Volltilgerdarlehen: Eine langfristige Zinsehe

Das Haus mit nur einer Finanzierungsrunde abbezahlen

Nicht jeder Immobilienkäufer will sich durch zwei oder mehr Finanzierungsrunden beim Hauskauf arbeiten. Stattdessen gehen manche lieber eine langfristige Zinsehe mit einem Baufinanzierer ein. Vor allem in der Niedrigzinsphase lohnen sich Volltilgerdarlehen.


Eine Finanzierungsrunde für den gesamten Kreditbetrag


Das Volltilgerdarlehen ermöglicht die genaue Planung der Finanzierungskosten.

Die allermeisten Bauherren empfinden sehr ähnlich: Sie wollen es möglichst schnell „hinter sich“ haben und in ihrer Immobilie schuldenfrei wohnen. Die Zinsen werden beim klassischen Immobilienkredit meist nur für zehn Jahre vereinbart. In der aktuellen Zinsphase lohnt es sich aber für viele Bauherren, ihr Darlehen bereits heute auf 15, 20 oder sogar 25 Jahre festzuschreiben. Dieses sogenannte Volltilgerdarlehen sichert ihnen die günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit. Um das Thema Anschlussfinanzierung muss sich der Kreditnehmer bei einem Volltilgerdarlehen keine Gedanken mehr machen.

Christian Schmid-Burgk, Leiter der Baufinanzierungsberatung bei der Verbraucherzentrale Hamburg, empfiehlt das Volltilgerdarlehen ausdrücklich: „Bauherren haben mit einem guten Vertrag praktisch kein Zinsänderungsrisko.“ Sollten die Zinsen in den kommenden zehn Jahren steigen, können sich Bauherren mit Volltilgerdarlehen entspannt zurücklehnen. Kreditnehmer mit kürzerer Laufzeit werden indes einen teureren Anschlusskredit wählen müssen.

Baufinanzierungsrechner

Die Vorteile: Schuldenfrei mit nur einer Finanzierungsrunde

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Die Finanzierung ist mit geringen Tilgungssätzen und niedrigen Raten möglich. Sie tragen beim Volltilgerdarlehen kein Zinsänderungsrisiko, weil Sie ab Vertragsunterzeichnung wissen, welche Raten bis zur Entschuldung fällig werden
Annuitätendarlehen sind einfach, verständlich, überschaubar und eignen sich deshalb für sehr viele Investitionsprojekte.
Das Volltilgerdarlehen ermöglicht hohe Planungssicherheit, weil Zinsen und Tilgung für die gesamte Laufzeit fest sind.
Sie können die Zinsbindung frei wählen. Es bleibt keine Restschuld: Mit dem Volltilgerdarlehen finanzieren Sie den gesamten Kaufpreis
Sondertilgungen sind in der Regel kein Problem, wenn sie im Darlehensvertrag entsprechend vereinbart werden. Selbstverständlich können Sie ein Volltilgerdarlehen auch für die Anschlussfinanzierung einer Restschuld abschließen. Es ist also durchaus möglich, in der zweiten Finanzierungsrunde ein Volltilgerdarlehen aufzunehmen und dann bis zur Entschuldung der Immobilie zu bedienen.
Sie haben die Auswahl unter sehr vielen Finanzierungspartnern, weil Annuitätendarlehen praktisch von jedem Baufinanzierer angeboten werden.  

Der Vorteil für Bauherren: Sie können sich heute schon genau ausrechnen, wann das Volltilgerdarlehen vollständig abbezahlt ist und die entsprechend schuldenfrei sind. Zinskonditionen und Rückzahlungsmodalitäten werden auf den Tag genau festgelegt. Das schafft eine Planungssicherheit, die keine andere Darlehensform bietet. Ein weiterer Vorteil: Viele Banken gewähren einen Zinsrabatt, der sich aus der festen Bindung an das Kreditinstitut ergibt. Weil die anfängliche Tilgung aber nicht nur ein Prozent, sondern durchaus drei Prozent oder mehr betragen kann, müssen sich Immobilienkäufer die entsprechend höhere Monatsrate allerdings auch leisten können. Für Menschen mit hohem Einkommen und einer günstigen Bonitätsbeurteilung eignet sich das Volltilgerdarlehen deshalb besonders gut. Ein Beispiel: Bei einem Zinssatz von vier Prozent und einer einprozentigen Tilgung ergibt sich aus einer Kreditsumme von 200.000 Euro eine monatliche Belastung von 833,33 Euro. Wird die Anfangstilgung auf drei Prozent erhöht, sind monatlich 1.166,66 Euro fällig.

