Sanieren oder verlieren: Zwei-Klassen-Gesellschaft am Immobilienmarkt wird deutlicher

Ihr kennt das schon: In diesem Newsletter schauen wir uns regelmäßig die großen Immobilienpreisindizes in Deutschland an. Manche kommen monatlich, manche kommen quartalsweise und einer tatsächlich nur einmal im Jahr. Und für den ist es jetzt wieder soweit.

Um zu verstehen, wo wir heute stehen, lohnt ein Blick in den Rückspiegel auf das Gesamtjahr 2025. Der einmal jährlich erscheinende BulwiengesaImmobilienindex, der Marktdaten aus 50 Jahren aggregiert, zieht zum Jubiläum eine ernüchternde Bilanz.

Nominal – also auf dem Papier – ging es 2025 bergauf: Der Index verzeichnete einen Anstieg von 1,8 Prozent. Das klingt für Immobilienbesitzende nach Entspannung, ist aber trügerisch. Denn diese leichte Erholung konnte die Inflation nicht ausgleichen. Real, also kaufkraftbereinigt, verloren Immobilienbesitzer:innen weiterhin leicht an Vermögenswerten, wenn man die Teuerungsrate gegenrechnet. Bulwiengesa spricht von einem „fragilen Marktumfeld“, das noch immer von „vorsichtiger Zurückhaltung“ geprägt sei. Die gute Nachricht dahinter: Der freie Fall der Vorjahre ist gestoppt.

Zoomen wir näher heran. Wie liefen die letzten drei Monate des Jahres 2025? Der GREIX-Kaufpreisindex (German Real Estate Index), der auf echten, notariell beglaubigten Kaufverträgen basiert und damit die „harte Währung“ der Marktdaten darstellt, zeigt ein gemischtes Bild für das vierte Quartal. Der Preisanstieg flachte ab. Eigentumswohnungen verbilligten sich im Vergleich zum Vorquartal (Q3 zu Q4 2025) sogar leicht um 0,3 Prozent. Einfamilienhäuser hingegen verzeichneten ein leichtes Plus von 0,8 Prozent. Bereinigt um die Geldentwertung sanken die Preise von Wohnungen real um 0,6 Prozent, während Häuser noch ein minimales Plus von 0,4 Prozent hielten. Das wichtigste Signal des GREIX ist jedoch nicht der Preis, sondern die Aktivität: Die Anzahl der Transaktionen nimmt weiter zu. Gute Nachrichten für dich: Es gibt Käufer:innen da draußen, die bereit sind zu unterschreiben! Bei Eigentumswohnungen sitzt das Geld jedoch nach wie vor nicht locker. Preisforderungen müssen hier besonders sensibel kalkuliert werden.

Auch der Empirica-Immobilienpreisindex bestätigt für das vierte Quartal 2025, dass die Bäume nicht in den Himmel wachsen. Empirica analysiert dafür die inserierten Angebote und bereinigt diese hedonisch – rechnet also Qualitätsunterschiede heraus, um den „reinen“ Preistrend zu zeigen. Im Bestand gaben die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im vierten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 0,5 Prozent nach. Zwar steht im Jahresvergleich (Q4 2024 zu Q4 2025) ein Plus von 1,9 Prozent, doch empirica stellt klar: „Ein Trend zu einem Anstieg auf VorCoronaNiveau ist noch nicht zu erkennen.“ Ergo: Der Markt hat noch immer nicht die Kraft für eine echte Rallye. Vielmehr siehst du eine Seitwärtsbewegung. Plane also keine automatischen Wertsteigerungen ein, wenn du deine Immobilie erst in einigen Monaten auf den Markt bringst.

Der Europace-Hauspreisindex (EPX), der auf mehr als 20 Prozent aller privaten Immobilienfinanzierungen in Deutschland basiert, verzeichnete im Dezember 2025 einen leichten Rückgang. Zum Jahresende sanken die Preise für Bestandsimmobilien geringfügig, während die Preise für Neubauten weiter stiegen. Der Start ins Jahr verlief ebenfalls preislich gedämpft: Entgegen der Hoffnung auf eine schnelle Erholung gaben die Immobilienpreise im Januar leicht nach.

Konkret fiel der Index für Neubauhäuser um knapp 0,46 Prozent. Auch bei den Bestandshäusern gab es einen leichten Rücksetzer: Hier sanken die Preise um 0,33 Prozent. Diese Januardelle macht deutlich, dass die Käuferseite weiterhin extrem preissensibel agiert. Zwar wird finanziert, doch Banken und Käufer prüfen jeden Euro. Stefan Münter von Europace ist mit seiner Prognose trotzdem verhalten optimistisch: „Für den weiteren Jahresverlauf gehen wir jedoch nicht davon aus, dass die Immobilienpreise weiter sinken. Der Spielraum zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Kaufpreisen dürfte sich weiter verringern, da Immobilienpreise zunehmend unempfindlicher gegenüber Zinsbewegungen werden.“

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Der Wohnungsmarktreport von QUIS liefert eine überraschende Zahl: Zum Stichtag 1. Januar 2026 wurden deutschlandweit 21,1 Prozent mehr Wohnimmobilien angeboten als ein Jahr zuvor. Allein bei den Kaufobjekten stieg das Angebot um satte 34,8 Prozent. Haben wir also plötzlich ein Überangebot? Nein — die Ware liegt nicht wie Blei in den Regalen. Im Gegenteil: Die Vermarktungsdauer sinkt drastisch. Kaufimmobilien wurden im Schnitt 35,6 Tage schneller verkauft als im Vorjahresmonat. Für Verkaufende bedeutet das: Die Konkurrenz ist groß (viele Inserate), aber die Nachfrage ist vorhanden und entschlussfreudig (schnellere Verkäufe). Wenn der Preis stimmt, bist du deine Immobilie in wenigen Wochen los.

