Mehr Nachfrage, höhere Preise: der Immobilienmarkt überrascht

Wer sich derzeit in der Immobilienbranche umhört, könnte glauben, der Markt stehe kurz vor dem Kollaps. Wer stattdessen auf die Zahlen schaut, sieht das Gegenteil: Die Preise für Wohnimmobilien ziehen im zweiten Quartal 2026 spürbar an, während die Stimmung unter Branchenprofis besser sein könnte.

Das ImmoScout24-WohnBarometer wertet tatsächliche Angebotspreise aus über 8,5 Millionen Inseraten der letzten fünf Jahre aus. Es bildet keine bloße Stimmung ab, sondern erfasst die realen Preise angebotener Wohnungen sowie Häuser. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Preise für Bestandswohnungen im bundesweiten Durchschnitt um 1,0 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und erreichten 2.645 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einem Zuwachs von 3,9 Prozent, was den zweithöchsten Anstieg seit der Zinswende im Jahr 2022 markiert. „Der Kaufmarkt zeigt im zweiten Quartal eine klare Stabilisierung. Stabile Bauzinsen stützen die Nachfrage, besonders in den Metropolen und im ländlichen Raum. Gleichzeitig wird deutlich: Werthaltigkeit, Lage und der Zustand einer Immobilie bleiben entscheidend für die Kaufentscheidung“, bestätigt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.

Unter den Großstädten verzeichnet Köln mit einem Plus von 5,2 Prozent im Jahresvergleich den stärksten Zuwachs, während Stuttgart mit einem Plus von 0,6 Prozent den vergleichsweise geringsten Preisanstieg aufweist. In begehrten Gegenden gehört mittlerweile fast jedes dritte zum Verkauf stehende Einfamilienhaus zu den schlechtesten Energieeffizienzklassen G oder H. Vor zehn Jahren betraf das nur jedes vierte Haus. Wer sein Gebäude rechtzeitig modernisiert hat, hebt sich nun deutlich von der Masse der sanierungsbedürftigen Immobilien ab.

Die tatsächlichen Vertragsdaten bestätigen diese Richtung, fallen aber gedämpfter aus. Der Europace-Hauspreisindex EPX wertet monatlich über 30.000 abgeschlossene Immobilienfinanzierungen aus. Im Juni sank der Gesamtindex minimal um 0,01 Prozent, im Vergleich zum Vorjahresmonat stieg er um 1,66 Prozent. Ältere Häuser verteuerten sich innerhalb dieses Jahres um 1,43 Prozent, Eigentumswohnungen um 0,83 Prozent. „Der Immobilienmarkt zeigt sich im Juni bemerkenswert stabil. Nach den leichten Preisbewegungen der vergangenen Monate sehen wir nun in nahezu allen Segmenten eine Seitwärtsentwicklung“, erklärt Europace-Vorstand Stefan Münter. Das bedeutet: Wer aktuell einen realistischen Preis ansetzt, muss keine Marktpanik fürchten.

Auch die offizielle Statistik zeigt, dass es auf dem Markt eher ruhig bleibt. Das Statistische Bundesamt nutzt für seinen Häuserpreisindex notariell beurkundete Kaufverträge. Das gilt als eine der verlässlichsten Datenquellen für den deutschen Wohnungsmarkt. Im ersten Quartal 2026 kletterten die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,4 Prozent und im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 Prozent. Dabei sieht man klare Unterschiede zwischen den Regionen: In dünn besiedelten Landkreisen zahlten Käufer für Eigentumswohnungen 3,6 Prozent mehr, in den sieben größten Städten dagegen nur 0,3 Prozent mehr. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern war es genau andersherum: In den sieben größten Metropolen stiegen die Preise um 1,4 Prozent, während sie in den dünn besiedelten Kreisen um 0,8 Prozent sanken.

Und wie sieht die Zukunft aus? Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken erwartet für das Jahr 2026 einen moderaten Preisanstieg von rund drei Prozent bei selbst genutzten Wohnimmobilien. Gleichzeitig bleibt die Lage auf dem Markt schwierig. Da Bauunternehmen weniger neue Wohnungen fertigstellen, deckt das Angebot im Jahr 2026 voraussichtlich nur rund 58 Prozent des Bedarfs. BVR-Präsidentin Marija Kolak fordert Entlastung: Es „müssen die Kaufnebenkosten sinken, damit wieder mehr Familien mit mittlerem und niedrigem Einkommen Wohneigentum erwerben können. Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer sind dafür dringend nötig.“

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Der QUIS-Wohnungsmarktreport zeigt ein lebendigeres Bild: Zum 1. Juni 2026 standen deutschlandweit 329.981 Wohnimmobilien zum Verkauf oder zur Miete, 10,8 Prozent mehr als im Vorjahr – das Kaufsegment wuchs mit 14,3 Prozent sogar stärker als das Mietsegment. Gleichzeitig verkürzte sich die Vermarktungsdauer von Kaufobjekten gegenüber dem Vorjahresmonat um 42,7 Tage. Regional zeigt sich das exemplarisch in Duisburg (plus 56,5 Prozent Angebote, Bestandswohnungen plus 7,4 Prozent beim Preis) und Magdeburg (plus 37,7 Prozent Angebote, Preise moderat im Plus). Wer verkauft, profitiert aktuell also von kürzeren Vermarktungszeiten – vorausgesetzt, der Preis stimmt von Anfang an.

