Grund­steu­er be­rech­nen: Ei­ne An­lei­tung mit For­meln

Ob Eigenheim, Mehrfamilienhaus oder unbebautes Grundstück – die Grundsteuer muss von allen Eigentümer:innen gezahlt werden. Doch worauf wird diese Steuer behoben, wie wird sie berechnet und warum gibt es alle Jahre wieder eine Grundsteuerreform? Das erfährst du kompakt und verständlich in diesem Artikel.

Die Daten für die Berechnung der Grundsteuer findest du etwa im Grundbuch, dort findest du Angaben zur Lage des Grundstücks, zur Fläche, zur Nutzungsart und zur Wohnfläche. Das Baujahr der Immobilie ist auch im Grundbuch eingetragen. Alternativ kannst du im Kaufvertrag des Objektes nachschauen.

Der Bodenrichtwert ist Sache der Gemeinden. Für die meisten Bundesländer sind die jeweiligen Bodenrichtwerte im BORIS-System zentral einzusehen. Du kannst auch das Online-Portal deines Bundeslandes nutzen, um den Bodenrichtwert herauszufinden, auch eine Anfrage beim zuständigen Katasteramt kann hilfreich sein.

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt vonseiten des Staates in mehreren Schritten, mehrere Institutionen sind beteiligt:

A) Das Finanzamt
Das Finanzamt ermittelt zunächst den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Dafür werden folgende Faktoren berücksichtigt: 

• Der Wert des Grundstücks (Grundsteuerwert).
• Die Nutzungsart (z. B. Wohnen oder Gewerbe).
• Eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl.

Diese Berechnung wird im Grundsteuermessbescheid festgehalten.

B) Die Gemeinde
Auf Basis des Grundsteuermessbetrags wendet deine Gemeinde oder deine Stadt den Hebesatz an.

Das Ergebnis ist die jährliche Grundsteuer, die du im Grundsteuerbescheid findest.

Nachdem die Gemeinde auf Basis des Grundsteuermessbetrags und des Hebesatzes die Höhe der Steuer berechnet hat, erhältst du einen Grundsteuerbescheid.
Die gute Nachricht: Du kannst dem Grundsteuerbescheid widersprechen, wenn du Fehler oder Unstimmigkeiten feststellst. Dafür musst du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Du solltest deinen Bescheid gründlich prüfen.
Die schlechte Nachricht ist: Überall können sich Fehler einschleichen, z. B. der Wert des Grundstücks, die Größe der Fläche, die Nutzungsart kann falsch angegeben sein. Es können sich schlich Rechenfehler eingeschlichen haben.

Wenn dein Thema juristisch komplex ist, kann ein Gutachten von einer Fachperson, die nach ISO 17024 zertifiziert ist, nötig werden. Wenn du etwa den im Grundsteuerbescheid angegebenen Wert deines Grundstücks anzweifelst, brauchst du die Expertise eines:r Gutachter:in mit ISO-17024-Zertifizierung. Besonders bei Neubewertungen im Rahmen der Grundsteuerreform können zertifizierte Fachpersonen ein objektives Gutachten erstellen, das in einem Widerspruch oder Verfahren verwendet wird.

Ab 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Modellen berechnet. Das Besondere: Die Bundesländer können entscheiden, ob sie das bundesweite Modell anwenden oder eigene Berechnungsmethoden einführen. Die regelmäßige Neubewertung soll sicherstellen, dass Veränderungen im Immobilienmarkt, wie Wertsteigerungen oder -verluste, in die Berechnung einfließen. Die alten Einheitswerte, die vor der Reform genutzt wurden, basierten teilweise auf Daten von 1964 (Westdeutschland) und 1935 (Ostdeutschland). Solche veralteten Werte führten zu erheblichen Ungerechtigkeiten.

Laut Gesetzgeber müssen Grundstückswerte regelmäßig überprüft werden. Der Bewertungszeitraum wurde auf sieben Jahre festgelegt. Das bedeutet, dass die nächste Neubewertung der Grundstücke für die Grundsteuer 2031 erfolgen wird. Das heißt: Alle Grundstücke und Immobilien werden 2031 erneut bewertet, basierend auf den zu diesem Zeitpunkt aktuellen Bodenrichtwerten, Mietpreisen oder den jeweiligen Landesmodellen. Es ist denkbar, dass auch Hebesätze angepasst werden.

