Maklervertrag – darauf kommt es an

Solide Basis für die Immobilienvermittlung

Auch wenn schon eine mündliche Vereinbarung ausreichen kann: Wer einen Makler mit der Vermietung oder dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt, tut das am besten mit einem Maklervertrag in Schriftform. Lesen Sie hier, welche Arten von Verträgen es gibt und worauf es bei ihrer Ausarbeitung ankommt.

Maklervertrag

Ob Vermietung oder Verkauf über den Makler – die Grundlage dafür ist der Maklervertrag.

In Zeiten hoher Nachfrage auf den privaten Wohnungs- und Immobilienmärkten sind Aufträge zur Vermittlung begehrt, haben Makler ein hohes Interesse, von Eigentümern mit der Vermietung oder dem Verkauf beauftragt zu werden. Und das kann schnell geschehen sein. Für einen Maklervertrag über den Verkauf einer Immobilie ist keine Schriftform notwendig. Es reicht schon eine mündliche Vereinbarung oder sogenanntes „schlüssiges“ oder „konkludentes“ Handeln: Der Makler macht deutlich, dass er für einen erfolgreich vermittelten Verkauf eine Provision berechnen wird, und beginnt damit, das Objekt anzubieten. Widerspricht der Eigentümer dem nicht unmittelbar, gehen beide per stillschweigender Übereinkunft einen Maklervertrag ein.

Die Schriftform ist die bessere Alternative

Natürlich ist ein schriftlicher Maklervertrag die solidere, seriösere Basis für eine so wichtige Tätigkeit. Darin sollte Folgendes festgehalten werden:

  • das zu vermittelnde Objekt
  • Daten des Eigentümers
  • Daten des Maklers
  • Laufzeit und Befristung des Vertrages
  • Höhe der Maklerprovision
  • Aufwandsentschädigung
  • Kündigungsfrist
  • Pflichten beider Vertragsparteien, so etwa die konkreten Tätigkeiten des Maklers und die Bereitstellung von Unterlagen durch den Eigentümer

Naturgemäß gibt es aber eine Vielzahl von Unterschieden zwischen einem Maklervertrag über die Vermietung einer Immobilie und dem über einen Verkauf.

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Der Maklervertrag für die Vermietung

Seit Einführung des Bestellerprinzips ist ein Maklervertrag bei Vermietungen Pflicht. Um Missverständnisse und Ärger zu vermeiden, sollte im Vertrag schriftlich vereinbart werden, was Vermieter und Makler vorher mündlich besprochen haben. Jeder Vermieter ist natürlich an einer schnellen Vermittlung seiner Objekte interessiert. Deswegen sollte im Vertrag festgehalten sein, dass der Makler unverzüglich angemessene Werbung für das Objekt macht. Er sollte also innerhalb weniger Tage eine Anzeige in einem millionenfach frequentierten Immobilienportal wie ImmobilienScout 24 veröffentlichen.

Außerdem wichtig: die sorgfältige Prüfung der Bonität von Mietinteressenten. So kann im Maklervertrag festgelegt werden, welche Unterlagen der Makler von ihnen einfordern soll. Für den erfolgreichen Abschluss eines Mietvertrages kann der Makler maximal zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten plus 19 Prozent Mehrwertsteuer in Rechnung stellen. Die Höhe des tatsächlich fälligen Honorars ist Verhandlungssache.

Der Maklervertrag für den Verkauf

Hier gibt es drei verschiedene Varianten:

1. Der einfache Maklerauftrag

Diese Art der Vereinbarung gibt dem Makler die Möglichkeit, das Objekt anzubieten, sie verpflichtet ihn aber nicht dazu. Der Verkäufer kann beliebig viele Makler auf diese Art beauftragen – aber sinnvoll ist das nicht! Denn zum einen wirkt es wenig seriös, wenn eine Immobilie von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten wird. Und zum anderen ist eben keiner dieser Vermittler verpflichtet, sich auch tatsächlich um den Verkauf zu kümmern.

2. Der Alleinauftrag

Bei dieser Variante übernimmt der Makler die alleinige Verantwortung für die Vermittlung – mit einer Ausnahme: Auch der Eigentümer kann sie in Eigenregie verkaufen, ohne dass eine Maklerprovision fällig wird. Dennoch ist das Interesse des Maklers an einem erfolgreichen Abschluss hoch. Er wird alles Nötige daran setzen, um Interessenten zu gewinnen und ihnen das Objekt zu vermitteln. Die Erfahrung zeigt, dass eine Befristung des Vertrages auf sechs Monate das Engagement des Maklers befördert, weil er in dieser Frist zum Erfolg kommen möchte.

Weitere Ergänzungen im Vertrag sollten sein:

  • der Provisionsanspruch und dessen Höhe 
  • wer die Provision zahlt: der Käufer, der Verkäufer oder beide zur Hälfte
  • die Art und Intensität der Werbemaßnahmen
  • die Möglichkeit des Vermieters, auf die Inhalte der Werbemaßnahmen Einfluss zu nehmen

3. Der qualifizierte Alleinauftrag

Die dritte Variante des Maklerauftrags unterscheidet sich nur in einem Punkt von der zweiten: Hier ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass der Eigentümer selbst die Immobilie verkauft. Sollte er es dennoch tun, hat der Makler Anspruch auf Schadensersatz. Was deswegen beim qualifizierten Alleinauftrag besonders wichtig ist: dass alle Maßnahmen der Vermarktung, die dem Verkäufer wichtig sind, detailliert im Vertrag aufgeschlüsselt werden. Sollte der Makler sich dann nicht vertragsgerecht verhalten – indem er etwa keine Werbung für das Objekt macht –, kann der Verkäufer das Vertragsverhältnis vorzeitig beenden.

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