkeit: Wie viel des verfügbaren Nettoeinkommens frisst die monatliche Kreditrate? Betrachtet werden in der aktuellsten Auswertung Einfamilienhäuser in allen 400 Kreisen und kreisfreien Städten. Ab einem Indexwert von 100 gilt der Kauf rechnerisch als stemmbar. Je höher der Indexwert, desto besser.

Bundesweit steht der Index der Häuser bei 103 Punkten (Stand: Juni 2026), also noch knapp im „grünen Bereich“. In 251 der 400 Kreise hat sich die Leistbarkeit binnen eines Jahres verschlechtert. Am entspanntesten ist die Lage im Saarland und in Schleswig-Holstein (je 141 Punkte), am angespanntesten in München (63) und im Kreis Garmisch-Partenkirchen (53), wo selbst der gut verdienende Modellhaushalt zwei Drittel seines Einkommens für ein eigenes Haus aufbringen müsste.

Ein interessanter Befund offenbart sich in den „Autostädten“. In Wolfsburg (144) und Ingolstadt (111) ist die Erschwinglichkeit binnen zwei Jahren um sechs bis acht Prozent gestiegen. Nicht, weil dort ein Wunder passiert wäre, sondern weil die Nachfrage nachlässt. Interhyp-CEO Jörg Utecht ordnet das so ein: „Die aktuell schwächeren wirtschaftlichen Perspektiven dürften die Nachfrage und damit auch die Kaufpreisentwicklung gebremst haben.“ Wenn dein Objekt also an einem Industriestandort steht, dessen Leitbranche schwächelt, kann das für dich zu einem handfesten Preisproblem werden.

Was bei dir im Heizungskeller steht, spielt ebenfalls eine große Rolle. Das zeigt eine Auswertung von Von Poll Immobilien für die acht deutschen A-Städte. Verglichen wird das erste Quartal 2026 mit dem ersten Quartal 2025. Die genannte Prozentzahl beschreibt, wie sich der durchschnittliche Angebotspreis pro Quadratmeter für Objekte mit einer bestimmten Heizungsart in einer Stadt verändert hat. Verglichen wurden jeweils unterschiedliche Objekte mit unterschiedlicher Heizungsart, also nicht etwa dasselbe Haus vor und nach der Modernisierung. Ob die Heizung selbst den Preis treibt oder eher mit anderen werthaltigen Merkmalen zusammenfällt, lässt sich aus den Zahlen also nicht unbedingt herausinterpretieren.

Mit dieser Einordnung im Kopf: Am stärksten legten Objekte mit Wärmepumpe, Solar- oder Erdwärme zu. In Berlin kosteten sie im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 6.559 Euro je Quadratmeter: 10,4 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Es folgen Düsseldorf mit 7.311 Euro (plus 9,2 Prozent) und Frankfurt am Main mit 7.461 Euro (plus 6,6 Prozent). Bei Fernwärme und Strom liegen Düsseldorf (plus 8,7 Prozent auf 6.856 Euro) und Hamburg (plus 7,7 Prozent auf 8.029 Euro) vorn. Gasbeheizte Objekte entwickeln sich uneinheitlich: In Düsseldorf stieg der Quadratmeterpreis um 4,4 Prozent, in Berlin sank er um 1,2 Prozent, in Hamburg um 1,5 Prozent. Und die viel geschmähte Ölheizung? Sie fällt keineswegs flächendeckend durch: In Düsseldorf legten entsprechende Objekte sogar um 2,8 Prozent zu, während München mit minus 2,1 Prozent den stärksten Rückgang aller Cluster verzeichnete.

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien, warnt selbst vor Fehlschlüssen: „Die Art der Wärmeversorgung wirkt sich zwar nicht isoliert auf die Preisentwicklung aus, sie wird jedoch in vielen Märkten zu einem zusätzlichen Faktor bei der Bewertung von Immobilien.“ Also: Eine Wärmepumpe rettet keine schlechte Lage, aber bei zwei sonst vergleichbaren Objekten kann sie den Ausschlag geben.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet und trat einen Tag später in Kraft. Der Bundestag hatte es am 10. Juli 2026 in zweiter und dritter Lesung beschlossen, der Bundesrat ließ es passieren.Für Eigentümer:innen bedeutet das konkret: Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist gestrichen. Ebenso entfällt das Betriebsverbot für alte Heizkessel und Ölheizungen. Wer tauschen will, hat wieder freie Wahl, auch zwischen Gas und Öl. Dafür greift ab 2029 die sogenannte Biotreppe: Neu eingebaute fossile Anlagen müssen dann mindestens zehn Prozent klimafreundliche Brennstoffe nutzen, ab 2030 sind es 15, ab 2035 30 und ab 2040 60 Prozent.

Die neue Freiheit hat aber genau deshalb auch ihren Preis. Was das kostet, hat das IW durchgerechnet, und zwar für eine typische teilsanierte Altbauwohnung im Mehrfamilienhaus mit einem Jahresverbrauch von 10.000 Kilowattstunden. Im Durchschnittsszenario steigen die jährlichen Heizkosten von rund 1.080 Euro im Jahr 2026 auf 1.952 Euro im Jahr 2040. Den Löwenanteil dieses Anstiegs verursacht die Beimischungspflicht mit 643 Euro, weil Biomethan und Wasserstoff knappe Güter bleiben. Hinzu kommen 184 Euro höhere Gasnetzentgelte. Je mehr Haushalte aussteigen, desto weniger Anschlüsse tragen die Fixkosten. Dazu kommen 44 Euro durch den CO₂-Preis.

Zum Schluss noch ein Ärgernis, das in keinem Index auftaucht, dich aber Wochen kosten kann. Das Maklernetzwerk Remax Germany berichtete Mitte Juli 2026, dass Kreditinstitute für Löschungsbewilligungen inzwischen spürbar länger brauchen. Diese Bewilligung bestätigt, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld nach vollständiger Tilgung gestrichen werden darf. Ohne das Papier kann die Immobilie nicht lastenfrei den Eigentümer wechseln, Notariat und Grundbuchamt kommen nicht weiter.Tipp für alle, bei denen es beim Verkauf schnell gehen soll: Kläre den Stand deiner Grundschuld, bevor du inserierst – nicht erst, wenn der Kaufvertrag beim Notar liegt.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)