Ab 2025 bis voraussichtlich 2031 gilt in Deutschland eine neue Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer, um eine gerechtere und modernere Verteilung der Steuerlast zu ermöglichen. Dabei können die Bundesländer zwischen dem Bundesmodell oder eigenen Modellen wählen. In der folgenden Graphik ist veranschaulicht, welches Bundesland welches Modell nutzt:

• Grundstücksfläche: Größe des Grundstücks in Quadratmetern.
• Bodenrichtwert: Der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden für einen abgegrenzten Bereich, in dem das Grundstück liegt; festgelegt von den Behörden.
• Durchschnittliche Nettokaltmiete: Bei Wohnimmobilien wird eine statistisch ermittelte Miete angesetzt, die von der sogenannten Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde, dem Baujahr und der Wohnfläche der Immobilie abhängt.
   

Der Grundsteuerwert für Wohnimmobilien wird gemäß den Regelungen des Bewertungsgesetztes in dem sogenannten Ertragswertverfahren berechnet. Vereinfacht ausgedrückt wird dabei die Miete mit einem vorgegebenen objektspezifischen Zinssatz über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert.

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl.

Das Flächenmodell ist besonders simpel und berücksichtigt nur die Größe des Grundstücks und der Gebäude – die Lage oder der Marktwert spielen keine Rolle.

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Summe der Äquivalenzbeträge jeweils multipliziert mit einer Grundsteuermesszahl.

Dieses Modell ist zwar transparent, benachteiligt aber Regionen mit hohem Bodenwert, da teure und günstige Lagen gleichwertig behandelt werden. Bayern hat dieses Modell gewählt, um den Verwaltungsaufwand gering zu halten.

Baden-Württemberg hat das Bodenwertmodell eingeführt, das den Fokus auf den Wert des Grundstücks legt, aber die Gebäude selbst außer Acht lässt.

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus dem Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl.

Dieses Modell ist stärker an die Lage des Grundstücks gekoppelt und bevorzugt aufwändigere Bebauungen, da Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden.

Das Wohnlagenmodell berücksichtigt die Grundstücksfläche, die Wohnfläche und die Wohnlage.

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Summe der Äquivalenzbeträge jeweils multipliziert mit individuellen Grundsteuermesszahl.

Das Alter und der Zustand des Gebäudes sowie der Wert des Grundstücks spielen für die Grundsteuerermittlung keine Rolle.

Das Flächen-Lage-Modell und das Flächen-Faktor-Modell berücksichtigen die Größe des Grundstücks und die Größe des Gebäudes kombiniert mit einem Lagefaktor.

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich aus der Summe der Äquivalenzbeträge multipliziert mit einem Lagefaktor.
Es gilt: Je besser die Lage, desto höher der Lagefaktor.

Die Grundsteuer zu berechnen, mag zunächst kompliziert wirken, aber mit ein wenig Hintergrundwissen kannst du berechnen, welche Steuerlast auf dich zukommt. Hier führen wir dich Schritt für Schritt durch die Berechnung und erklären dir die wichtigsten Begriffe und Formeln. Am Ende dieses Artikels wirst du wissen, wie du deine Grundsteuer selbst berechnen kannst, unabhängig davon, ob du nach den neuen oder alten Regelungen vorgehst.

Je nach Berechnungsmodell wird der Grundsteuerwert unterschiedlich ermittelt:
 

• Bundesmodell (ab 2025 in den meisten Bundesländern): Der Wert ergibt sich aus der Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert und dem Gebäudealter und der Miete.
• Flächenmodelle (z. B. Bayern): Hier zählt nur die Grundstücksfläche und die Gebäudefläche, die mit sog. Äquivalenzzahlen multipliziert werden.
• Bodenwertmodell (Baden-Wüttemberg): Nur die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert werden berücksichtigt.
   

Beispiel: Du besitzt ein Grundstück mit einer Fläche von 500 Quadratmetern in Baden-Wüttemberg. Der Bodenrichtwert beträgt 800 Euro pro Quadratmeter.

Berechnung des Grundsteuerwerts:
Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = 500 m² × 800 €/m² = 400.000 Euro

Die Steuermesszahl ist für das Bundesmodell einheitlich festgelegt und beträgt grundsätzlich:

• Für Wohngebäude: 0,31 Promille
• Für unbebaute Grundstücke: 0,34 Promille
• Für Gewerbeimmobilien: 0,35 Promille
   

Beispiel: Du besitzt ein Wohnhaus.

Berechnung des Grundsteuermessbetrags:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = 400.000 € × 0,31 Promille = 124 €

Abweichende Steuermesszahlen im Bundesmodell sind in folgenden Bundesländern eingeführt worden:

In Sachsen betragen die Steuermesszahlen für Wohngebäude und unbebaute Grundstücke 0,36 Promille und für Nichtwohngebäude (Gewerbe) 0,72 Promille.

