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Bodenrichtwert

Wie teuer sind Grundstücke in einer bestimmten Gegend? Und wodurch wird der Kaufpreis beeinflusst? Auskunft zu diesen Fragen geben die sogenannten Bodenrichtwerte. Damit erhalten Käufer und Verkäufer transparente, aber unverbindliche Anhaltspunkte für die Festlegung des Bodenwertes für ein Grundstück in einer bestimmten Gegend. Erfahren Sie in diesem Artikel, wie sich der Bodenrichtwert zusammensetzt und wie Sie die Werte für ein bestimmtes Grundstück erfahren.




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Was ist der Bodenrichtwert?


Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert zur Bestimmung des Wertes von Grundstücken, dem sogenannten Bodenwert.

Er wird ermittelt aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken in einer bestimmten Region und zusätzlich beeinflusst vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks.

Die Bodenrichtwerte werden je nach Bundesland unterschiedlich oft, mindestens aber alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgt über sogenannte Bodenrichtwertekarten oder -tabellen und wird pro m² angegeben.

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Wie komme ich an den Bodenrichtwert eines bestimmten Grundstücks?


Die Richtwerte können bei den zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse eingesehen oder angefragt werden. Um den reellen Wert eines Grundstücks zu ermitteln, muss allerdings, ausgehend vom Bodenrichtwert, in der Regel ein Gutachter eingeschaltet werden, der die Besonderheiten der jeweiligen Lage schätzt.

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Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?


Wie bereits erwähnt, spielt der Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise in einer bestimmten Region eine wichtige Rolle in der Ermittlung des Bodenwertes. Jedoch gibt es noch zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren, die Einfluss auf den Bodenrichtwert respektive auf den Bodenwert haben können:

  • Form und Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Art der Bepflanzung
  • Erschließungsgrad
  • Lage des Grundstücks
  • Bebauungsmöglichkeiten

Besonders die Lage des Grundstücks – hierzu zählen beispielsweise die Infrastruktur, die Versorgungslage oder auch gegebene oder nicht gegebene Nachbarschaft – kann im Zweifelsfall einen stark positiven oder stark negativen Einfluss auf den Bodenrichtwert haben. Grundstücksmerkmale wie ein schöner Ausblick, die Lage in einem schicken In-Viertel oder mitten im Grünen sind bei einer Nutzung des Grundstücks für private Zwecke sehr gefragt und schlagen sich dementsprechend in einem hohen Bodenrichtwert nieder. Negativ wirken hingegen Faktoren wie eine Schnellstraße entlang einer Wohngegend oder ein Baugrundstück in direkter Nähe zu einer Schule. Andererseits kann letztgenannter Punkt auch von Vorteil sein, wenn beispielsweise der Käufer ein Geschäft für Schulbedarf eröffnen möchte. Der Wert des Grundstücks ist also zumindest teilweise abhängig vom Zweck der späteren Nutzung und dieser sollte vor Kauf des Grundstücks feststehen.

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Die Rolle des Bodenrichtwertes bei der Ermittlung des Bodenwertes


Der Bodenrichtwert ist einer der beiden Faktoren in der Rechnung, die den Bodenwert eines Grundstücks bestimmen:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m2) x Grundstücksfläche (m2)

Der Bodenwert ist also direkt abhängig vom Bodenrichtwert: Je höher der Bodenrichtwert, desto höher ist auch der Bodenwert bei gleichbleibender Grundstücksfläche. Die besondere Bedeutung des Bodenwertes liegt darin, dass er in verschiedenen Wertermittlungsverfahren verwendet wird. Zum Beispiel wird im Ertragswertverfahren der Bodenwert in der Berechnung berücksichtigt. Auch beim sogenannten Sachwertverfahren spielt der Bodenwert eine wesentliche Rolle. Der Bodenrichtwert ist hier also ein Grundwert, aus dem weitere Werte durch verschiedene Verfahren ermittelt werden. Auf diese Weise erhält der Bodenrichtwert seine Relevanz. Jedoch muss auch erwähnt werden, dass der Bodenrichtwert letztlich immer noch ein Ergebnis aus Durchschnittsberechnungen und Schätzungen ist.

Das heißt: Der Bodenrichtwert ist als Referenzwert zu betrachten. Also dient der aus der Rechnung resultierende Bodenwert höchstens als Orientierung. Der tatsächliche Bodenwert kann im Einzelfall stark davon abweichen.


Beispiel

Sind Sie nach reiflicher Überlegung zu dem Schluss gekommen, dass Sie lediglich ein Grundstück für ein Ferienhaus auf Fehmarn mit Meerblick suchen, sollten Sie einen Blick in die Bodenrichtwertkarte des Kreises Ostholstein werfen. Darin finden Sie sämtliche Bodenrichtwerte für alle Gemeinden oder landwirtschaftliche Acker- und Grünflächen auf der Ostseeinsel. Mittels der Karten können Sie gezielt nach Gemeinden und Straßennamen suchen und Ihre bevorzugte Baugegend anhand der genauen Hausnummer feststellen. Karten mit den jeweiligen Bodenrichtwerten gibt es für alle Kreise, kreisfreien- und kreiszugehörigen Städte, Gemeinden, Ortschaften und Ortsteile in Deutschland.

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Welche weiteren Faktoren sind hier konkret im Bodenrichtwert enthalten?


Wie bereits erwähnt: In den Bodenrichtwertzonen des Kreises sind sämtliche wertbeeinflussenden Merkmale Ihres gesuchten Bodenrichtwertgrundstücks enthalten, also Bezugsgrundstückgröße, Geschossflächenzahl (GFZ), Grundflächenzahl (GRZ), die Art der baulichen Nutzung, die Bauweise sowie die Anzahl der Geschosse – in Summe dargestellt als Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche.

Achtung: Seegrundstücke unterliegen meist einer besonderen Bewertung! Und für den Fall, dass Sie vielleicht doch ein Grundstück für ein Gewerbe suchen – neben den Bodenrichtwerten von Grundstücken für individuelle Bauweise (W) und Grundstücke für Geschossbauweise (Gb), finden Sie in den Karten auch sämtliche Gewerbebauflächen (Gw) auf Fehmarn.


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