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Kündigung des Mietverhältnisses

So können Vermieter ein Mietverhältnis beenden

Ob Eigenbedarf oder Zahlungsverzug: Manchmal sehen Vermieter sich gezwungen, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Was Sie als Vermieter in so einem Fall beachten müssen und welche Kündigungsgründe zulässig sind, erfahren Sie in diesem Artikel.


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Mieter kündigen: Was gibt es zu beachten?



Für Vermieter ist die Kündigung eines Mietverhältnisses eine schwierige Angelegenheit. Das Mietrecht schützt den Mieter vor Willkür und sieht hohe formale Hürden vor. 

Wer seine Immobilie unbefristet vermietet hat, kann den Vertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter, seine Kündigung zu begründen, wobei nur bestimmte Kündigungsgründe zugelassen sind. Die Gesetzeslage lässt viel Spielraum für Interpretationen und so kommt es zwischen Mietern und Vermietern immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten, die in manchen Fällen erst mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs besiegelt werden. Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses sollten sich Vermieter deshalb exakt an die formalen Vorgaben halten und sich bei der Formulierung des Kündigungsschreibens am besten von einem Fachanwalt oder Eigentümerverband beraten lassen.

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Kündigungsgründe: Vermieter brauchen nachvollziehbare Gründe


Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses. Als Begründung für eine ordentliche Kündigung bleibt für private Vermieter im Wesentlichen nur der Eigenbedarf. Sie können also kündigen, wenn Sie Ihre Immobilie aus nachvollziehbarem Grund für sich selbst, für nahe Verwandte oder Mitglieder Ihres Haushalts wie etwa eine Pflegekraft benötigen.

Eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter dann aussprechen, wenn der Mieter:

  • mit seinen Zahlungen in Rückstand gerät
  • gegen den Mietvertrag verstößt
  • den Hausfrieden stört.

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Eigenbedarf als Kündigungsgrund des Vermieters


Wenn Sie Ihrem Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen wollen, müssen Sie dies im Kündigungsschreiben ausführlich erklären und begründen. Viele Vermieter vernachlässigen diesen Punkt und entsprechend häufig erheben Mieter Klage vor Gericht.

Beispiel für eine mögliche Begründung der Eigenbedarfskündigung


Die vermietete Wohnung ist barrierefrei ausgestattet und der Vermieter selbst wohnt in einem nicht behindertengerechten Haus. Weil seine Ehefrau wegen einer Erkrankung gehbehindert ist, benötigt er die barrierefreie Wohnung jetzt selbst. War sie aber schon zu dem Zeitpunkt gehbehindert, als der Mietvertrag geschlossen wurde, wird der Mieter diese Begründung anzweifeln. Wer sichergehen will, ob das Kündigungsschreiben im Ernstfall vor Gericht Bestand haben wird, sollte es vorab von einem Fachmann prüfen lassen.

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Kündigungsschreiben: Formalien und Fristen


Eine Kündigung muss schriftlich formuliert und per Brief mit eigenhändiger Unterschrift zugestellt werden. Ein Fax oder eine E-Mail genügt nicht. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre gedauert hat. Nach fünf Jahren verlängert sich die Frist auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate. Dabei muss der Mieter die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats erhalten. Zählen Sie den Samstag sicherheitshalber als Werktag.

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Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses


Wenn der Mieter in Zahlungsverzug gerät, hat der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung. Das gilt, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in einen Rückstand gerät, der den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Auch ein angesammelter Zahlungsrückstand aus mehreren Monaten von mindestens zwei Monatsmieten gilt als Grund für die außerordentliche Kündigung. Mietminderung gilt dabei nicht als Zahlungsverzug.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung sind die Störung des Hausfriedens oder eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung. Eine Störung des Hausfriedens liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter die Nachbarn wiederholt mit Lärm oder Gewaltandrohung belästigt. In solchen Fällen sollten die Beschwerden protokolliert und die Polizei verständigt werden. Eine vertragswidrige Nutzung liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter in der Wohnung ein Geschäft betreibt, obwohl das laut Mietvertrag nicht erlaubt ist.

Bei einer fristlosen Kündigung sollten Sie den Mieter zuvor schriftlich abmahnen und ihm eine Frist setzen, sein Verhalten zu ändern. Die Gründe für die Kündigung müssen detailliert aufgeführt, erläutert und möglichst mit Protokollen belegt werden. Wirksam wird die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst dann, wenn der Mieter sie erhalten hat.


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Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen


Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577 a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahr festgesetzt. Für Wohnungsmangelgebiete wird die Sperrfrist durch § 577 a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre bestimmt. Hier gilt es aber Übergangsvorschriften zu beachten. Bis zum 31.08.2004 sind die bisherigen Bestimmungen anzuwenden. Erfolgt die Kündigung des Erwerbers der umgewandelten Wohnung wegen wirtschaftlicher Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB jedoch in einem Fall, in dem die Veräußerung der Wohnung vor dem 01.09.2001 erfolgt ist und befindet sich die veräußerte Wohnung nicht in einem Wohnungsmangelgebiet, so ist § 577 a BGB nicht anzuwenden. 

Von Bedeutung ist bei Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang immer, dass die Eigenbedarfskündigung nachvollziehbar und transparent begründet wird. Von Relevanz ist das vor allem dann, wenn eine leerstehende Wohnung im selben Haus zur Verfügung steht. Sie muss zunächst dem Mieter offeriert werden, hierbei gilt der Zeitraum im Rahmen der typischen Kündigungsfrist.

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Was ist eine Verwertungskündigung?


§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gibt Eigentümern das Recht, mittels einer sogenannten Verwertungskündigung aus dem Mietvertrag auszusteigen. Sie ist explizit dann gestattet, wenn durch die fortlaufende Vermietung die wirtschaftliche Verwertung der Immobilie eingeschränkt wird. Alternativgründe könnten auch andere erhebliche Nachteile sein, typischerweise sind diese bei Immobilien mit Sanierungsbedarf gegeben. Aufgrund der nicht eindeutigen Rechtsprechung empfiehlt es sich, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.

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Schadenersatz und Härtefall


Vermieter sehen sich vermehrt Schadenersatzforderungen ausgesetzt, die Mieter gegen sie aufgrund einer fristlosen Kündigung anstrengen. Im Praxisfall von Bedeutung sind vor allem Kündigungen unter dem Vorbehalt des Eigenbedarfs. Hier sind unbedingt die Schriftform und präzise Begründungen einzuhalten beziehungsweise vorzunehmen. Die Höhe der Schadenersatzforderung ist dem Grund nach nicht begrenzt. Auch kann die Erstattung des Differenzbetrages aus altem und neuem Mietvertrag gefordert werden.

Auch wenn die Kündigung ordentlich und wirksam erfolgt, haben Mieter in speziellen Situationen die Möglichkeit, auf eine Fortführung des Mietvertrags zu bestehen. Einen solchen Härtefall müssen Mieter schriftlich formulieren und begründen sowie spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses einreichen.

Gründe für einen Widerspruch wegen Härtefall können sein:

  • Nichtvorhandensein eines Ersatzwohnraums
  • Verwurzelung im Wohnhaus oder in der Wohngegend insbesondere bei älteren Mietern
  • Schwangerschaft
  • Schulpflichtige Kinder
  • Bevorstehende Prüfung
  • Krankheit (körperlich oder psychisch)

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