In den vom Bundesmodell abweichenden Grundsteuermodellen werden teilweise anstelle der Steuermessbeträge Lagefaktoren angewendet. Die Steuermessbeträge bzw. Lagefaktoren dieser Modelle werden an dieser Stelle nicht weiter aufgeführt.

Der Hebesatz wird von deiner Gemeinde festgelegt und kann stark variieren. In der Regel liegt dieser zwischen 200 Prozent und 900 Prozent. Er dient als Multiplikator für den zuvor berechneten Steuermessbetrag.

Beispiel: Deine Gemeinde hat einen Hebesatz von 800 Prozent.

Berechnung der Grundsteuer:
Steuermessbetrag × Hebesatz = 124 € × 800 Prozent = 992 €
Deine jährliche Grundsteuer beträgt in diesem Fall also 992 Euro.

Hier sind drei Beispielrechnungen mit drei verschiedenen Modellen:
 

1. Wohnhaus im Bundesmodell
 

Daten:

• Grundstücksfläche: 700 m²
• Bodenrichtwert: 600 €/m²
• Jährlicher Reinertrag: 14.220 € (bei 150 m² Wohnfläche, 10 €/m² Miete und 21% Bewirtschaftungskosten)
• Vervielfältiger: 30,36 (bei Restnutzungsdauer = 55 Jahre und Liegenschaftszinssatz = 2,4 Prozent)
• Abzinsungsfaktor: 0,2713 (bei Restnutzungsdauer = 55 Jahre und Liegenschaftszinssatz = 2,4 Prozent)
• Anpassungsfaktor wegen von 500 m² abweichender Grundstücksgröße = 0,92
• Steuermesszahl: 0,31 Promille
• Hebesatz der Gemeinde: 450 Prozent
   

Rechnung:

1. Grundsteuerwert:
   14.220 € × 30,36 700 m² + 0,2713 × (600 €/m² × 700 m² × 0,92) = 536.549,52 €
2. Steuermessbetrag:
   536.549,52 € × 0,31 Promille = 166,33 €
3. Grundsteuer:
   166,33 € × 450 Prozent = 748,49 €

 Die jährliche Grundsteuer beträgt 748,49 Euro.

2. Flächenmodell (Bayern)
 

Daten:

• Grundstücksfläche: 700 m²
• Wohnfläche: 150 m²
• Äquivalenzzahl für das Grundstück: 0,04 €/m²
• Äquivalenzzahl für das Gebäude: 0,50 €/m²
• Grundsteuermesszahl für Grund und Boden: 100 Prozent
• Grundsteuermesszahl für Wohnflächen: 70 Prozent
   

Rechnung:

1. 700 m² × 0,04 €/m² × 100 Prozent) + (150 m² × 0,50 €/m² × 70 Prozent) = 80,50 € (Grundsteuermessbetrag)

2. 80,50 € × 450 Prozent = 362,25 Euro
    

    

3. Bodenwertmodell (Baden-Wüttemberg)
 

Daten:

• Grundstücksfläche: 700 m²
• Bodenrichtwert: 600 €/m²
   

Rechnung:

1. 700 m² × 600 €/m² × 0,91 Promille = 382,20 € (Grundsteuermessbetrag)
2. 382,20 € × 450 Prozent = 1.719,90 €

Anhand der folgenden Beispielrechnungen siehst du, wie die Grundsteuer ermittelt wird. Die zwei Fälle zeigen, dass für die Berechnung verschiedene Faktoren verantwortlich sein können. Das erste Beispiel zeigt, welchen Einfluss der individuelle Hebesatz einer Kommune auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Im zweiten Beispiel ist der unterschiedliche Bodenrichtwert – bei ansonsten vergleichbaren Immobilien – der wesentliche Grund für einen unterschiedlich hohen Grundsteuerbetrag.

In dieser Beispielrechnung wird deutlich, dass der individuelle Hebesatz einer Kommune merklichen Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben kann. Die jährliche Grundsteuer für Einfamilienhaus B liegt in diesem Beispiel um 195,30 Euro höher als bei Einfamilienhaus A, obwohl der ermittelte Einheitswert und die Steuermesszahl gleich sind. Deshalb ist es mit Blick auf einen geplanten Immobilienkauf immer sinnvoll, sich vorab über den individuellen Hebesatz der Stadt zu informieren.