Comeback der City: Zentrale Lagen gewinnen wieder an Wert

Im April 2026 zeigt sich der deutsche Immobilienmarkt als Ort der Gegensätze. Auf nationaler Ebene verringert sich die Preisdynamik, zugleich treiben punktuelle Nachfragespitzen und die Sehnsucht nach städtischen Top-Lagen die Preise in ausgewählten Segmenten weiter nach oben. Kaufinteressierte vergleichen genauer, achten weiterhin stärker auf Energieeffizienz und Lagequalität und greifen bei den richtigen Objekten nach wie vor entschlossen zu.

Wenn wir uns ansehen, was aktuell am Markt passiert, ist das ImmoScout24 WohnBarometer für das erste Quartal 2026 dein wichtigster Kompass. Der Index basiert auf einer Datenbasis von über 8,5 Millionen Inseraten der vergangenen fünf Jahre auf ImmoScout24 und zeigt das aktuelle Angebotspreisniveau sehr deutlich. Die Nachfrage nach Wohneigentum ging im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal zurück – in den Metropolen, kreisfreien Städten und im ländlichen Raum jeweils um rund 8 Prozent, im Umland der Metropolen um rund 5 Prozent. Diagnose: „Viele Kaufinteressierte warten derzeit wegen der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten ab“, erklärt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Doch genau hier zeigt sich die Widersprüchlichkeit der Lage. Zum Ende des Quartals, im März, setzte eine deutliche Gegenbewegung ein. Und zwar – wie hätte es auch anders sein können – in den Ballungszentren. In den fünf größten Städten Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt am Main stieg das Interesse um rund 7 Prozent. Crockford wertet diesen März-Endspurt als Reaktion auf die Zinsentwicklung: „Der Nachfrageanstieg im März ist aus unserer Sicht kurzfristig zur Sicherung noch niedrigerer Zinsen. Für den weiteren Jahresverlauf erwarten wir eine Seitwärtsbewegung der Preise.“

Besonders lukrativ ist die aktuelle Entwicklung für dich, wenn du eine Eigentumswohnung im Bestand besitzt. Denn bei den Wohnungen stiegen die Angebotspreise sogar deutschlandweit um 1,4 Prozent auf durchschnittlich 2.610 Euro pro Quadratmeter. In Städten wie Köln war das Plus mit 2,3 Prozent noch deutlicher. Im Gegensatz dazu stehen Neubauwohnungen, die mit einem Zuwachs von lediglich 0,1 Prozent bundesweit nahezu seitwärts tendieren. Bestandsimmobilien sind aufgrund ihrer Verfügbarkeit und des im Vergleich zum Neubau attraktiveren Preisniveaus die eigentlichen Stars des Frühjahrs.
 

Den Trend zur Beruhigung im Frühjahr bestätigt auch das Statistische Bundesamt (Destatis) in seinen jüngsten Veröffentlichungen. Während das WohnBarometer die aktuellen Angebotspreise auf dem Markt abbildet, liefert Destatis den Blick auf die erzielten Transaktionspreise – naturgemäß mit etwas zeitlichem Abstand. Die Preise für Wohnimmobilien lagen gemäß der Bundesstatistiker im vierten Quartal 2025 zwar 3,0 Prozent über den Werten des Vorjahres, doch der direkte Vergleich zum Vorquartal zeigt Bremsspuren: Nur noch ein hauchdünnes Plus von 0,1 Prozent wurde da verzeichnet. Es ist zwar der fünfte Anstieg im Vorjahresvergleich in Folge, doch die Luft wird zunehmend dünner.

Ein Blick auf unserer Städte durch die Brille des GREIX-Kaufpreisindex offenbart eine Entwicklung, die für deine Strategie entscheidend sein könnte. Der auf Kaufverträgen basierende GREIX zeigt für 2025 eine Rückkehr zu den Mustern des letzten großen Immobilienbooms. Wie der Report feststellt, „driften in deutschen Metropolen die Wohnimmobilienpreise innerhalb der Stadtgrenzen wieder auseinander.“ Während in der Korrekturphase der vergangenen zwei Jahre die teuren Innenstädte oft überproportional verloren hatten (meist zugunsten des Umlands), dreht sich der Wind. Das Fazit der Studienautor:innen: „In Aufwärtsphasen legen die Preise in den Zentren stärker zu als in den Randbezirken.“

In den Top 7 Metropolen sind zentrale Lagen im Durchschnitt mittlerweile 27 Prozent teurer als periphere Lagen. Besonders drastisch zeigt sich dieser Effekt in Düsseldorf: Die Preise in der Innenstadt stiegen im letzten Jahr fast vier Prozentpunkte stärker als in den Randlagen. Auch München bleibt eine Klasse für sich: Das günstigste Viertel dort ist mit rund 7.500 Euro pro Quadratmeter teurer als das jeweils teuerste Viertel jeder anderen deutschen Großstadt. In Berlin kostete Wohnraum im teuersten Viertel „Mitte“ zuletzt mehr als doppelt so viel wie im günstigsten Stadtbezirk Spandau. Besitzt du ein Objekt im Stadtkern, profitierst du von einem Lage Bonus, der sich nun wieder deutlich vom restlichen Markt abhebt. Wer hingegen am Stadtrand verkaufen möchte, muss sich auf einen deutlich preissensibleren Markt einstellen, da die Flucht in die City die Preise im Umland tendenziell unter Druck setzt.
 

