Kündigung bei Mietrückstand

LG Berlin widerspricht Auffassung des BGH

Wenn der Vermieter wirksam fristlos gekündigt hat, bleibt eine vorsorglich ausgesprochene ordentliche Kündigung ohne Wirkung, entschied das LG Berlin. Nach vollständiger Nachzahlung der Rückstände können die Mieter unter bestimmten Voraussetzungen wohnen bleiben.


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Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Allerdings gilt eine zweimonatige Schonfrist. In dieser Zeit hat der Mieter oder eine öffentliche Stelle die Möglichkeit, die Kündigung zu verhindern, indem er oder sie die Rückstände vollständig ausgleicht. Diese Schonfrist ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt. Ausgeschlossen ist eine Schonfristzahlung, wenn der Mieter in den vergangenen zwei Jahren schon einmal auf diese Art eine fristlose Kündigung verhindert hat.

Fristlose plus ordentliche Kündigung


Vermieter erklären häufig zusätzlich zur fristlosen Kündigung hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die ordentliche Kündigung bleibt nämlich nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch im Falle einer Schonfristzahlung wirksam. Durch die Nachzahlung der Mietschulden ist zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung aufgehoben. Ob für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse vorliegt, muss im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.  



Ordentliche Kündigung geht ins Leere


Kürzlich hat das LG Berlin eine Entscheidung getroffen, deren Argumentationslinie eine ordentliche Kündigung verhindert. Nach Auffassung der Berliner Richter kann eine hilfsweise ordentliche Kündigung nicht wirksam werden, wenn die fristlose Kündigung zu Recht ausgesprochen wurde.

Begründung: Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort mit Eingang des Schreibens beim Mieter. Beim Zugang der hilfsweisen ordentlichen Kündigung fehle es also an einem Mietverhältnis. Die ordentliche Kündigung, die das Mietverhältnis erst zu einem in der Zukunft gelegenen Zeitpunkt hätte beenden sollen, geht also ins Leere. Die ordentliche Kündigung könne auch nicht „aufleben“, wenn die Schonfristzahlung zu einem Weiterbestehen des Mietverhältnisses führe.

Mit ihrer Entscheidung stellen sich die Berliner Richter bewusst gegen die Auffassung des BGH. Das Gericht hat die Revision zugelassen.

(LG Berlin, Urteil v. 13.10.2017, 66 S 90/17)


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