Die Miet­preis­brem­se im Aus­land

Wie hält es das Ausland mit ähnlichen Gesetzen wie der deutschen Mietpreisbremse? Ein Blick in andere europäische Länder zeigt, dass die Regierungen nicht immer gute Erfahrungen gemacht haben.

Die Mietpreisbremse ist in Deutschland jetzt Realität, jedoch war ihre Einführung mit kontroversen Diskussionen verbunden. Während den Mieterverbänden die Regelungen in manchen Bereichen nicht weit genug gingen, warnte die Immobilienwirtschaft davor, dass durch die Deckelung der Mietpreise der Wohnungsmarkt für Investoren an Attraktivität verlieren und langfristig den Mangel an Wohnungen verschärfen könnte.

Gesetze, die der deutschen Mietpreisbremse ähneln, sind schon in anderen europäischen Ländern praktiziert worden. Auch wenn die gesetzlichen Regelungen im Detail oftmals anders gestaltet wurden als in Deutschland, hatten die Regierungen zumeist das gleiche Ziel vor Augen: für ihre Bürger bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten und die Mieter vor starken Mieterhöhungen oder kurzfristigen Kündigungen zu schützen. Die gut gemeinten Vorhaben konnten nicht immer optimal umgesetzt werden, und oft haben die Länder mit der Regulierung des Wohnungsmarktes langfristig keine guten Erfahrungen gemacht.

Im Nachbarstaat Niederlande gilt für einen großen Teil der Wohnungen eine staatliche Regulierung beim Mietpreis. Das hat dazu geführt, dass sich Investoren mit dem Bau neuer Wohnungen zurückhalten. Vor allem in Großstädten ist es deshalb trotz staatlich beeinflusster Mietpreise schwierig, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes überlegt die Regierung derzeit, ob die Mietpreisregulierung marktfreundlicher gestaltet werden sollte.

Welche negativen Auswirkungen die Mietpreisbremse im Ausland bereits gezeigt hat, wird auch in Frankreich erkennbar. Nach einer gesetzlichen Begrenzung der Mieten in teuren Wohngebieten verzeichnete die ohnehin schon schwächelnde französische Bauwirtschaft einen herben Einbruch. Aufgrund der Deckelung der Mietpreise verschlechterten sich die Renditerechnungen für Investoren. In der Folge wurden viele Neubauprojekte gestrichen oder auf Eis gelegt – mit der Auswirkung, dass die Zahl der Wohnungsneubauten auf den niedrigsten Stand seit 15 Jahren sank.

Der Wohnungsmarkt in Österreich zählt zu den Märkten in Europa, in denen eine besonders weitreichende staatliche Regulierung herrscht. Nach Angaben des in Wien ansässigen Wirtschaftsforschungsinstituts „Agenda Austria“ seien drei Viertel aller Mietverträge staatlich reguliert, in Wien sogar sieben von acht Verträgen.

Dennoch sind die Mieten in Österreich in den vergangenen Jahren stark angestiegen. Nach einer Analyse der österreichischen Arbeiterkammer ist dafür unter anderem das undurchsichtige System von Richtwerten und Aufschlägen verantwortlich, das insbesondere für Altbauwohnungen in Wien gilt. Demzufolge ist es schwierig festzustellen, ob die verlangte Miete noch innerhalb der verordneten Grenzen liegt. Ob die Miete überhöht ist oder nicht, muss oftmals in aufwendigen und teuren Verfahren festgestellt werden. Der Mangel an Transparenz hat dazu geführt, dass sich bei Mieterhöhungen Grauzonen bilden konnten, die häufig auch ausgenutzt werden.

In Spanien galt bis vor wenigen Jahren ein starres Mietrecht, das dazu führte, dass im europäischen Vergleich nur wenige Mietwohnungen angeboten wurden. Weil sich in der Folge viele Haushalte hoch verschuldeten, um ein Eigenheim zu erwerben, war das Land von der Immobilien- und Finanzkrise besonders stark betroffen.

Seit Juni 2013 gelten nun neue gesetzliche Regelungen, mit denen sich die zuvor extrem mieterfreundliche Rechtslage zugunsten der Vermieter verschiebt. Noch bleibt abzuwarten, ob sich in der Folge der neuen Gesetze das Angebot an Mietwohnungen in Spanien nachhaltig erhöht.

Während in Deutschland die Regulierung auf dem Mietmarkt eher zunimmt, setzen einige Nachbarstaaten in Europa auf die Liberalisierung. Allerdings ist die Ausgangslage nicht immer direkt vergleichbar, weil die staatlichen Eingriffe in den Mietmarkt bisweilen stärker waren als jetzt in Deutschland nach dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse.