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Mieter kündigen

Wann kann der Vermieter dem Mieter kündigen?

Die zulässigen Gründe, um einem Mieter zu kündigen sind gesetzlich vorgegeben. Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Allerdings gibt es bei der Mieterkündigung eine ganze Reihe von Regeln und Ausnahmen, die es zu beachten gilt. Während der Mieter das Mietverhältnis jederzeit beenden kann, muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an einer Kündigung begründen. Gesetz und Rechtsprechung setzen dem Vermieter enge Grenzen. Eine der wenigen Ausnahmen gilt für das vom Vermieter selbstbewohnte Zweifamilienhaus. Erfahren Sie hier, welche Regelungen bei der Kündigung eines Mieters zu beachten sind.



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Mieter vor Kündigung abmahnen



Bei bestimmten Vorkommnissen, wie beispielsweise die Nichteinhaltung der Hausordnung seitens des Mieters, sollte der Vermieter in erster Linie das Gespräch suchen. Hierbei lassen sich oftmals die meisten Probleme zwischen Vermieter und Mieter klären. Wenn dies aber nicht der Fall sein sollte, obliegt dem Vermieter die weitere Verfahrensweise: Er kann dem Mieter kündigen oder ihn abmahnen.

Zwar ist eine Abmahnung nicht in jedem Fall erforderlich, um dem Mieter rechtswirksam zu kündigen. Aber in einzelnen Fällen können schriftlich erfolgte Abmahnungen die Kündigung eines Mieters absichern. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter relativ geringe Vertragsbrüche begangen hat.

Beispiel: Hält sich ein Mieter nachweislich nicht an den Putzplan, obwohl dies die Hausordnung für jeden Mieter im jeweiligen Objekt vorsieht, wäre dies ein vergleichsweise geringer Vertragsbruch. Im Zweifel wäre es aber kein stichhaltiger Grund, um dem Mieter rechtswirksam zu kündigen. Mahnen Sie dies als Vermieter jedoch ab und stellt sich beim jeweiligen Mieter nachweislich keine Besserung ein, verleiht eben jene Abmahnung einem Kündigungsschreiben mehr Gewicht.



Hinweis von ImmobilienScout24:

Als Vermieter sollten Sie die in der Abmahnung erwähnten Tatsachenbehauptungen belegen können. Dokumentieren Sie also die Fehltritte des Mieters, um gegebenenfalls vor Gericht die Stichhaltigkeit Ihrer Kündigung zu untermauern.



Damit aber das Abmahnungsschreiben als solches juristische Relevanz erhält, sollten Sie als Vermieter auf folgende Punkte achten:

  • Benennen Sie den Mieter/die Mieter als Empfänger
  • Fügen Sie das genaue Datum der Abmahnung hinzu
  • Geben Sie konkret an, worin der Grund der Abmahnung besteht und benennen Sie, wenn gegeben, Zeugen
  • Wenn ein passender Grund gegeben: Legen Sie eine Frist zur Beseitigung des monierten Vertragsbruchs fest
  • Führen Sie mögliche Folgen, auch in juristischer Hinsicht, auf
  • Unterzeichnen Sie als Vermieter das Abmahnungsschreiben

Ausnahme: Eine Abmahnung ist nicht von Nöten, wenn ein nachweislich eindeutiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mieters besteht, zum Beispiel bei Mietrückständen

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Gestaffelte Kündigungsfrist bei Mieterkündigung


Je länger das Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter dauert, desto länger wird auch die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist.

So sind die folgenden gestaffelten Kündigungsfristen vom Gesetzgeber geregelt:

Dauer des Mietverhältnisses Kündigungsfrist
0-5 Jahre 3 Monate
5-8 Jahre 6 Monate
ab 8 Jahren 9 Monate

Hinweis von ImmobilienScout24:

Ist im Mietvertrag eine einmonatige Kündigungsfrist seitens des Mieters festgeschrieben, kann der Mieter diese Option auch so nutzen. Für den Vermieter gelten aber die gesetzlichen Kündigungsfristen, obgleich im Mietvertrag eine verkürzte Kündigungsfrist zugunsten des Vermieters vermerkt ist.


