Nichtabnahmeentschädigung: Was du über Kos­ten und Ri­si­ken wis­sen soll­test

Der Baukredit ist unterschrieben, doch plötzlich kommt alles anders: Dein Bauprojekt wird verschoben, oder du benötigst weniger Geld als geplant. Klingt erst einmal harmlos, kann aber teuer werden! Die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung kann dich schnell mehrere Tausend Euro kosten. Erfahre hier, warum Banken diese Gebühren verlangen, wie sie berechnet werden und vor allem, wie du sie vermeiden kannst.

Die Nichtabnahmeentschädigung ist eine finanzielle Strafe, die Kreditgeber:innen erheben, wenn ein Baukredit oder Teile davon nicht wie vereinbart abgerufen werden. Der Grund dafür liegt in der Art und Weise, wie Banken Kredite kalkulieren. Bei der Vergabe eines Kredits geht die Bank davon aus, dass sie über die Laufzeit hinweg regelmäßige Zinseinnahmen erzielt. Wird der Kredit nicht abgerufen, entgehen der Bank diese Zinseinnahmen, wodurch ein finanzieller Schaden entsteht. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dazu, diesen Verlust auszugleichen.

Die Nichtabnahmeentschädigung wird dann fällig, wenn ein Kreditvertrag rechtsgültig unterschrieben ist, die vereinbarte Kreditsumme jedoch nicht wie geplant in Anspruch genommen wird. Dies betrifft entweder den gesamten Kredit oder einen Teil davon. Häufige Gründe sind:
 

• Abbruch des Bauprojekts: Persönliche oder finanzielle Gründe können dazu führen, dass ein Bauvorhaben nicht realisiert wird.
• Eigenkapitalerhöhung: Du findest andere Finanzierungsquellen oder kannst mehr Eigenkapital einbringen, wodurch du weniger Kredit benötigst.
• Scheitern des Immobilienkaufs: Probleme bei der Abwicklung des Kaufs, wie ein abgesagter Notartermin, können dazu führen, dass der Kredit nicht genutzt wird.
   

Aufgepasst: Die Nichtabnahmeentschädigung kann auch bei einer Teilabnahme der Kreditsumme fällig werden. Wenn du beispielsweise nur 150.000 Euro von einem vereinbarten Kredit über 200.000 Euro abrufst, verlangt die Bank oft eine Entschädigung für die nicht genutzten 50.000 Euro.

Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung erfolgt auf Basis des finanziellen Schadens, den die Bank durch die nicht in Anspruch genommene Summe erleidet. Konkret spielen folgende Faktoren eine Rolle:

• Die nicht abgerufene Kreditsumme: Je größer der Betrag, desto höher fällt die Entschädigung aus.
• Der vertraglich vereinbarte Sollzinssatz: Dieser wird herangezogen, um den Zinsverlust der Bank zu kalkulieren.
• Die Restlaufzeit der Zinsbindung: Die Bank berechnet den Schaden für die Zeit, in der sie die Zinseinnahmen erwartet hätte.
   

Ein Beispiel:
Du hast einen Kreditvertrag über 200.000 Euro abgeschlossen, den du nicht abrufst. Der Zinssatz beträgt drei Prozent, und die Zinsbindung läuft über fünf Jahre. Der jährliche Zinsverlust beträgt also 6.000 Euro (200.000 Euro x 0,03). Multipliziert mit fünf Jahren ergibt sich ein Gesamtverlust von 30.000 Euro. Banken ziehen in der Regel noch eine Pauschale oder Verwaltungsgebühr ab, sodass du möglicherweise eine Entschädigung von rund 25.000 Euro zahlen musst. Vorsicht: Je nach Vertrag kann die Berechnung komplexer ausfallen, da Banken oft eigene Formeln verwenden. Deshalb lohnt es sich, die Klauseln genau zu prüfen.

Die Kosten der Nichtabnahmeentschädigung sind in erster Linie von der Höhe der nicht genutzten Kreditsumme und dem vereinbarten Zinssatz abhängig. Typischerweise bewegt sich die Entschädigung in einem Bereich von ein bis fünf Prozent der nicht abgerufenen Summe.

Rechenbeispiel:

• Nicht genutzte Kreditsumme: 100.000 Euro
• Durchschnittlicher Zinssatz: 3 Prozent
• Restlaufzeit: 10 Jahre
  Die Bank berechnet in diesem Fall einen Zinsverlust von 30.000 Euro. Je nach Vertrag könnten Verwaltungsgebühren die Kosten weiter erhöhen.
   

Für dich als Kreditnehmer:in bedeutet dies, dass die Entschädigung schnell mehrere Tausend Euro betragen kann, insbesondere bei großen Kreditsummen.

Um hohe Kosten zu vermeiden, solltest du schon bei der Vertragsgestaltung vorsorgen. Folgende Tipps können dir helfen:

1. Genau kalkulieren: Schließe einen Baukredit nur dann ab, wenn du sicher bist, die geplante Summe zu benötigen.
2. Flexible Kreditvereinbarungen: Verhandle mit deiner Bank über Optionen wie eine Teilabnahme oder eine spätere Festlegung der Kreditsumme.
3. Fristen beachten: Achte darauf, die im Vertrag vereinbarten Fristen für den Abruf der Kreditsumme einzuhalten. Diese sind oft flexibel gestaltbar, sofern du rechtzeitig kommunizierst.
4. Gespräch suchen: Wenn sich deine finanzielle Situation ändert, solltest du frühzeitig mit deiner Bank sprechen, um mögliche Alternativen zu finden.