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Gemeiner Wert

Der gemeine Wert – oft auch: Verkehrswert – gilt als wichtiger Maßstab bei der Veräußerung oder Erbschaft einer Immobilie. In diesem Artikel erfahren Sie, wie der gemeine Wert definiert wird, mit welchen Verfahren er ermittelt wird und wann eine Ermittlung sinnvoll ist.



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Was bedeutet „gemeiner Wert“?


Im deutschen Bewertungsgesetz ist unter §9 der gemeine Wert aufgeführt. Die dortige Definition lautet: „Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.“ In die Ermittlung fließen die Marktfähigkeit und die genaue Beschaffenheit sowie den Preis beeinflussende Umstände als Bewertungskriterien ein. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse dürfen allerdings nicht berücksichtigt werden. Als Bruttowert beinhaltet der gemeine Wert die Umsatzsteuer.


Der gemeine Wert orientiert sich ausschließlich an objektiven Merkmalen und soll frei von subjektiven Ansichten sein. Die konkrete Abgrenzung zum (oft durch besondere Merkmale der Immobilie bedingten) Verkehrswert ist schwierig, weshalb die Begriffe meist synonym verwendet werden.

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Wie wird der gemeine Wert ermittelt?


Um den gemeinen Wert eines unbebauten Grundstücks festzulegen, muss ein Sachverständiger den Bodenwert beziehungsweise Grundstückswert ermitteln. Der Grundstückswert ergibt sich aus der Anzahl an Quadratmetern multipliziert mit dem sogenannten Bodenrichtwert. Dieser wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte definiert. Liegt für eine Region kein Bodenrichtwert vor, können Gutachter den Verkehrswert für ein Grundstück ermitteln, indem Sie verschiedene Vergleichswerte hinzuziehen.

Sach-, Vergleichs- und Ertragswertverfahren für bebaute Grundstücke:


Für bebaute Grundstücke sind drei Verfahren im Rahmen der Immobilienbewertung möglich: Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Das jeweilige Verfahren orientiert sich an den Richtlinien der Wertermittlungsverordnung.

Beim Vergleichswertverfahren wird der gemeine Wert von tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet.

Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei gewerblichen Immobilien und Mietobjekten verwendet. Der Wert des Gebäudes wird getrennt vom Wert des Bodens ermittelt.

Wenn ein entsprechender Vergleichswert fehlt, wird das Sachwertverfahren verwendet, um den gemeinen Wert zu ermitteln. Bei diesem Verfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert. Der Gebäudesachwert richtet sich nach den üblichen Herstellungskosten für einen vergleichbaren Neubau.

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Gemeiner Wert: Wann ist eine Ermittlung sinnvoll?


Der gemeine Wert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks gibt Aufschluss über den am Markt erzielbaren Verkaufspreis. Er ist daher für Verkäufer ein wichtiger Aspekt bei der Preisgestaltung. Für Käufer ist ein gemeiner Wert relevant, um die Höhe des Kaufpreises richtig einschätzen zu können. Darüber hinaus wird der Verkehrswert bei Zwangsversteigerungen, Erbschaft und Scheidungen ermittelt. Bestehen Steuerrückstände, lässt das Finanzamt ebenfalls eine Wertermittlung durchführen.

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