Nachteile des Volltilgerdarlehens: kaum Flexibilität

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Sie tragen das volle Zinsänderungsrisiko, wenn die Finanzierung beispielsweise nur über zehn Jahre läuft und dann eine hohe Restschuld verbleibt. Um den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, ist ein höherer, fester Tilgungssatz nötig. Die entsprechend höheren Kreditraten belasten das Haushaltsbudget.
Sie müssen sich nach Ablauf der ersten Finanzierungsrunde um eine Anschlussfinanzierung bemühen und erneut Zinskonditionen vergleichen. Volltilgerdarlehen sind relativ unflexibel. Sie schließen beispielsweise Sondertilgungsmöglichkeiten aus. Für den Kreditnehmer können diese jedoch nützlich sein, um beispielsweise bei einer Erbschaft einen großen Teil der Restschuld auf einen Schlag zurückzuzahlen und Zinsen zu sparen.
  Tilgungspausen akzeptieren die meisten Finanzierungspartner nicht.

Allerdings bringt sich der Bauherr mit der langfristigen Zinsehe, die ein Volltilgerdarlehen bedeutet, auch um die Chance auf günstigere Zinsen im Anschlussdarlehen. Die meisten Banken erlauben ihren Kunden keinen vorzeitigen Ausstieg, keine Sondertilgung, keine Tilgungsaussetzung, Verlängerung oder sonst eine Veränderung des ursprünglichen Angebots des Volltilgerdarlehens. Mit einer derart in Stein gemeißelten Finanzierung muss also in den nächsten 20 Jahren alles glatt gehen. Deshalb der Tipp: Wenden Sie viel Sorgfalt bei Gestaltung des Volltilgerdarlehens auf.

Besonderheiten: Annuitäten- und Volltilgerdarlehen

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Klassische Annuitätendarlehen werden meist mit sehr geringer Anfangstilgung abgeschlossen. Das führt zwar zu kleinen Raten, vergrößert aber die Restschuld. Mit einem höheren, festen Tilgungssatz sparen Sie bares Geld, weil Sie weniger Zinsen zahlen und schneller schuldenfrei sind.
Wenn Sie es sich leisten können, sollten Sie eine höhere Tilgungsrate wählen. Vergleichen Sie und suchen Sie nach Zinsrabatten! Jedes Zehntel Zinsen bedeutet bei einem Volltilgerdarlehen mehrere Tausend Euro Ersparnis.
In jedem Fall müssen Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern, um den Restbetrag zu finanzieren. Informieren Sie sich rechtzeitig und ziehen Sie – in Zeiten günstiger Bauzinsen – auch ein Forward-Darlehen in Betracht. Manche Baufinanzierer räumen aufgrund der langen Zinsbindung Zinsrabatte ein, bei anderen müssen Sie aufgrund der hohen Zinssicherheit sogar einen Zuschlag zahlen.
Vereinbaren Sie Sondertilgungsklauseln, sodass Sie auch größere Beträge zurückzahlen können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.  

Aktuelle Niedrigzinsen für günstige Finanzierung nutzen

Das derzeit niedrige Zinsniveau macht das Volltilgerdarlehen auch für die Bauherren interessant, die in einer Hochzinsphase passen müssten. Da die Zinsen bereits wieder steigen, sollten Sie zügig, aber nicht überstürzt, eine geeignete Finanzierung abzuschließen. Für Marktteilnehmer, die eine hohe Planungssicherheit anstreben, empfiehlt sich, möglichst langfristige Zinsfestbindungen mit mehr als zehn Jahren abzuschließen. So machen Sie sich von inflationsbedingten Marktverwerfungen unabhängig.

Für wen eignet sich ein Volltilgerdarlehen?

Klassisches Annuitätendarlehen Volltilgerdarlehen
Das Annuitätendarlehen eignet sich vor allem für eine Finanzierung in mehreren Runden. Das Volltilgerdarlehen ist für Sie günstig, wenn Sie eine feste monatliche Rate wünschen – und zwar bis zur Schuldenfreiheit.
Wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen weiter sinken, können Sie nach der ersten Zinsbindung umschulden und neue Konditionen verhandeln. Hohe Flexibilität spielt für Sie eine untergeordnete Rolle.
  Tipp: Nach zehn Jahren können Sie den Vertrag außerordentlich kündigen.

