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Bundesmodell oder eigene Formel – die Grundsteuer ist Ländersache. Wie die Grundsteuerreform von 2025 in deinem Bundesland greift und wie die Grundsteuer errechnet wird, erfährst du hier.
Bundesfinanzhof hat entschieden - Grundsteuer-Reform ist verfassungsgemäß
Der Bundesfinanzhof in München hat die Klagen von Immobilieneigentümer:innen aus Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen zurückgewiesen. Sie hatten gegen die Grundsteuer-Reform geklagt, genauer gegen das Bundesmodell in der neuen Grundsteuerbewertung.
Die Kläger:innen wollen nun vor das Bundesverfassungsgericht ziehen. Das Urteil in München war schon in zweiter Instanz.
Die Bewertungsregeln des Bundesmodells bleiben vorerst bestehen. Damit sind die bisher erlassenen Bescheide rechtens.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt nach der Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer.
Mehrheit der Bundesländer nutzt das Bundesmodell, Bayern, Hamburg, Niedersachsen, Sachsen und das Saarland nicht.
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- Wie wird die Grundsteuer 2026 errechnet?
- Was ist die Bedeutung von Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz?
- Was wurde reformiert und was gilt aktuell?
- Neue Berechnungsmodelle Was gilt in deinem Bundesland?
- Fazit: Wie errechne ich die Grundsteuer?
- FAQ: Häufige Fragen zum Thema Grundsteuer berechnen
Die Grundformel nach der die Grundsteuer berechnet wird, bleibt gleich. Es gilt folgende Formel:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Die Berechnung der Grundsteuer wurde 2025 deutschlandweit geändert. Die Grundformel bleibt zwar gleich. Es gibt Unterschiede etwa bei der Bestimmung des Grundsteuerwerts.
2031 kommt die nächste Neubewertung .Der Bewertungszeitraum wurde auf sieben Jahre festgelegt. Alle Grundstücke und Immobilien werden 2031 für die Grundsteuer neu bewertet.
Die Formel in ihre Einzelteile zerlegt:
Grundsteuerwert: Der steuerliche Wert des Grundstücks oder der Immobilie, der nach unterschiedlichen Modellen berechnet wird. Der Grundsteuerwert kann in den Bundesländern mit Abweichungen zum Bundesmodell auch eine andere Bezeichnung haben (z.B. Grundsteueräquivalenzbeträge).
Steuermesszahl: Ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz, der je nach Art der Nutzung und Grundsteuermodell variiert (z. B. 0,31 Promille für Wohngebäude im Bundesmodell). Die Steuermesszahl kann in den Bundesländern mit Abweichungen zum Bundesmodell auch eine andere Bezeichnung haben (z.B. Lage-Faktor).
Hebesatz: Ein von der Gemeinde festgelegter Multiplikator, der je nach Grundsteuermodell, politischer Ausrichtung und Haushaltslage der Gemeinde stark variieren kann.
Entweder im Grundbuch oder im Kaufvertrag der Immobilie. Der Bodenrichtwert ist Sache der Gemeinden. Für die meisten Bundesländer sind die jeweiligen Bodenrichtwerte im BORIS-System zentral einzusehen.
Der Bundesfinanzhof in München Dezember 2025 hat die Klagen aus Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen zurückgewiesen.
Die klagenden Immobilieneigentümer:innen hatten genauer gegen Bundesmodell in der neuen Grundsteuerbewertung geklagt.
Das hat der Bundesfinanzhof entschieden. Damit sind die bisher erlassenen Bescheide rechtens.
Grundformel bleibt in Bundesländern. Es gibt Unterschiede etwa bei der Bestimmung des Grundsteuerwerts.
Es gab vor den Finanzgerichten in den Bundesländern über 2.000 Klagen, zudem haben zehntausende Bürger:innen Einspruch gegen ihren Grundsteuerbescheid erhoben. Die Finanzgerichte haben die anhängigen Verfahren bis zu einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs ausgesetzt.
Ja, du kannst dem Grundsteuerbescheid widersprechen, wenn du Fehler findest. Dafür musst du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.
Wenn dein Thema juristisch komplex ist, kann ein Gutachten von einer Fachperson, die nach ISO 17024 zertifiziert ist, nötig werden.
