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Verkehrswertermittlung

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?


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Der Verkehrswert ist eine wichtige Grundlage für die Ermittlung des Kauf- bzw. Verkaufspreises einer Immobilie. Auch im Falle der Beleihung eines Objektes zu Finanzierungszwecken ist die Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen unumgänglich, da Banken den maximalen Beleihungswert mit Hilfe des Verkehrswertes bestimmen.

Erfahren Sie hier, welche Verfahren zur Verkehrswertermittlung genutzt werden, welche Faktoren den Verkehrswert beeinflussen und welche Kosten auf Sie zukommen.

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Definition: Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?


Der Verkehrswert bezeichnet den Preis, den eine Immobilie voraussichtlich am Markt erzielen wird– er wird im Zuge einer Immobilienbewertung ermittelt.

Die Berechnung des Verkehrswerts darf nicht einfach willkürlich erfolgen, sondern muss laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unter Berücksichtigung der aktuellen Marktbedingungen stattfinden. Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, können verschiedene Verfahren angewendet werden.

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Wie wird der Verkehrswert ermittelt?


Die Basis für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist vor allem der materielle Wert. Er kann mit Hilfe von drei unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren bestimmt werden:

  1. Sachwertverfahren
  2. Ertragsverfahren
  3. Vergleichsverfahren

Um den Verkehrswert zu berechnen, kommen je nach Art der Immobilie eines oder mehrere Verfahren zur Anwendung.


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1. Sachwertverfahren


Für vermietete und freie Immobilien kann das Sachwertverfahren angewendet werden.  Dieses Verfahren bietet sich insbesondere dann an, wenn Vergleichsobjekte nicht hinreichend vorhanden sind. Beim Sachwertverfahren wird ermittelt, welche Kosten beim Neubau entstehen würden, abzüglich der Abnutzung des Objekts. Hinzu addiert wird der Bodenwert. Dieser wird anhand der Bodenrichtwerte bestimmt. Da sich das Sachwertverfahren an der Substanz des Gebäudes orientiert, gilt es oft als besonders aussagekräftig und wird häufig von Banken genutzt.

2. Ertragswertverfahren


Das Ertragswertverfahren kommt nur bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zur Anwendung, also wenn die Rendite im Vordergrund steht. Im Mittelpunkt der Wertermittlung steht dementsprechend nicht der Sachwert, sondern der vom Eigentümer erzielte Ertrag. Für die Berechnung werden der Reinertrag (bestehend aus den Mieteinahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten), der Bodenwert und die Restnutzungsdauer berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren sollte wegen seiner Komplexität nur von Fachleuten durchgeführt werden.

3. Vergleichswertverfahren


Das Verfahren ist sehr realitätsnah und findet vor allem bei der Wertermittlung von selbstgenutzten Immobilien Anwendung. Auch der Verkehrswert für Grundstücke kann so ermittelt werden. Als Basis werden vergleichbare Immobilien oder Grundstücke mit ähnlichem Zustand und gleicher Lage herangezogen und normiert. Voraussetzung ist eine genügende Anzahl an Vergleichsobjekten. Das Vergleichswertverfahren ist sehr beliebt bei Immobilienmaklern um den Verkaufspreis zu ermitteln, da das Vergleichswertverfahren den am Markt erzielbaren Preis relativ genau abbildet.

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Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?


Der Marktwert einer Immobilie ist wesentlich vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage abhängig. Ist das Angebot an Grundstücken und Immobilien niedrig und die Nachfrage entsprechend hoch, steigt der Verkehrswert.

Ob und wie sehr die Lage Ihrer Immobilie gefragt ist, verrät der Bodenrichtwert. Dieser amtliche Durchschnittswert wird mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und bestimmt den Wert von Bauland und Grundstücken.

Einen wesentlichen Einfluss hat außerdem die Nutzungsmöglichkeit einer Immobilie. Mietobjekte, die in einer Umgebung mit niedrigem Mietspiegel liegen, haben einen entsprechend niedrigen Verkehrswert.


Folgende Faktoren fließen ebenfalls in die Verkehrswertermittlung mit ein:

  • Erhaltungszustand
  • Baujahr
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Ausstattungsmerkmale (Balkon/Terrasse, Fahrstuhl, Keller, etc.)
  • Energieeffizienz
  • Altlasten/Bauschäden

Gibt es eine Formel zur Berechnung des Verkehrswertes?


Auch wenn der Verkehrswert eine rechnerische Größe ist, gibt es keine einheitliche Formel zur Berechnung. Um den Verkehrswert für ein Haus zu berechnen, spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle, beispielsweise die aktuellen Marktbedingungen und das genutzte Wertermittlungsverfahren.



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Vorgehensweise: Verkehrswert ermitteln – So wird vorgegangen


Soll ein Sachverständiger den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln, wird er bei einer Begehung die Immobilie genau begutachten. Neben einer Beschreibung der Eigenschaften des Hauses wird er auch wertsteigernde und wertmindernde Faktoren in sein Gutachten mit einbeziehen. Dazu neben Fotos und Plänen der Immobilie auch diverse Unterlagen, die von Ihnen zur Verfügung gestellt werden.

Welche Unterlagen braucht man zur Ermittlung des Verkehrswertes?



Unterlagen für ein Haus:

Um den Verkehrswert für ein Haus zu ermitteln, werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Grundbuchauszug
  • Baubeschreibung
  • Energieausweis
  • Grundrisse, Baupläne und Schnitte
  • Lageplan
  • Berechnung der Wohnfläche
  • Aufstellung durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen
  • Kostennachweis für besondere Einrichtungen (Pool, Alarmanlage etc.)

Bei Wohnungs-und Teileigentum außerdem:

  • Aufteilungsplan
  • Teilungsplan und Gemeinschaftsordnung
  • Wohn-/Hausgeldabrechnungen der letzten 5 Jahre
  • Unterlagen zur Höhe der Instandhaltungsrücklage
  • Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten 5 Jahre

Bei vermieteten Objekten außerdem:

  • Kopien der Mietverträge und aktuelle Mietenzusammenstellung
  • Betriebskostenabrechnung der letzten 3 Jahre
  • Bestandsmieterliste

Zur Berechnung von Rechten und Lasten:

  • Angaben zu Altlasten
  • Notarielle Urkunden
  • Eintragungen zu Wegerecht, Wohnrecht
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Kosten der Verkehrswertermittlung


Möchten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln lassen, können die Kosten einer professionellen Bewertung stark schwanken. Der Preis hängt maßgeblich vom erforderlichen Aufwand und dem Schwierigkeitsgrad ab. In der Regel kostet ein solches Gutachten zwischen 0,5 bis 1 Prozent des Immobilienwerts. Die Höhe des Honorars sollten Sie unbedingt vor Auftragsvergabe aushandeln.

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Verkehrswert ist nicht gleich Kaufpreis


Der endgültige Kaufpreis, der letztendlich gezahlt werden muss, weicht oft vom Sachwert und dem daraus abgeleiteten Verkehrswert ab. Die Ursache für die Differenz zum Verkehrswert ist, dass Verkaufspreise gewöhnlich auf Verhandlungsbasis ausgeschrieben werden. Umso wichtiger ist es also, den Verkehrswert zu kennen, um den Zustand der Immobilie richtig einschätzen zu können. Ein unabhängiger Sachverständiger kann hier gute Dienste leisten.


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