Gewerberaum-Mietvertrag

Kündigung wegen Schriftformmangel

Ein Vermieter kündigt den Mietvertrag über Gewerberäume und eine Außenanlage vorzeitig. Als Grund gibt er Fehler in der Schriftform des Mietvertrages an. Kann eine ungenaue Beschreibung in den Anlagen tatsächlich eine Kündigung rechtfertigen?



Schriftformmangel

  1. Der Fall
  2. Das Urteil
  3. Tipp

Im vorliegenden Fall hatten Mieter und Vermieter einen Vertrag über Gewerberäume und eine Außenfläche geschlossen. Als der Vertrag auslief, schlossen die Parteien einen neuen Vertrag über dieselben Räume, zusätzliche Flächen und denselben Außenbereich, der im Vertrag unter “Gartenfläche” lief. Der neue Vertrag wurde durch Anlagen ergänzt, die Lagepläne enthielten. 

In den Lageplan war die Bezeichnung “Freisitz” für eine Außenfläche eingetragen; ein abgrenzbarer Bereich war nicht gekennzeichnet. Im neuen Vertrag wird zur Außenfläche vermerkt, dass der Mieter sie noch besitzt und sie daher nicht übergeben werden müsse. Noch vor Ablauf der Festlaufzeit kündigt jedoch plötzlich der Vermieter den neuen Mietvertrag mit der Begründung, der Mietgegenstand sei nicht zweifelsfrei zu ermitteln, da ein Schriftformmangel bestehe. 

Freisitz statt Außenfläche

Handelt es sich in diesem Fall wirklich um einen Schriftformverstoß gemäß § 550 BGB? Nein, entscheidet das Oberlandesgericht (OLG) Dresden: “Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB so hinreichend bestimmt sein, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen.”

Der Umfang der mitvermieteten Gartenfläche lässt sich aus der neuen Mietvertragsurkunde ermitteln. Es kann nur der in der Anlage als "Freisitz" bezeichnete Bereich sein, da es sich um die einzige Außenfläche handelt. Zudem regelt der neue Vertrag ausdrücklich, dass die Außenfläche nicht übergeben werden müsse, da sie noch im Besitz des Mieters sei. Damit dürfte kein Zweifel an der Zuordnung dieser Fläche bestehen.

Das OLG stellte fest, dass sich Zweifel an der Fläche aber auch ohne die Anlage beseitigen ließen. Dazu müsse geprüft werden, wie der Bereich im früheren Mietverhältnis und bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich genutzt wurde.



Tipp für Vermieter

Um auftretenden Unsicherheiten vorzubeugen, sollte der Mietgegenstand im Vertragstext zweifelsfrei bezeichnet und beschrieben werden. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, dem Mietvertrag Lage- bzw. Grundrisspläne beizufügen, in denen der konkrete Mietgegenstand eindeutig gekennzeichnet wird. Achten Sie dabei darauf, dass Sie in allen Grundrissplänen und in eventuellen Nachträgen immer die identischen Bezeichnungen nutzen, so wie sie im ursprünglichen Vertragstext stehen.

(OLG Dresden, Beschluss vom 26. Februar 2019, Az. 5 U 1894/18)


Diese Artikel könnten Sie interessieren: