Der Immobilienmarkt ist rege – und zwar fast so stark wie in den besten Boomjahren. Eine gute Nachricht für alle Immobilienverkäufer:innen, oder?
Verkauf im Dezember 2025: Premium bleibt krisenfest und B-Städte boomen
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Das Wichtigste in Kürze
Preise steigen weiter: Wohnimmobilien haben laut vdp-Index im Q2/2025 um 1,1 % zum Vorquartal zugelegt – das fünfte Quartal in Folge mit Aufwärtstrend.
Markt bleibt uneinheitlich: Trotz positiver Signale entwickeln sich Preise je nach Region, Lage und Objektart unterschiedlich.
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Beginnen wir mit der härtesten Währung, die ein Index des Immobilienmarktes aufweisen kann: den echten, beurkundeten Kaufverträgen. Der German Real Estate Index (GREIX), der die Daten der Gutachterausschüsse auswertet, liefert solche verlässlichen Informationen zum Immobilienmarkt. Ja, die Preise steigen im dritten Quartal 2025 moderat weiter – Eigentumswohnungen um 1,2 Prozent und Einfamilienhäuser um 1,3 Prozent – jeweils im Vergleich zum Vorquartal. Im Jahresvergleich sind es sogar +2,7 Prozent (Wohnungen) und +4,3 Prozent (Häuser).
Besonders die Marktaktivität ist bemerkenswert: Die Anzahl der Käufe nimmt zu. Die Zahl der Transaktionen nähert sich rasant dem Niveau der Rekordjahre 2019–2021. Bei Eigentumswohnungen liegen die Verkaufszahlen bereits wieder bei über 90 Prozent dieses Boom-Niveaus. Bei Einfamilienhäusern lag die Zahl der Verkäufe im zweiten Quartal 2025 sogar 4,9 Prozent über dem Durchschnitt dieser Boomjahre.
Dass der Markt erstarkt, bestätigen auch die Analyst:innen von vdpResearch, die für das Handelsblatt Transaktionsdaten von mehr als 600 Kreditinstituten ausgewertet haben. Ihr Befund: Die Preise sind im ersten Quartal 2025 so deutlich gestiegen wie seit knapp drei Jahren nicht mehr. Allerdings hat sich die Landkarte des Wachstums verschoben. Das größte Wertwachstum wird nicht mehr in den sieben Top‑Metropolen erwartet, die bereits auf einem extrem hohen Niveau liegen. Die neuen Gewinner, wir haben es schon früheren Preisberichten erklärt, sind die sogenannten B‑Städte – Metropolen der zweiten Reihe wie Nürnberg, Erlangen, Karlsruhe, Dortmund oder Leipzig. Sie stehen besonders im Fokus von Investoren und Eigennutzern.
Laut der Auswertung bieten diese Standorte oft eine bessere Balance aus wirtschaftlicher Stärke, Lebensqualität und Erschwinglichkeit im Vergleich zu A‑Städten wie München oder Hamburg. In den kommenden Jahren soll in den B‑Städten der inflationsbereinigte jährliche Anstieg der Kaufpreise für Bestandseigentumswohnungen durchschnittlich bei 0,6 Prozent liegen – und damit oft höher als in einigen teuren Großstädten. Besonders profitieren Städte wie Leipzig und Dresden, die als ostdeutsche Zugpferde gelten. Für Leipzig wird bis 2035 ein realer Preisanstieg von jährlich 1,9 Prozent prognostiziert, Dresden liegt bei 1,0 Prozent. Schon jetzt verzeichnen trendige Quartiere wie das Leipziger Zentrum Nordwest oder Plagwitz Preise von bis zu 8.180 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen.
Was macht die B‑Städte so attraktiv? Sie geizen nicht mit wirtschaftlichem Wachstum und Bevölkerungszuwachs, was die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Wertentwicklung stützt. Die Leerstandsquoten sind erfreulich niedrig – in Nürnberg liegen die etwa bei nur 1,4 Prozent. Das sorgt für stabile bis steigende Preise. Großprojekte wie das Quartier Lichtenreuth in Nürnberg oder der Siemens‑Campus in Erlangen schaffen neue Wohnangebote und Infrastruktur.
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) wertet die Angebotspreise auf den großen Vermarktungsplattformen aus und sieht auch im dritten Quartal eine Erholung. Im Jahresvergleich stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 2,6 Prozent und für Häuser um 3,5 Prozent. Besonders aufschlussreich ist eine Sonderauswertung für die Top‑7‑Städte: Wie haben sich die verschiedenen Preissegmente nach dem Zinsschock 2022 verhalten?
Die Auswertung zeigt eine deutliche Spaltung des Marktes. Nach der Zinswende 2022 verzeichneten die günstigen „Einsteiger-, Sanierungs- oder Randlagenobjekte“ die größten Preisrückgänge. Das gehobene Segment und das „Premiumsegment“ (die obersten fünf Prozent) blieben hingegen deutlich stabiler und erwiesen sich als krisenresistent. Als Gründe nennen die Forscher unter anderem die überdurchschnittliche Energieeffizienz dieser Objekte. Wir betonen es immer wieder: Wer ein saniertes Objekt in guter Lage besitzt, erleidet nur einen minimalen Wertverlust. Wer ein älteres Objekt verkauft, profitiert zwar von der allgemeinen Erholung, muss aber Abschläge für den Sanierungsbedarf einkalkulieren.
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Noch tiefer in die einzelnen Regionen blickt die Analyse von Empirica Regio, die Inseratsdaten von über 100 Plattformen bündelt. Bundesweit kostete eine Neubauwohnung im dritten Quartal 3,4 Prozent mehr als vor einem Jahr. Die Daten zeigen jedoch extreme regionale Unterschiede. Während der Großraum München die teuerste Region bleibt (Stadt München: 11.235 Euro/m²), fand der stärkste Anstieg in Ostdeutschland statt. Im thüringischen Kreis Sömmerda etwa stiegen die Preise für Neubauwohnungen um satte 59,2 Prozent.
