Mietrecht

Mieterhöhung trotz Abstandszahlung?

Darf der Vermieter trotz Ablösezahlung des Nachmieters die Miete anheben, weil sich der Komfort verbessert hat?



Ein Mieter in Berlin hat durch Einbauten und Renovierungen den Komfort seiner Wohnung deutlich verbessert. Er baute das Bad aus, bearbeitete die gesamte Elektrik in Küche, Bad und Wohnräumen, verlegte in der Küche neue Wasserleitungen, verkofferte die Be- und Entwässerung und verlegte Bodenplatten. In den Wohnräumen legte er den Stuck frei und schliff das Parkett ab. 

Mieterhöhung trotz hoher Ablöse

Als er aus der Wohnung auszog, vereinbarte er mit seinem Nachmieter eine Ablöse in Höhe von 12.000 DM. Zufrieden mit dem Komfort der Wohnung zahlte der neue Mieter den Betrag an den Vormieter. Nach einer Weile erhält der neue Mieter vom Vermieter ein Mieterhöhungsbegehren, in dem der Vermieter die Komfort erhöhenden Einbauten für die Berechnung der Miete zugrunde legt. Der Mieter verweigert die Zustimmung.  Schließlich habe der Vormieter für die wohnwerterhöhenden Merkmale gesorgt und dafür habe er, der Nachmieter, bereits die nicht unerhebliche Ablöse bezahlt. Aus seiner Sicht dürfe sich der Vermieter den vom Vormieter geschaffenen Zustand nicht als eigene Leistung zurechnen. 

Das Amtsgericht Charlottenburg sah das anders und hielt die Klage des Vermieters für begründet. Auch die Berufung des Beklagten blieb ohne Erfolg.


Bundesgerichtshof stellt klar

Die Richter beriefen sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes zum Thema Schönheitsreparaturen, in dem klargestellt wurde, dass Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter grundsätzlich keine Auswirkungen auf das allein zwischen Vermieter und Mieter eingegangene Mietverhältnis haben. Der Vermieter kann daraus weder Rechte herleiten, noch muss er eine Verschlechterung seiner Rechte hinnehmen. 

Wenn ein Mieter auf eigene Kosten Verbesserungen in der Mietwohnung vornimmt, kann er bei Mietende – sofern nicht anders vereinbart – alle von ihm eingebrachten Dinge ausbauen und mitnehmen. Dafür hat er sechs Monate Zeit. Danach ist der Anspruch „verjährt“. Ein Vermieter darf also spätestens sechs Monate nach Mietende darauf vertrauen, dass vom ehemaligen Mieter vorgenommene Verbesserungen entschädigungslos auf ihn übergegangen sind.


Rechte und Pflichten des Vermieters

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietwohnung für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden, solange das Mietverhältnis des „Ausstattungsverbesserers“ anhält. 

Lässt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die verbesserte Ausstattung zurück, so gingen die an ihr bestehenden Rechte – aber auch die damit möglicherweise verbundenen Gewährleistungsansprüche des Nachfolgemieters – auf den Vermieter über. Der Eigentümer/Vermieter kann die Verbesserungen als Basis für künftige Mieterhöhungen berücksichtigen. Das gilt auch dann, wenn der neue Mieter eine Abschlagszahlung an den Vormieter geleistet hat.  

Der neue Mieter hätte sich die Rechte an den Einbauten und Verbesserungen des Vormieters nur erhalten können, wenn er anstelle des Mieters in das bestehende Mietverhältnis eingetreten wäre. Das wäre aber nur mit Zustimmung des Vermieters – als dreiseitige Vereinbarung – möglich gewesen.

(Az.: 64 S 150/18) 


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