Eigentümerstruktur am Wohnungsmarkt

Wem gehören Deutschlands Mietwohnungen?

In einer aktuellen Studie beschäftigt sich Savills Research mit der Eigentümerstruktur am deutschen Wohnungsmarkt und stellt fest: Deutschland verfügt über den mit Abstand größten Mietwohnungsmarkt Europas.



Das Immobilien-Dienstleistungsunternehmen Savills greift bei seiner Studie in erster Linie auf die Zensus-Daten von 2011 zurück. Danach gab es in Deutschland etwa 40,6 Millionen Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. Rund 17,3 Millionen aller Wohnungen wurden von den Eigentümern bewohnt. Etwa 21,2 Millionen Wohnungen wurden zu Wohnzwecken vermietet. Rund 1,9 Millionen Wohnungen standen seinerzeit leer und circa 225.000 wurden als Ferien- oder Freizeitwohnungen genutzt.

Zwei Drittel der Mietwohnungen gehören Privatpersonen

Savills geht davon aus, dass sich seit Erhebung der Daten an den grundlegenden Strukturen am deutschen Wohnungsmarkt nur wenig verändert hat. Daher liefern die Ergebnisse des Zensus auch heute noch Erkenntnisse zur Eigentümerstruktur und zur Größe des Mietwohnungsmarktes. – So werden deutschlandweit rund 52 Prozent aller Wohnungen zur Miete angeboten. Allerdings ist der Anteil landesweit nicht überall gleich.

Während in den kreisfreien Städten rund 65 Prozent aller Wohnungen vermietet werden, liegt der Anteil in den Landkreisen im Durchschnitt nur bei 40 Prozent. Lediglich in 29 von 294 Landkreisen sind Mietwohnungen in der Mehrzahl, darunter die Städteregion Aachen und die Region Hannover. Die höchsten Mietwohnungsanteile sind vor allem in ostdeutschen Städten wie Rostock und Potsdam anzutreffen, aber auch in Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Etwa zwei Drittel der Mietwohnungen in Deutschland gehören Privatpersonen. Ein weiteres Fünftel des Bestandes befindet sich im Eigentum der Öffentlichen Hand und Genossenschaften. Privatwirtschaftliche Unternehmen besitzen nur etwa 13 Prozent der Mietwohnungen. Damit kommt ihnen eine vergleichsweise geringe Bedeutung zu.

Allerdings gibt es deutliche regionale Unterschiede: So befinden sich in knapp der Hälfte aller Landkreise und kreisfreien Städte mindestens 80 Prozent aller Mietwohnungen in Gebäuden im Eigentum von Privatpersonen oder Eigentümergemeinschaften. Keine andere Eigentümergruppe kommt in einem Kreis auf Marktanteile von mehr als 50 Prozent.

Marktanteil privatwirtschaftlicher Unternehmen variiert regional

Privatwirtschaftliche Unternehmen konzentrieren sich laut Savills-Studie vornehmlich auf die kreisfreien Städte, in denen ihre Bestände im Mittel rund 14,5 Prozent aller Mietwohnungen umfassen. In den Landkreisen sinkt ihr mittlerer Marktanteil auf 6,6 Prozent.

Um die Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen in verschiedenen Mietwohnungsmärkten zu messen, spielt neben ihrem relativen Marktanteil auch die absolute Größe ihrer Bestände eine Rolle. In diesem Zusammenhang hat Savills die Relevanz privatwirtschaftlicher Unternehmen in den unterschiedlichen deutschen Mietwohnungsmärkten in sechs Cluster eingeteilt: Von "Cluster 1 – Höchste Bedeutung" bis "Cluster 6 – Sehr geringe Bedeutung".

Die mit Abstand größte Bedeutung für die jeweiligen Mietwohnungsmärkte haben privatwirtschaftliche Unternehmen in den 32 Kreisen des „Cluster 1“. Ihr Marktanteil liegt hier im Mittel bei 24 Prozent. Mit über 1,5 Millionen Mietwohnungen befinden sich etwa 57 Prozent aller Wohnungen der privatwirtschaftlichen Unternehmen in einem Kreis dieses Clusters. Allein rund 660.000 Wohnungen entfallen hierbei auf die Städte Berlin, München und Hamburg.

In den „Clustern 2 bis 4“ nimmt die Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen für den Mietwohnungsmarkt schrittweise ab. Der durchschnittliche Marktanteil in einem Kreis des „Clusters 2“ liegt laut Savills bei 17 Prozent (etwa 10.400 Mietwohnungen). Im „Cluster 3“ liegt der Marktanteil durchschnittlich bei elf Prozent (5.400 Wohnungen). Im „Cluster 4“ sinkt der Marktanteil auf sieben Prozent (2.800 Wohnungen) im Schnitt.

Die Bestände der privatwirtschaftlichen Unternehmen in den Clustern 5 und 6 werden überwiegend aus Landkreisen gebildet, die über vergleichsweise kleine Mietwohnungsmärkte verfügen. Sie umfassen durchschnittlich nur noch sechs Prozent (rund 1.740 Wohnungen) beziehungsweise vier Prozent (830 Wohnungen).

Die größten Wohnungseigentümer Deutschlands

Zum Ende des dritten Quartals 2018 verfügten in Deutschland 25 Eigentümer nach der Recherche von Savills über Bestände von rund 30.000 Wohnungen oder mehr. Zusammen gehören ihnen über 1,9 Millionen Mietwohnungen. Unter den größten Eigentümern sind nur neun privatwirtschaftliche Unternehmen vertreten, sieben von Ihnen sind unter den zehn größten Wohnungseigentümern in Deutschland. So sind die Vonovia mit etwa 363.500 Wohnungen und die Deutsche Wohnen mit rund 163.100 Wohnungen die beiden mit Abstand größten privatwirtschaftlichen Wohnungseigentümer in Deutschland.

Ein Blick in die Hauptstadt: Der derzeit größte Wohnungseigentümer in Berlin mit rund 115.000 Wohnungen ist die Deutsche Wohnen. Zweitgrößter privatwirtschaftlicher Akteur ist die Vonovia mit etwa 44.000 Wohnungen, gefolgt von ADO Properties mit 22.200 Wohnungen.

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