90 Tage bis zum Verkauf: Die Vermarktungsdauer für Immobilien steigt

„Alles neu macht der Mai?“ Denkste! Der Immobilienmarkt sendet erneut widersprüchliche Signale. Kaufwillige zögern vor allem wegen der Zinskosten, Vermietende reiben sich hingegen die Hände. Wer verkaufen möchte, muss verstehen, warum Kaufende derzeit so zurückhaltend sind.

Beginnen wir mit den härtesten Daten auf dem deutschen Immobilienmarkt: dem, was tatsächlich beim Notar unterschrieben wurde. Genau das misst der German Real Estate Index (GREIX) einmal im Quartal. Der Index ist ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und des Kieler Instituts für Weltwirtschaft.

Einfamilienhäuser verteuerten sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,2 Prozent und gegenüber dem Vorquartal um 1,9 Prozent. Eigentumswohnungen legen dagegen kaum zu: Im Jahresvergleich beträgt das Plus 0,5 Prozent, im Quartalsvergleich 0,4 Prozent. Das Wohnungssegment wächst damit zwar noch, die Dynamik ist jedoch so schwach wie nie seit Beginn der Erholungsphase im Sommer 2024. Besonders interessant ist der Blick auf die Städte: Leipzig sticht mit einem Quartalsplus von 2,5 Prozent bei Eigentumswohnungen deutlich hervor und lässt alle anderen auswertbaren Großstädte hinter sich.

Neu in diesem Quartal: Der GREIX ergänzt seine Preisdaten erstmals um Hinweise darauf, wie schnell der Markt Angebot und Nachfrage regelt, gemessen daran, wie rasch Objekte von den Inseratsplattformen verschwinden. Im ersten Quartal 2026 blieben Eigentumswohnungen im Schnitt 90 Tage online, Einfamilienhäuser 91 Tage – beide Werte liegen leicht über dem Vorquartal. Im Boom-Tiefpunkt des zweiten Quartals 2021 lagen die Durchschnittswerte bei 62 Tagen für Einfamilienhäuser und 76 Tagen für Eigentumswohnungen. Der Markt braucht heute also länger. Für Verkaufende heißt das: Wer den Preis realistisch setzt, hat einen deutlichen Vorsprung gegenüber denen, die erst nachkorrigieren müssen.

Der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) liefert frische Quartalsdaten vom 11. Mai. Der Index basiert auf echten Bankfinanzierungen. Das Ergebnis für Q1 2026: Wohnimmobilien legten im Jahresvergleich um 2,3 Prozent zu. Selbst genutztes Wohneigentum, also Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, verteuerte sich um 2,5 Prozent, Mehrfamilienhäuser schnitten etwas schwächer ab, die Verkäufe stiegen aber auch um 2,2 Prozent. In den sieben größten Metropolen fiel das Wachstum mit durchschnittlich 3,6 Prozent wie üblich überdurchschnittlich aus. Spitzenreiter ist Hamburg mit 4,9 Prozent. Am anderen Ende der Skala liegt Stuttgart mit 1,7 Prozent. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, ordnet das Ergebnis relativ nüchtern ein: „Die Immobilienpreise sind erneut mit moderatem Rückenwind in das Jahr 2026 gestartet. Abzuwarten bleibt, wie sich der Iran-Krieg auf den Immobilienmarkt auswirkt – in den Zahlen zum ersten Quartal findet er noch wenig Niederschlag."

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Eine andere Perspektive bietet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln mit seinem vierteljährlichen IW-Wohnindex. Dieser Index misst keine abgeschlossenen Käufe, sondern wertet Millionen von Wohnungsinseraten aus – er zeigt also, was Verkaufende verlangen. Eigentumswohnungen verteuerten sich dort im Jahresvergleich um 2,5 Prozent, Einfamilien- und Zweifamilienhäuser nur um 0,7 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal hat sich in beiden Segmenten so gut wie nichts getan. Die Ökonomen des IW sprechen offen von „Preisstagnation“ und führen dies auf ein nach wie vor hohes Zinsniveau sowie angespannte Finanzierungsbedingungen zurück.

Regional zeigt sich eine wachsende Kluft. Bei Eigentumswohnungen führten auf Jahressicht Köln mit 5,1 Prozent, Frankfurt am Main mit 3,9 Prozent, Essen mit 3,6 Prozent und Hamburg mit 3,2 Prozent. Stuttgart und München verzeichneten dagegen Rückgänge von 2,1 bzw. 0,3 Prozent. Bei Einfamilienhäusern ist die Lage in den sieben größten Metropolen auf Jahressicht faktisch eingefroren. Im Umland der Großstädte legten Häuser hingegen um 1,4 Prozent zu – ein Hinweis darauf, dass Kaufwillige mangels Erschwinglichkeit zunehmend aus den Kernstädten hinausziehen.

Und das andere Tempo? Das zeigt sich bei den Mieten. Während der Kaufmarkt stagniert, läuft der Mietmarkt auf Hochtouren.