Wer sich für den Verkauf entschieden hat, stellt sich oft gleich die nächste Frage: mit oder ohne Makler? Auf ImmoScout24 wurden im zweiten Quartal 2026 bundesweit 67 Prozent aller Eigentumswohnungen über Makler:innen vermarktet. Laut einer Analyse des Bewertungsspezialisten Sprengnetter ist das ein Plus von jeweils zwei Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahresquartal sowie der höchste Wert seit Mitte 2024. Zwischen den Metropolen schwankt die Quote stark: Leipzig kommt auf 73 Prozent, Köln nur auf 58 Prozent. „Gerade in einem Markt, in dem Preisvorstellungen der Verkäuferinnen und Verkäufer und die tatsächliche Zahlungsbereitschaft der Käuferinnen und Käufer sorgfältig zusammengebracht werden müssen, ist eine fundierte Markt- und Preiseinschätzung entscheidend", sagt Sprengnetter-Chefanalyst Christian Sauerborn. Für Verkaufende, die sich beim Preis unsicher sind, ist professionelle Unterstützung beim Verkauf damit kein Nostalgie-Trend, sondern Ausdruck eines komplexer gewordenen Marktes.

Was auf dem Markt passiert, haben wir in diesem Monat bereits ausführlich beleuchtet. Doch wie ist die Stimmung in der Immobilienbranche? Ganz anders. Das zeigt der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI): Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) fragt dafür im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) vierteljährlich die Geschäftslage und die Erwartungen von Immobilienunternehmen ab. Das Ergebnis für das zweite Quartal 2026 ist alarmierend: Die Erwartungen sinken um 27,8 Punkte auf minus 11,4, im Wohnsegment sogar auf minus 22,9 Punkte.

Das Gesamtklima rutscht um 17,5 Punkte auf minus 2,0. Belastend wirken laut Studie geopolitische Unsicherheit, ein auf rund 3,9 Prozent gestiegenes Zinsniveau für zehnjährige Darlehen sowie das im April vom Kabinett beschlossene Gesetzespaket „Mietrecht II“, das unter anderem Indexmietverträge und Kurzzeitvermietungen stärker reguliert. Wer verkaufen statt vermieten will, ist von dieser Verunsicherung der Bestandshalter übrigens kaum betroffen, denn sie trifft in erster Linie Investoren mit Vermietungsabsicht. Ein ungutes Gefühl in der Branche bleibt trotzdem …

Dass die Verunsicherung real ist, zeigt eine Umfrage von Von Poll Immobilien unter 236 selbstständigen Immobilienexpert:innen des Unternehmens. 74,2 Prozent beobachten seit den jüngsten geopolitischen Spannungen im Nahen Osten eine zunehmende Zurückhaltung bei Kaufinteressierten, meist ausgelöst durch das Zinsniveau und die Finanzierungskosten (74,7 Prozent Nennung). „Die Zurückhaltung vieler Kaufinteressenten äußert sich derzeit vor allem in längeren Entscheidungsprozessen. Käufer vergleichen intensiver, prüfen ihre Finanzierung sorgfältiger und nehmen sich mehr Zeit“, erklärt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei Von Poll Immobilien. Die Verkaufsseite bleibt davon fast unberührt: 75,6 Prozent der Befragten sehen keine Veränderung bei der Zahl der Eigentümer:innen, die ihre Immobilie zurückziehen.

Dieselbe Umfrage von Von Poll macht deutlich: Wenn Menschen eine Immobilie kaufen, sprechen sie immer noch sehr viel über die Energiekosten und den Zustand der Heizung. Knapp 69 Prozent der befragten Makler merken schon jetzt, dass dieser Punkt die Entscheidung der Käufer stark oder sogar sehr stark beeinflusst. Für die Zukunft rechnen sogar rund 86 Prozent damit, dass das Thema noch wichtiger wird. Häuser und Wohnungen, die eine Sanierung brauchen, finden zwar immer noch Käufer, aber knapp 63 Prozent der Experten stellen seit Anfang des Jahres fest, dass die Kunden hier zögerlicher zugreifen. Daniel Ritter von Von Poll erklärt dazu: „Sanierungsbedürftige Immobilien bleiben grundsätzlich gefragt – vor allem in gefragten und sehr guten Wohnlagen – die Dynamik der Nachfrage hat sich jedoch spürbar verändert.“ Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte den energetischen Zustand deshalb von Anfang an offen ansprechen, anstatt darauf zu hoffen, dass die Käufer nicht danach fragen.

Passend dazu gibt es inzwischen Klarheit beim Gebäudemodernisierungsgesetz, besser bekannt als "Heizungsgesetz". Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz kurz vor der Sommerpause verabschiedet. Künftig können Eigentümerinnen und Eigentümer wieder freier entscheiden, welche Heizung sie einbauen. Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich möglich, müssen jedoch schrittweise einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen. Gleichzeitig werden die Fördermittel für Wärmepumpen und andere klimafreundliche Heizsysteme künftig reduziert. Wer ohnehin eine energetische Sanierung plant, sollte bestehende Fördermöglichkeiten daher möglichst frühzeitig nutzen.

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