In 74 Prozent der 400 Kreise in Deutschland steigen die Preise für Neubauwohnungen wieder. Gleichzeitig gab es aber auch Regionen mit Rückgängen, etwa in den bayerischen Landkreisen Miesbach oder Dachau. Professor Tobias Just von der Uni Regensburg sieht den Grund für die Erstarkung sehr deutlich: „Wohnungskäufe gewinnen an Attraktivität“, da die Mieten stark steigen. Die Lage der Immobilie sei noch nie so entscheidend gewesen wie heute. Die pauschale Annahme „Stadt teuer, Land billig“ gilt nicht mehr; es sind die attraktiven Städte und ihr Umland, die den Preis bestimmen – egal ob in Ost oder West.
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Wie spezifisch der Markt geworden ist, zeigt eine neue Analyse von „Von Poll Immobilien“. Das Maklerhaus untersuchte die Angebotspreise für kleine Wohnungen (bis 40 m²) in kleineren Universitätsstädten (C‑ und D‑Städte). Das Ergebnis: Die Preisdynamik ist enorm. Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Preise in 35 von 46 dieser Städte. An der Spitze liegt Erlangen: Dort sind kleine Wohnungen mit 6.338 Euro/m² am teuersten und verzeichneten mit +13,5 Prozent auch den höchsten Preisanstieg. Am günstigsten ist Chemnitz mit 1.129 Euro/m². Matthias Gebhardt von Von Poll in Erlangen berichtet, dass „die Vermarktungsdauer wieder auf unter fünf Monate gesunken“ sei. Constantin Pauly aus Wuppertal ergänzt, dass Kapitalanleger:innen, Studierende und Singles auf „kompakte Einheiten, überschaubare Kosten, sichere Vermietbarkeit und solide Renditen“ setzen.
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Während der Gesamtmarkt anzieht, beschreibt eine Analyse des Kreditvermittlers Dr. Klein die Lage in vielen Einzelstädten weiterhin eher als „träge“. Der Bericht warnt jedoch eindringlich davor, diese Ruhe falsch zu deuten — insbesondere in Dresden. Die dortige Baufinanzierungsexpertin Ines Schmidt bezeichnet die stabile Preisentwicklung (Häuser +0,33 Prozent, Wohnungen −0,73 Prozent zum Vorquartal) als „Ruhe vor dem Sturm“. Grund dafür seien massive Industrieansiedlungen durch Konzerne wie TSMC, Infineon und Bosch. Schmidt prognostiziert: „Es werden Fachkräfte aus dem Ausland und damit eine zahlungskräftige Klientel nach Dresden kommen.“ Ihre Schlussfolgerung für Kaufinteressierte: Der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf in Dresden sei jetzt. Für dich als Verkäuferin oder Verkäufer in der Region bedeutet das, dass die Nachfrage nach deiner Immobilie in naher Zukunft stark anziehen dürfte.
Ein weiterer wichtiger Preistreiber bleibt die Flucht aus den teuren Kernstädten, befeuert durch die immer noch weit verbreitete Homeoffice-Möglichkeiten. Eine Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank hat dies am Beispiel Frankfurt am Main detailliert untersucht. Dort sind die Preise für Bestandsbauten deutlich gestiegen und liegen im Schnitt bei 6.900 Euro pro Quadratmeter.
Die Studie rechnet genau vor, wie lange Käufer:innen im günstigeren Umland vom Provinz-Preisvorteil profitieren, bevor die Pendelkosten diesen aufzehren. Das Ergebnis ist ein starkes Argument für den Speckgürtel: Wer im nahe gelegenen Offenbach kauft (nur 10 km entfernt) und den ÖPNV nutzt, für den ist der Preisvorteil erst nach 58,5 Jahren aufgebraucht. Nutzt man das Auto, sind es immer noch 26 Jahre. Nicht immer machen also nur die Immobilienbesitzenden in den Metropolen das beste Geschäft: Wer eine Immobilie in einer solchen günstigen Pendlerlage mit guter Anbindung besitzt (die Studie nennt etwa Langen, Dreieich oder Bad Vilbel), kann sich über eine sichere (und sicher wachsende) Zielgruppe freuen.
Zum Schluss schauen wir noch auf deine „Mitverkaufenden“: Was planen andere Eigentümer:innen mit ihrer Immobilie? Eine Umfrage von ImmoScout24 und immoverkauf24 unter 535 Immobilienbesitzer:innen zeigt: Das Vertrauen in die Anlageklasse ist hoch. Drei von vier Befragten (75 Prozent) würden anderen den Immobilienkauf als Investment empfehlen. Mehr als die Hälfte (55 Prozent) sieht 2026 als guten Verkaufszeitpunkt – in den Großstädten sind es sogar 66 Prozent.
Interessant ist der Generationsunterschied: Jüngere Eigentümer:innen (18–29 Jahre) setzen auf langfristige Einnahmen und würden eher vermieten (46 Prozent) als verkaufen (29 Prozent). Bei den Älteren (60–69 Jahre) ist es genau umgekehrt: Sie suchen Liquidität und bevorzugen klar den Verkauf (48 Prozent) statt der Vermietung (14 Prozent). Du bist also in guter Gesellschaft. Die Zuversicht kehrt zurück, und viele — besonders aus der älteren Generation — planen den Verkauf und treffen damit auf die hohe Nachfrage derjenigen, die jetzt ihren Wohntraum realisieren wollen.
Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)
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