In der Regel beginnt in Deutschland die Heizsaison am 1. Oktober und endet am 30. April. In dieser Zeit muss die Heizanlage betriebsfähig sein. Aber haben Mietende einen gesetzlichen Anspruch auf eine zu erreichende Mindesttemperatur?
Nein, ein Gesetz, das eindeutige Regeln zur Mindesttemperatur in Wohnräumen festschreibt, gibt es nicht. Orientierung bietet allerdings der § 535 BGB. Er verpflichtet Vermietende, ihren Mietenden die Mietsache in einem “zum vertragsgemäßen Gebrauch” geeigneten Zustand zu überlassen.
Was das bedeutet, haben Gerichte in zahlreichen Prozessen bestimmt. Generell gesteht die Rechtsprechung den Mietenden tagsüber einen Anspruch auf eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius zu und nachts auf 18 Grad Celsius.
Konkret heißt es in einem Urteil des LG Landshut aus dem Jahr 1985, das Wohnräume in der Zeit von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr mindestens 20 Grad Celsius Zimmertemperatur aufweisen sollten und sonstige Nebenräume mindestens 18 Grad. Für das Bad müsse von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr sogar eine Raumtemperatur von 21 Grad Celsius herrschen.
Selbst der Bundesgerichtshof lässt die Frage der Mindesttemperatur in einem Urteil von 1991 offen, hält es aber für angemessen, dass die Temperatur tagsüber mindestens 20 Grad beträgt.
Laut einem Urteil des AG Bonn von 2021 kann zur Nachtzeit zwischen 24.00 Uhr und 6.00 Uhr die Temperatur auf zirka 16 bis 17 Grad Celsius abgesenkt werden. Das AG Köln entschied sich 2016 in einem Urteil für eine Nachtabsenkung zwischen 23 Uhr oder 24 Uhr und 6.00 Uhr morgens auf 18 Grad Celsius.
Beinhaltet ein Mietvertrag Klauseln zur Mindesttemperatur, können die Angaben unter Umständen unwirksam sein. So hat das LG Heidelberg in einem Beschluss von 1981 festgehalten, dass die Klausel – eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen 8 Uhr und 21 Uhr – als vertragsgemäß nichtig gilt.
Auch bei Wetterkapriolen außerhalb der Heizperiode muss die Heizung in Betrieb genommen werden. Sinken die Temperaturen an drei Tagen in Folge unter zwölf Grad Celsius, muss geheizt werden. So entschied das AG Köln 2008. Das AG Ülzen verpflichtete Vermietende in einem Urteil von 1986 zu heizen, wenn die Temperaturen an mehr als drei Tagen auf Werte unter zwölf Grad Celsius fallen.
Ist der Heizungsausfall nur kurzfristig oder gibt es vorübergehend eine geringfügige Abweichung der Mindesttemperatur um ca. einen Grad Celsius liegt laut Bundesgerichtshof (Urteil von 2004) ein Bagatellmangel vor. Mietende sind nicht berechtigt, die Miete zu mindern.
Auch in einem Fall aus dem Jahr 2013, in dem die Heizungsanlage alt war und unwirtschaftlich arbeitete, hatten die Mietenden dem BGH zufolge keinen Anspruch auf Mietminderung. Begrünung: Der Vermietende schuldet eine Heizungsanlage, die dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus entspricht.
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Das AG Köln beschäftigte sich 2008 mit einem Fall, bei dem die Heizung komplett ausfiel oder aber nur erheblich beeinträchtigt funktionierte. In der Folge wurde die übliche Raumtemperatur deutlich unterschritten. In einer solchen Situation kann die Miete zum Teil erheblich gemindert werden.
Das LG Berlin entschied 2012, dass bei einer dauerhaften Abweichung von einem Grad von der Mindesttemperatur eine Minderung der Miete von fünf Prozent gerechtfertigt sein kann. Und das AG Berlin-Charlottenburg sprach einem Mieter 1999 eine Mietminderung von zehn Prozent zu, da in seiner Wohnung nur eine Durchschnittstemperatur von 18 Grad Celsius erreicht wurde.
Zwanzig Prozent Mietminderung gestand das AG Köln in einem Urteil von 1976 den Mietenden bei Wohnungstemperaturen von 16 bis 18 Grad zu. Fällt die Heizungsanlage in der Heizperiode komplett aus, liegt ein erheblicher Mangel vor. Das AG Berlin-Charlottenburg gestand einem Mieter in einem Urteil von 2012 eine Mietminderung um 70 Prozent zu.
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Sind Vermietende für die Beheizung einer Wohnung verantwortlich, müssen sie durch entsprechende Einstellung der Heizungsanlage dafür sorgen, dass eine Temperatur tagsüber von mindestens 20 bis 22 Grad Celsius erreicht wird. Bei Nachtabsenkung müssen 18 Grad Celsius erzielt werden.
Aber auch außerhalb der Heizperiode muss bei anhaltenden Temperaturen unter zwölf Grad Celsius die Beheizung der Wohnung gewährleistet sein, da es Mietenden nicht zuzumuten ist, an kalten Sommertagen zu frieren.
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