Ebenfalls quartalsweise und auf Basis von Inseratsdaten arbeitet Empirica Regio. Die Autoren kommen zu einem Befund, der gut ins Gesamtbild passt: Aktuell ist weder ein klarer Auf- noch Abwärtstrend erkennbar. Im Neubausegment zeichnen sich leichte Abwärtstendenzen bei Häusern ab: Die inserierten Preise für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser sanken im Vorquartalsvergleich um 0,4 Prozent; im Jahresvergleich beträgt das Minus 0,1 Prozent. Neubauwohnungen entwickeln sich marginal besser – plus 0,2 Prozent zum Vorquartal und plus 1,6 Prozent im Jahresvergleich.

Der Bestand zeigt sich da erheblich stabiler: Eigentumswohnungen legten zum Vorquartal um 0,7 Prozent zu und liegen im Jahresvergleich mit 2,1 Prozent im Plus. Bestandshäuser gaben gegenüber dem Vorquartal leicht um 0,2 Prozent nach, stehen auf Jahressicht aber noch mit 1,3 Prozent im Plus. Die Autoren warnen vor einem aufkeimenden Inflationsdruck, ausgelöst durch schwindende Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen infolge von Zöllen und hohen Energiepreisen. Das könnte die Haushaltseinkommen belasten und die Nachfrage nach Wohneigentum weiter dämpfen.

Den aktuellsten Datenpunkt dieses Monats liefert der Europace Hauspreisindex (EPX), vom 12. Mai 2026. Er arbeitet als einziger der hier betrachteten Indizes auf Monatsbasis und wertet tatsächlich abgeschlossene Immobilienfinanzierungen aus: monatlich mehr als 30.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 7 Milliarden Euro.  Der April bringt eine unerwartete Wendung: Ausgerechnet der Neubau, der monatelang kaum Bewegung zeigte, zieht nun am stärksten an. Neue Einfamilien- und Zweifamilienhäuser wurden im April um 0,99 Prozent teurer als im Vormonat – auf Jahressicht ergibt sich ein Plus von 2,40 Prozent. Eigentumswohnungen legten um 0,32 Prozent zu, während Bestandshäuser mit minus 0,15 Prozent leicht nachgaben. Der Gesamtindex kletterte auf 221,58 Punkte, ein Monatsplus von 0,42 Prozent und ein Jahresplus von 1,91 Prozent.

Was steckt hinter dem Neubauschub? Statt Boom dürfte es wohl eher Kostendruck sein. Stefan Münter, Co-CEO von Europace, macht dafür unter anderem gestiegene Bauleistungspreise von 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal verantwortlich und nennt das „ein Symptom der gegenwärtigen globalen Krisen." Teurer Neubau ist also leider kein Zeichen von Stärke, sondern von strukturellen Zwängen. Für Verkaufende von Bestandsimmobilien hat das eine positive Implikation: Wer keine Neubauimmobilie anbietet, konkurriert mit einem Segment, das für Kaufende immer kostspieliger wird.

Man könnte meinen, geopolitische Krisen und Immobilienpreise hätten wenig miteinander zu tun. Das IW Köln beweist das Gegenteil – und legt Zahlen vor, die für Eigentümer sanierungsbedürftiger Gebäude unangenehm zu lesen sein dürften.

In seiner Sonderauswertung zum IW-Wohnindex Q1 2026 analysiert das Institut, wie sich die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes auf seinen Kaufpreis auswirkt – und wie sich diese Preisabstände über die Zeit verändert haben. Das Grundmuster ist eindeutig: Gebäude mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G und H kosten im Schnitt 20 bis knapp 30 Prozent weniger als vergleichbare Objekte der Klassen A und A+. „Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, so IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. „Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder.“ Wer eine Immobilie mit schlechter Energiebilanz verkaufen möchte, konkurriert nicht nur über den Preis, sondern auch über die laufenden Heiz- und Nebenkosten, die Kaufende heute sehr viel genauer einkalkulieren als noch vor einigen Jahren. Schon moderate Sanierungsschritte können den Preisabstand verringern – und die Zeit bis zum Abschluss deutlich verkürzen.

Alle Daten dieses Monats führen zu einer praktischen Schlussfolgerung, die Immobilienexperte Marco von Reeken in einem aktuellen Beitrag für Focus Online aus seiner täglichen Praxis schildert: Ein zu hoher Einstiegspreis ist der häufigste und teuerste Fehler beim Immobilienverkauf. Der Ablauf ist immer ähnlich: Eine Immobilie startet ambitioniert bepreist, zieht anfangs noch Aufmerksamkeit auf sich, aber ernsthafte Interessenten bleiben aus. Nach Wochen ohne Angebot folgt die erste Preisanpassung: zu einem Zeitpunkt, an dem der wichtigste Moment bereits verpasst ist. In der Branche spricht man dann davon, dass ein Objekt „verbrannt“ ist: Es wurde zu lange zu teuer angeboten und gilt nun als problematisch, unabhängig von seiner tatsächlichen Qualität.

Das Ergebnis ist am Ende oft ein Verkaufspreis, der unter dem liegt, was bei einer nüchternen Ersteinwertung realisierbar gewesen wäre. Dazu kommt ein weiterer Effekt: Überhöhte Angebote dienen anderen Eigentümern als vermeintliche Orientierung, was die allgemeine Preisvorstellung weiter von der Realität entfernt. Von Reeken bringt es auf den Punkt: Nicht der höchste Preis zu Beginn führe zum besten Ergebnis – sondern der richtige.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)