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Gründe für die Kündigung eines Mieters


Der Vermieter kann dem Mieter nur dann kündigen, wenn dafür rechtlich wirksame Gründe vorliegen. Der Gesetzgeber hat dies explizit in § 573 des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt.

Hier heißt es:

“Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (...)


Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”


Mieter kündigen bei Verletzung vertraglicher Pflichten


Ein häufiger Grund, warum Vermieter Mietern kündigen, ist die nicht fristgerechte oder nicht erfolgte Mietzahlung. Bezahlt der Mieter seine Miete oder die Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten nicht, muss er mit der Kündigung rechnen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist.

Des Weiteren kann der Vermieter dem Mieter kündigen, wenn:

  • der Mieter die Wohnung unerlaubterweise an Dritte überlässt
  • die Wohnung überbelegt ist
  • der Mieter immer wieder gegen die Hausordnung verstößt
  • unerlaubt Haustiere in der Wohnung gehalten werden
  • der Mieter sich Pflichten, wie beispielsweise der Gartenpflege entzieht


Tipp von ImmobilienScout24:

In einigen Fällen der vertraglichen Pflichtverletzung kann es sich dennoch schwierig gestalten, dem Mieter rechtswirksam zu kündigen. Verfahren Sie in derartigen Fällen wie im obigen Beitrag “Mieter vor Kündigung abmahnen”.


Mieter kündigen bei Eigenbedarf


Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter wegen Eigenbedarfs dem Mieter kündigen. Doch auch hier gelten gesetzliche Vorgaben, die festlegen, ab wann der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs rechtlich gültig ist.

Je höher der Verwandtschaftsgrad, desto unproblematischer ist die Eigenbedarfskündigung. Es gibt aber Grenzfälle, in denen die Verwandtschaftsbeziehung besonders gut begründet werden muss, damit eine Eigenbedarfskündigung rechtliche Gültigkeit beanspruchen kann.

Zu den Angehörigen gehören die Kinder des Vermieters, seine Eltern und Großeltern ebenso wie Schwiegerkinder und Schwiegereltern. Auch Neffen und Nichten des Vermieters können einen Eigenbedarfsanspruch begründen. Pflegekinder, Pflegepersonal oder andere Angestellte, die selbst keinen eigenen Hausstand haben und in der Wohnung der Vermieters wohnen, zählen ebenfalls zu bevorzugten Personen. Entferntere Verwandte müssen dem Vermieter persönlich nahe stehen, um zum begünstigten Personenkreis zu gehören. Dies ist zum Beispiel bei Cousinen und Cousins oder bei Großneffen und Großnichten der Fall.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?


Eine Eigenbedarfskündigung ist dann unwirksam, wenn beispielsweise Ex-Schwiegereltern, Ex-Schwiegerkinder oder der geschiedene Ehepartner als neue Mieter in Betracht gezogen werden. Zudem kann der Vermieter auch nicht für einen Käufer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Die Kündigung muss in diesem Fall vom neuen Eigentümer selbst ausgehen, damit ein Eigenbedarfsanspruch überhaupt geltend gemacht werden kann. Hierfür ist es notwendig, dass der neue Eigentümer im Grundbuch als solcher eingetragen ist.

Mieter kündigen bei wirtschaftlicher Verwertung


Wird „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert” (§ 573 (2) BGB), das heißt, erleidet der Vermieter erhebliche finanzielle Nachteile, wenn das bestehende Mietverhältnis fortdauert, ist es legitim, dem Mieter zu kündigen. Jedoch gilt es hier in der Begründung unmissverständlich darzulegen, dass dieser Grund tatsächlich gegeben ist. Andernfalls ist die Kündigung nicht rechtswirksam, da sonst kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt.


