Preise in Großstädte: Kennst du einen Stadtteil, kennst du alle? Da sollte man schon genauer hinschauen. Durchschnittspreise sind zwar nützlich - vor allem für das „Big Picture“ eines regionalen Marktes - aber als Eigentümer:in solltest du im Blick behalten, wie sich die Preise in deiner Nachbarschaft entwickeln.
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Die Hansestadt Hamburg ist ein gutes Beispiel für eine hybride Preisentwicklung und eine Art Brennglas, das Preisrückgänge und Preisanstiege sehr genau voneinander trennt. Der Ende März vorgestellte Immobilienmarktatlas der LBS Landesbausparkasse NordOst AG spricht eine deutliche Sprache: In einigen Stadtteilen verzeichnen Immobilien zweistellige Preisrückgänge, in anderen zweistellige Preissteigerungen. So sprengt die Hamburger HafenCity mit Quadratmeterpreisen von 12.000 Euro längst jede Statistik. Trotzdem gibt es immer noch Preissteigerungen von 12 Prozent pro Jahr. Diese uneinheitliche Entwicklung wirkt sich unterschiedlich auf Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser aus. Letztere sind stärker von Preisrückgängen betroffen, während Eigentumswohnungen aus dem Bestand profitieren. Jens Grelle, Vorstandsmitglied der LBS NordOst AG, bezeichnet die Entwicklung in Hamburg als „marktgerechte Preiskorrekturen nach einer überhitzten Phase“.
Die Immobilienpreise in den Hamburger Stadtteilen sind sehr unterschiedlich. So lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen in Billstedt bei 4.879 Euro, während in Rotherbaum stolze 22.939 Euro fällig wurden. Trotz dieser Unterschiede ist laut Grelle kein Preisverfall im gehobenen Segment in Sicht. Es gebe in Hamburg genügend Wohlhabende, die sich diese Preise leisten könnten. Für die kommenden Monate prognostiziert die LBS eine „heterogene Preisentwicklung“ im Großraum Hamburg.
Eigentümer:innen können sogar von den Preisnachlässen profitieren. Wie das möglich ist? Ganz einfach: Wenn die Preise sinken, geht auch die Kaufzurückhaltung der Käufer:innen zurück. Diese hat dem Markt in der Vergangenheit viel Kapital entzogen. Durch das allgemeine Sinken der Preise wird die Nachfrage insgesamt angekurbelt. Profitieren werden dann vor allem die Verkäufer:innen von Bestandsimmobilien in Randlagen, aber auch die etwas teureren Schmuckstücke im Zentrum werden einen Aufschwung erleben.
Zurück zum Big Picture. Viele Datenanalysen zeigen ein klares Bild der aktuellen Lage: Das aktuelle WohnBarometer von ImmoScout24 bildet da keine Ausnahme. Im Jahresvergleich sind die Preise in fast allen Segmenten gesunken - zumindest bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Vor allem in Frankfurt am Main (-5,40 Prozent), Berlin (-5,10 Prozent), Düsseldorf (-3,30 Prozent) und Köln (-2,60 Prozent) gaben die Preise zum Teil deutlich nach. Nur in Stuttgart (0,60 Prozent), Hamburg (0,40 Prozent) und München (0,20 Prozent) stiegen sie leicht an. Gerade München überrascht, denn die Stadt gehört mit Quadratmeterpreisen von 8.437 Euro nach wie vor zu den teuersten Pflastern Deutschlands. Auf Platz Zwei folgt mit deutlichem Abstand Frankfurt am Main (5.224 Euro/Quadratmeter). Lediglich in Leipzig stiegen die Wohnungspreise auf Jahresbasis deutlich - um 3,40 Prozent. Im Neubau, wo sich derzeit ohnehin wenig bewegt, stiegen die Preise (mit Ausnahme von München) in allen Städten: von 0,90 Prozent in Frankfurt am Main bis zu 5,30 Prozent in Leipzig und Köln.
Für Eigentümer:innen sind aber vor allem die Quartalsvergleiche vom 4. Quartal 2023 zum 1. Quartal 2024 interessant, um abzuschätzen, ob sich die Stimmung am Markt gerade dreht. Und da können wir zumindest für die Top 8 Städte in Deutschland gute Nachrichten verkünden: Bis auf Düsseldorf, wo die Preisentwicklung mit -0,10 Prozent nahezu stagnierte, entwickelten sich die Preise für Bestandswohnungen überall nach oben. Spitzenreiter sind Köln mit einem Plus von 1,50 Prozent sowie München (1,30 Prozent) und Frankfurt am Main (1,20 Prozent).
| Quartalsvergleich Wohnung Kauf Bestand | Quartal 4/2023 auf Quartal 1/2024 |
| Berlin | +0,40 % |
| Düsseldorf | -0,10 % |
| Frankfurt am Main | +1,20 % |
| Hamburg | +0,90 % |
| Köln | +1,50 % |
| Leipzig | +0,40 % |
| München | +1,30 % |
| Stuttgart | +1,10 % |
Abschließend noch ein Wort zu den Preisen für Einfamilienhäuser: Hier sind die Preise für Bestandshäuser zwar auf Jahressicht gestiegen (0,80 Prozent), im Quartalsvergleich aber gesunken (-1,00 Prozent). Bei Neubauten stiegen die Preise durchweg, wobei sich der Preisanstieg auf Jahressicht (3,1 Prozent) im Quartalsvergleich (0,5 Prozent) deutlich abschwächte. Möglicherweise wirken sich hier die wieder sinkenden Baukosten bereits preisdämpfend aus.
Die Angebotspreise zeigen also einen Aufwärtstrend. Und wie sieht es mit den tatsächlichen Transaktionspreisen aus? Gemessen werden sie zum Beispiel von der Finanzierungsplattform Europace. Über Europace werden mit rund 85 Milliarden Euro jährlich mehr als 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkund:innen in Deutschland abgewickelt. Auch hier entwickeln sich die Preise im Einklang mit den Daten von ImmoScout24 - und das sogar auf Monatsbasis. Im März stieg der Preisindex für Eigentumswohnungen um 0,79 Prozent. Auf Jahresbasis gibt es hier noch ein Minus bei der Marktentwicklung: Im Vergleich zum Vorjahr gab es einen Rückgang um 2,55 Prozent. Auch die Preise für bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen im März um 0,80 Prozent. Auf Jahressicht sind diese Preise um 3,57 Prozent gefallen.
Ein wichtiger Gradmesser für die weitere Preisentwicklung ist auch immer die Zinsentscheidung der Europäischen Zentralbank (EZB): Diese hat auf ihrer Zinssitzung am 7. März die Zinsen erneut unangetastet gelassen. Eine Zinssenkung ist noch nicht in Sicht - aber immerhin nimmt sie dem Preisauftrieb etwas Wind aus den Segeln. Entsprechend ist eine Belebung der Märkte zu beobachten. Jörg Utecht, CEO der Interhyp Gruppe, hat festgestellt, dass im Januar 2024 erstmals seit einigen Monaten wieder leicht steigende Preise im Interhyp-eigenen Hauspreis-Index für Deutschland zu beobachten waren. „Wir sehen seit dem Sinken der Zinsen, dass das Interesse an Immobilien steigt“, sagt der Chef des Baufinanzierungsvermittlers. Entscheidend sei nun, was die nächsten Monate bringen, um herauszufinden, ob ein neuer Trend begonnen hat.
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