Volltilgerdarlehen gibt es auch bei Versicherungen

Nicht nur Banken bieten Volltilgerdarlehen an, sondern auch Versicherungen. Falls die favorisierte Bank keinen Vertrag über 20 oder 25 Jahre ausfertigen will, bieten gerade Versicherungen mit eigener Baufinanzierungsabteilung die Chance, doch noch an ein langfristiges Darlehen zu kommen. „Der Bauherr hat keinerlei Nachteile, wenn er sich, statt an eine Bank, an eine Versicherung wendet“, sagt Schmid-Burgk. „Für ein Volltilgerdarlehen mit sehr langer Zinsbindung kommen oftmals sogar nur Versicherungen infrage.“

Ausstiegsjoker inklusive

Wer den Vertrag für mehr als zehn Jahre abschließt, profitiert von einem gesetzlich vorgeschriebenen „Ausstiegsjoker“. Gemäß Paragraph 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann der Kreditnehmer das Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung einseitig kündigen – die Bank darf es nicht. Insofern können sich Bauherren doppelt freuen: Steigen die Zinsen, profitieren sie besonders von den guten Konditionen des Volltilgerdarlehens. Sinken die Zinsen, können sie aussteigen und sich nach zehn Jahren einen günstigeren Anbieter suchen.

Rechenbeispiel: Volltilgerdarlehen mit hoher Anfangstilgung

Wer seine Immobilie mit einem Volltilgerdarlehen finanziert, braucht sich um Anschlussfinanzierung und steigende Bauzinsen nicht zu kümmern. Dass es sich überdies lohnt, das Volltilgerdarlehen mit einer hohen Anfangstilgung einzuleiten, zeigt die Berechnung in unserer Vergleichstabelle.

  Annuitätendarlehen Allianz VolltilgerDarlehen
Darlehenshöhe 150.000 EUR 150.000 EUR
Zinsfestschreibung 20 Jahre 20 Jahre
anfängliche Tilgung

1 %

3,38 %

Sollzins 3,65 % 3,65 %
Effektivzins 3,72 % 3,72 %
Rate pro Monat

581 EUR

879 EUR

Restschuld nach 20 Jahren

105.724 EUR

0 EUR

Das klassische Darlehen (linke Spalte) und das Volltilgerdarlehen (rechte Spalte) besitzen jeweils die gleichen Eckwerte: Der Zins wird auf 20 Jahre festgeschrieben und beträgt 3,72 Prozent (effektiv), die Darlehenssumme beläuft sich auf 150.000 Euro.

Klassisches Darlehen: kleine Raten, hohe Restschuld


Die Zinsbindung wird bis zum Zeitpunkt der Schuldenfreiheit festgelegt.

Klassische Annuitätendarlehen werden im Gegensatz zu Volltilgerdarlehen meist mit einer sehr geringen Anfangstilgung von nur einem Prozent abgeschlossen. Das führt zu bequemen Raten, aber zu einer verhältnismäßig hohen Restsumme nach Ablauf der Zinsbindung. In der Beispielrechnung bleibt nach 20 Jahren noch eine Restschuld von 105.724 Euro. Die monatliche Rate liegt bei 581 Euro. Der Bauherr muss somit nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist eine neue Finanzierung suchen. Das Zinsänderungsrisiko trägt er, weil sich in der Zwischenzeit die Zinsen deutlich erhöht haben könnten. Die Folge: höhere Raten und eine insgesamt kostspieligere Anschlussfinanzierung.

Volltilgerdarlehen: keine bösen Überraschungen

Beim Volltilgerdarlehen wird die gesamte Darlehenssumme während der Laufzeit getilgt. Entsprechend liegt die anfängliche Tilgung beim Volltilgerdarlehen bei 3,38 Prozent, und die Rate bei monatlich 879 Euro. Das Zinsänderungsrisiko entfällt beim Volltilgerdarlehen vollständig: Weil Zinsen, Rate und Tilgung für die gesamte Laufzeit des Volltilgerdarlehens bereits bei der Vertragsunterzeichnung festgelegt werden, gibt es später keine Überraschungen. Bauherren freuen sich über eine sehr hohe Planungssicherheit.

Grundsätzlich gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kreditnehmer schuldenfrei und desto geringer ist der Anteil der Zinsen an den gezahlten Raten. Bei hoher Tilgungsleistung verändert sich bei gleichbleibender Rate das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen, sodass immer mehr Geld in die Tilgung des Volltilgerdarlehens fließt und immer weniger in die Zinsen.

Günstige Zinsen ermöglichen eine hohe Anfangstilgung

Eine hohe Anfangstilgung bedeutet selbstverständlich eine höhere monatliche Belastung. An dieser Stelle kommt das aktuell sehr niedrige Zinsniveau ins Spiel: Es ermöglicht beim Volltilgerdarlehen eine viel höhere Tilgungsleistung als in einer Hochzinsphase und macht Bauherren deshalb schneller schuldenfrei. Gemäß einer Erhebung der Deutschen Bundesbank lag der Effektivzins für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung in den vergangenen 30 Jahren bei durchschnittlich 6,84 Prozent. Heute wird für einen vergleichbaren Kredit nur knapp die Hälfte fällig. Deshalb ist es empfehlenswert, den Zinssatz eines neuen Darlehensvertrags über einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben. Dafür ist das Volltilgerdarlehen perfekt geeignet.

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