Tipp von ImmobilienScout24:

Konsultieren Sie im Zweifelsfall einen Fachanwalt und lassen Sie sich von ihm beraten. Dieser wird Ihnen sagen können, ob ein hinreichender Grund für eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung gegeben ist.

Mieter kündigen bei Einliegerwohnungen


Bei vermieteten Einliegerwohnungen macht der Gesetzgeber eine Ausnahme: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu haben, um dem Mieter zu kündigen. Das heißt, dass der Vermieter kann dem Mieter kündigen, auch wenn es dafür keine zählbaren Gründe gibt. Nichtsdestotrotz gelten aber auch in diesem Fall die gesetzlichen Kündigungsfristen, es sei denn, es liegen gravierende Gründe für eine fristlose Kündigung vor.

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Mieter fristlos kündigen


In Deutschland genießen Mieter besonderen Schutz. Daher bedarf eine fristlose Kündigung eines Mieters einer besonderen Begründung. Diese ist dann gegeben, wenn der Mieter beispielsweise seine Miete nicht zahlt.

§ 543 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs besagt hierzu:

“Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter:

  • für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.”

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Ändert sich an den oben genannten Umständen nichts, das heißt, wird der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist (zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage) nicht beglichen, so erhält die fristlose Kündigung Geltung. Dem Mieter ist nach Eingang der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist von bis zu zwei Wochen zu gewähren.

Es gibt aber auch noch weitere Gründe, die eine fristlose Kündigung eines Mieters rechtfertigen.

Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter den Hausfrieden ständig stört, indem er:

  • gegen die Hausordnung verstößt
  • Lärmbelästigung verursacht
  • sich gegenüber anderen Bewohnern aggressiv verhält
  • andere Bewohner beleidigt
  • Müll im Hausflur deponiert

Herrscht durch einen oder mehrere dieser Punkte ein unzumutbarer Zustand, ist eine fristlose Kündigung legitim. Jedoch muss gegenüber diesem Mieter eine Abmahnung erfolgt sein. Zudem liegt der Vermieter in der Beweislast.

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Umzug

  • Der Transportweg von der Wohnungstür bis in den LKW (Auszug/ Einzug) beträgt 10m
  • Preis für Transport pro m3: 25 Euro
  • Preis für m3 pro 10 km Entfernung: 8 Euro
  • Sonderleistungen (Umzugskartons, Möbelmontage oder Küchenabbau) werden nicht berücksichtigt
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Mieter zieht trotz wirksamer Kündigung nicht aus



Es kommt immer wieder vor, dass Mieter trotz wirksamer Kündigung die Mietwohnung nach der Räumungsfrist nicht verlassen. Der Vermieter selbst hat nicht das Recht, den Mieter aus der jeweiligen Wohnung zu verbannen. Er muss eine Räumungsklage einreichen. Berücksichtigt werden bei der Räumungsklage die Gründe, die im Kündigungsschreiben genannt sind. Erkennt ein Richter die Gründe an, die zur Kündigung geführt haben, kann das Räumungsurteil nach einer festgelegten Frist vollstreckt werden.

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Härtefälle


In einzelnen Fällen, in denen der Vermieter dem Mieter kündigt, kann es sein, dass die Kündigung der Mietsache eine Härte für den Mieter darstellt, welche wiederum ein Widerspruchsrecht des Mieters begründen kann.

Folgende Umstände können eine Härte für den zu kündigenden Mieter darstellen:

  • Schwangerschaft
  • Examensvorbereitung
  • Lange Mietdauer und Verwurzelung in der Umgebung
  • Krankheit psychischer oder physischer Art
  • Fehlender Ersatzwohnraum

Diese Umstände sind jedoch nicht als pauschal geltend zu betrachten. Jeder einzelne Härtefall wird vom zuständigen Gericht individuell betrachtet und bewertet.

Ist die Kündigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Zeitpunkt mit gerichtlich anerkannten unzumutbaren Folgen für den Mieter verbunden, so besteht der Fall der Härte und der Mieter kann ein Widerspruchsrecht respektive eine Verlängerung der Kündigungsfrist geltend machen.