Grundsteuer ausrechnen lassen und prüfen, ob sich ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid lohnt. Falls ein Widerspruch erfolgsversprechend ist, bekommst du über von ImmoScout24 ein entsprechendes Gutachten, das von einem:einer Expert:in erstellt wird, der:die nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist.
Für Vermieter:innen ist die Grundsteuer umlagefähig, das heißt, sie kann in den Betriebskosten auf die Mieter:innen umgelagert werden.
In der folgenden Graphik siehst du, welches Bundesland welches Modell nutzt und liest unten, was das bedeutet:
Hinweis: Unser Grundsteuer-Check ist für Bundesländer mit dem Bundesmodell oder Bundesmodell mit Abweichungen möglich.Das Bundesmodell setzt auf eine gerechtere Bewertung durch Einbeziehung mehrerer Faktoren. Es berücksichtigt sowohl den Wert als auch die Nutzung einer Immobilie:
- Grundstücksfläche: Größe des Grundstücks in Quadratmetern.
- Bodenrichtwert: Der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden für einen abgegrenzten Bereich, in dem das Grundstück liegt; festgelegt von den Behörden.
- Durchschnittliche Nettokaltmiete: Bei Wohnimmobilien wird eine statistisch ermittelte Miete angesetzt, die von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde, dem Baujahr und der Wohnfläche der Immobilie abhängt.
Für Vermieter:innen ist die Grundsteuer umlagefähig, das heißt, sie kann in den Betriebskosten auf die Mieter:innen umgelagert werden.
Das Flächenmodell ist besonders simpel und berücksichtigt nur die Größe des Grundstücks und der Gebäude. Lage oder Marktwert spielen keine Rolle.
Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden = Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl
Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche = Gebäudefläche × Äquivalenzzahl
Grundsteuerwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl.
Dieses Modell ist stärker an die Lage des Grundstücks gekoppelt und bevorzugt aufwändigere Bebauungen, da Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden.
Grundsteuerwert für den Grund und Boden = Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl
Grundsteuerwert für die Wohnfläche = Gebäudefläche × Äquivalenzzahl
Das Flächen-Lage-Modell und das Flächen-Faktor-Modell berücksichtigen die Größe des Grundstücks und die Größe des Gebäudes kombiniert mit einem Lagefaktor.
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Zunächst musst du checken, welche Formel für dein Bundesland gilt. Die Formel ist: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Je nach Berechnungsmodell wird der Grundsteuerwert unterschiedlich ermittelt. Der Hebesatz jeder Kommune ist anders. Deshalb gibt es ist es sinnvoll, sich darüber zu informieren, welche Regeln regional gelten.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Grundsteuer berechnen
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Was ändert sich mit der Grundsteuerreform ab 2025?
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Ab 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Bewertungsmodellen berechnet, die gerechter und aktueller sind. Alte Einheitswerte werden durch aktuelle Bodenrichtwerte, Flächenangaben und je nach Modell auch Mietwerte ersetzt. Dadurch kann sich die Steuerlast für Eigentümer:innen regional unterschiedlich entwickeln.
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Welches Berechnungsmodell gilt in meinem Bundesland?
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Die meisten Bundesländer, wie Berlin, NRW und Brandenburg, nutzen das Bundesmodell. Bayern, Hamburg, Niedersachsen sowie Sachsen und das Saarland haben sich für eigene Modelle entschieden.
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Wie kann ich meine Grundsteuer selbst berechnen?
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Die Grundsteuer berechnet sich aus Grundstückswert × Steuermesszahl × Hebesatz. Der Grundstückswert wird je nach Modell unterschiedlich ermittelt (z. B. durch Bodenrichtwerte oder Flächenangaben). Prüfe die Steuermesszahlen und Hebesätze deiner Gemeinde, um eine präzise Berechnung durchführen zu können.
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„Die Grundsteuerreform bringt notwendige Modernisierungen, sorgt aber auch für Verwirrung bei Eigentümer:innen – es ist wichtig, sich mit den neuen Regelungen ihres Bundeslands vertraut machen, um finanzielle Überraschungen zu vermeiden.“