Kündigungsschutzklausel

Lebenslanges Wohnrecht als Mieter?

Die Stadt Bochum verkaufte eine Immobilie und legte im Kaufvertrag fest, dass die im Haus wohnenden Mieter ein lebenslanges Wohnrecht genießen. Solange der Mieter seinen Verpflichtungen nachkommt, darf der Käufer den Mietvertrag nicht kündigen. Drei Jahre nach dem Kauf klagte der Vermieter auf Räumung.


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Kündigungsschutzklausel

  1. Der Fall
  2. Kaufvertrag
  3. Räumungsklage
  4. Das Urteil

Als kommunaler Wohnungsträger verkaufte die Stadt Bochum 2012 eine Immobilie mit zwei Wohneinheiten. Die eine Wohnung des Siedlungshauses bewohnen Mieter seit 1981. Drei Jahre nach dem Verkauf des Hauses kündigt ihnen der neue Eigentümer das Mietverhältnis – nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Paragraf sieht eine erleichterte Kündigung des Vermieters vor, sofern er in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt.

Kaufvertrag mit Mieterschutz

Der Mieter weist die Kündigung zurück. Beim Verkauf des Hauses wurde ihm durch eine Regelung des kommunalen Wohnungsträgers (Verkäufers) ein lebenslanges Wohnrecht zugesichert. Darin ist festgelegt, dass der Käufer keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen darf. Möglich ist eine Kündigung nur, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen erheblich verletzt.

Nachdruck wird der Regelung sogar noch durch folgenden Passus verliehen: „Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."


Vermieter klagt dennoch auf Räumung

Unbeirrt aller Regelungen zieht der Vermieter vor Gericht. Doch weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Bochum hat seine Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung Erfolg. Das Landgericht lässt aber die Revision zu. So landet der Fall schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH).

Der Bundesgerichtshof weist die Revision zurück und entscheidet, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handelt. Dem Mieter der betreffenden Wohnung werden darin eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt und die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung ausgeschlossen.

Allein auch die Tatsache, dass für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung das vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt greift, ist für das Gericht ein Indiz, dass für einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter gesorgt werden sollte.


Vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen

Der Kläger führte an, dass es sich bei den Regelungen um vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, die von der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser verwendet wurden.

Das Argument zog vor Gericht nicht. Vielmehr stellte der BGH klar, dass die kaufvertraglichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eingeschränkt wird, den Käufer nicht unangemessen benachteiligen. Vielmehr würden sie eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses darstellen.

(BGH-Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18)


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