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Dass die „Lage“ einer Immobilie über reißenden Absatz oder Ladenhüter entscheidet, bestätigt eine aktuelle Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Forschenden haben die Preisentwicklung bis 2035 für alle 400 deutschen Kreise berechnet. Im bundesweiten Schnitt wird mit einem jährlichen nominalen Plus von einem Prozent gerechnet, inflationsbereinigt sind es laut IW rund 1,1 Prozent pro Jahr. Hinter diesem Durchschnitt verbirgt sich mal wieder eine tiefe regionale Zersplitterung. Während für Berlin ein jährliches Wachstum von 2,4 Prozent vorhergesagt wird, könnten strukturschwache Kreise wie der Erzgebirgskreis oder die Vulkaneifel bis 2035 knapp ein Fünftel ihres heutigen Wertes verlieren. Die Studie macht deutlich: Entscheidend ist künftig nicht mehr nur die einfache Formel „Stadt dominiert Land“, sondern die wirtschaftliche Stärke und die demografische Vitalität einer Region. Die Wertstabilität deines Eigentums in den kommenden zehn Jahren hängt massiv davon ab, ob du in einem Wachstums- oder in einem Schrumpfungsgebiet lebst.

Ein Thema, das derzeit heiß diskutiert wird und das du für deine langfristige Planung kennen solltest, ist der sogenannte „Silver Tsunami“. Was ist das denn, denkst du jetzt wahrscheinlich? Dieser Begriff beschreibt eine massive Marktveränderung durch den Generationenwechsel: Zwischen 2040 und 2050 könnten schätzungsweise 4,8 Millionen Immobilien in allen Landkreisen freiwerden, weil die Generation der Babyboomer – also die starken Geburtsjahrgänge 1946 bis 1964 – ihr Eigentum altersbedingt abgibt. Das Makler- und Hausverwalterportal Jacasa hat berechnet, dass diese Generation im bundesweiten Durchschnitt bereits heute rund 32 Prozent des gesamten Wohneigentums hält. In den zehn größten Städten ist die Lage sogar noch verschärft: Hier besitzen die Babyboomer im Schnitt rund 50 Prozent des Bestands, in Leipzig sind es 80 Prozent und in Berlin 77 Prozent.

Ein Problem für Verkaufende entsteht vor allem dort, wo die Nachfrage ohnehin schon schwächelt. In ländlichen Regionen wie Mecklenburg Vorpommern oder Sachsen, wo etwa vier von zehn Immobilien dieser Generation gehören, könnte sich in den kommenden Jahren ein Überangebot ankündigen. Wenn zeitgleich Zehntausende ähnliche Einfamilienhäuser auf den Markt kommen, die oft energetisch nicht auf dem neuesten Stand sind, dürfte der Preisdruck steigen. Wer Verkaufsabsichten hat, sollte den Markt jetzt genau beobachten und das aktuelle Zeitfenster strategisch nutzen. Je näher wir dem „Silver Tsunami“ kommen, desto schwieriger könnte es werden, die heutigen Spitzenpreise zu halten. Käufer:innen werden künftig weniger den reinen Kaufpreis als vielmehr die Gesamtkosten inklusive der notwendigen Modernisierung berücksichtigen. Allerdings ist dabei zu bedenken: Laut Schätzungen werden rund 40 Prozent dieser Immobilien vererbt und kommen damit nicht zwingend als Verkaufsangebote auf den Markt.
 

Bist du Eigentümer:in eines gewerblichen Objekts und hast dich bisher gefragt: „Hat das hier alles irgendwas mit mir zu tun?“ Dann solltest du jetzt aufhorchen. Ab Juli 2026 gibt es für dich eine neue, attraktive Option: Bauministerin Verena Hubertz startet das 300 Millionen Euro Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“. Damit will der Bund den Umbau leer stehender Büros oder Gewerbeflächen in Wohnraum ankurbeln. „In vielen Städten stehen Gebäude leer, während gleichzeitig Wohnungen fehlen“, sagt Hubertz. „Dieser Widerspruch beschäftigt mich. Und genau hier wollen wir ansetzen.“ Pro neu geschaffene Wohnung gibt es einen Zuschuss von bis zu 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten – maximal 30.000 Euro pro Wohnung und insgesamt höchstens 300.000 Euro pro Unternehmen, sofern das Gebäude nach dem Umbau mindestens das energetische Niveau „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ erreicht. Da für diese geförderten Wohnungen keine Mietobergrenzen vorgesehen sind, bietet das Programm eine hervorragende Chance, den Wert einer gewerblichen Immobilie durch Umnutzung deutlich zu steigern. Das könnte den Markt für sanierungsbedürftige Objekte in den Städten beleben und dir eine lohnende Möglichkeit bieten, den Marktwert deines Eigentums aktiv zu erhöhen. Also, wie wäre es mit Wandel?

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