Jetzt kommen wir zum wohl wichtigsten Punkt für alle Eigentümer:innen: Der Markt vertieft seine Spaltung. Eine Analyse von ImmoScout24 zeigt die deutliche Realität der „Zwei-Klassen-Gesellschaft“ beim Wohnen. Und dabei geht es einmal mehr um das Thema Energieeffizienz. Energieeffiziente Eigentumswohnungen der Effizienzklasse A haben seit dem ersten Quartal 2021 bundesweit um 13 Prozent an Wert gewonnen. Einfamilienhäuser derselben Klasse legten sogar um 16 Prozent zu. Auf der anderen Seite des Spektrums sieht es düster aus: Unsanierte Wohnungen der Klassen F, G und H verloren im gleichen Zeitraum zwischen vier und zwölf Prozent an Wert.

Etwa 42 Prozent aller Immobilien in Deutschland fallen in die Klasse E oder schlechter. Wer diese besitzt, muss sich klarmachen: Ohne Sanierungsfahrplan wird der Verkaufspreis sinken. Für Verkaufende bedeutet das: Schau in den Energieausweis! Steht dort der Buchstabe „A“ oder „B“? Dann verhandle selbstbewusst und verweise auf die Wertsteigerung. Steht dort ein „H“? Dann solltest du den Preisabschlag proaktiv angehen oder gleich ein Sanierungskonzept mitliefern, um Kaufinteressierte nicht abzuschrecken.

Aber Moment mal: Wie viel ist Effizienz eigentlich genau wert? Eine Studie des Immobiliendienstleisters Wüest Partner hat den Energieklassen ein Preisschild verpasst. Der durchschnittliche Preisaufschlag für hohe Energieeffizienz ist deutlich gestiegen. Lag der Aufschlag pro Quadratmeter und besserer Energieklasse Ende Februar 2024 noch bei 81 Euro, so kletterte er bis Mitte 2025 auf 107 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Anstieg des Effizienzbonus um 32 Prozent in kurzer Zeit. Die Botschaft ist klar: Energetische Sanierung ist kein ideologisches Projekt, sondern eine handfeste Wertanlage, die sich beim Verkauf oft eins zu eins, oder sogar besser, auszahlt.

Ganz oben, in der dünnen Luft des Luxussegments, gelten normalerweise andere Gesetze. Doch aktuell prallt auch hier der Wunsch nach Exklusivität auf eine harte Realität. Der Grund: Die Banken spielen nicht mehr mit. Wie das Handelsblatt unter Berufung auf den Marktbericht von Sotheby’s International Realty (SIR) analysiert, ist die Zeit der schnellen Deals vorbei. Das liegt nicht daran, dass die Reichen kein Geld mehr hätten, sondern an der Bankenbürokratie. Thorsten Möller von SIR auf Sylt bringt es auf den Punkt: „Dass wenige Immobilien den Besitzer wechseln, liegt weniger an der Konjunktur als an den Finanzierungen.“ Selbst gut betuchte Klientel bekomme Kredite oft nur noch zögerlich oder zu Konditionen, die keine Freude machen.

Das Ergebnis ist eine radikale Verschiebung der Machtverhältnisse. Es hat sich ein Käufermarkt gebildet, in dem diejenigen den Ton angeben, die nicht auf die Bank angewiesen sind. Wer Cash mitbringt, muss nicht auf die Zusage vom Kreditausschuss warten – und kann den Preis drücken. Für Verkaufende hat das spürbare Konsequenzen. Olivier Peters, ebenfalls Makler, warnt vor falschen Zeitvorstellungen: „Manchmal reicht ein sechsmonatiger Maklervertrag nicht aus, um eine Immobilie zu verkaufen.“ Man höre und staune…

Zum Abschluss ein Blick über den Tellerrand in die USA, der so kurios klingt, dass man ihn fast für einen Scherz halten könnte. Was tun Landwirte, wenn sie Angst vor einer schlechten Ernte haben? Sie sichern sich an der Warenterminbörse ab. Und was tun Hausbesitzer, wenn sie befürchten, dass ihr größtes Vermögen – die eigene Immobilie – an Wert verliert? Bisher konnten sie nur zusehen und hoffen.

Das ändert sich offenbar. Laut einem Bericht des Handelsblatts kooperiert die Wettplattform „Polymarket“ nun mit dem Datenanbieter Parcl, um Wetten auf Immobilienpreise möglich zu machen. Das Prinzip funktioniert wie bei Rohstoff-Futures: Man „wettet“ darauf, dass die Preise in der eigenen Region fallen. Fallen sie tatsächlich, verliert das eigene Haus an Wert, aber die Wette bringt Gewinn. Der Wettgewinn gleicht den Wertverlust aus – klassisches Hedging, also Risikoabsicherung. Der Nobelpreisträger Robert Shiller fordert solche Instrumente bereits seit der Finanzkrise von 2008. Seine These: Der Kollaps des US-Häusermarktes war auch deshalb so verheerend, weil Eigentümer keine Möglichkeit hatten, ihr Risiko zu steuern. Noch steckt das Ganze in den Kinderschuhen – die Einsätze liegen teils nur bei wenigen Tausend Dollar, während auf politische Ereignisse Millionen gesetzt werden. Aber es könnte einen Trend zeigen: Die Immobilie wird mehr und mehr zum Finanzprodukt, das man traden und absichern kann.

Ob wir das bald auch in Deutschland sehen, ist offen – die Idee, das Klumpenrisiko „Eigenheim“ gegen einen Crash zu versichern, hat jedenfalls ihren Reiz. Oder was meinst du?

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)