Zinsbindung

Die Zinsbindung ist eine Möglichkeit, bestimmte Zinssätze für einen zuvor festgelegten Zeitraum zu vereinbaren und ihn damit festzusetzen. Es wird auch von einem Festzinsdarlehen gesprochen, denn Marktveränderungen haben darauf zunächst keinen Einfluss.

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Die Zinsbindungsfristen sind dafür da, um bei Immobilienfinanzierungen so etwas wie Planungssicherheit herzustellen. Dafür, dass die Bank sich darauf einlässt beziehungsweise dem Kunden eine Zinsbindungsfrist angeboten werden kann, schlägt sie mehrere Prozentpunkte oben drauf. Der Zins kann sich trotzdem weit unter dem durchschnittlichen Marktniveau bewegen, denn eine zu Niedrigzinsphasen vereinbarte Zinsbindung ist an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft. Werden zu kurze Zinsbindungen vereinbart, bleibt das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung. Wird hingegen auf eine zu lange Zinsbindung gesetzt, könnten Chancen am sinkenden Zinsmarkt nicht genutzt werden. Deshalb ist der Vergleich mit der historischen Zinsentwicklung von Bedeutung, um eine Entscheidung treffen zu können.

Bei Verbraucherkrediten gelten spezielle Regeln

Die Zinsbindung gehört zum klassischen Annuitätendarlehen, bei welchem sich die monatliche Rate aus Tilgungs- sowie Zinsanteil zusammensetzt. Während der Dauer der Zinsbindung bleibt diese regelmäßige Belastung gleich, lediglich der Anteil des Tilgungssatzes steigt. Wird jetzt damit gerechnet, dass die Sollzinsen bei Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich höher liegen, haben Kreditnehmer mehrere Möglichkeiten. Denn typischerweise wird dem Kunden die jährliche Sondertilgung bis zum einem Höchstsatz eingeräumt. Nach Ankündigung können dann bis zu zehn Prozent außerplanmäßig getilgt werden, die Laufzeit bis zur Volltilgung verringert sich entsprechend. So kann einerseits eine gleichmäßig hohe, aber stemmbare Annuität gewählt werden. Diese wird andererseits bei Bedarf durch Sondertilgungen erhöht, sodass beim Auslauf der Zinsbindungsfrist nur noch eine geringe Restschuld oder gar keine mehr besteht. Ein Risiko zumindest, das der steigenden Marktzinsen, wird somit flexibel und unkompliziert auf ein Minimum reduziert. Wurde eine Zinsbindung mit mehr als zehn Jahren Laufzeit vereinbart, kann der Kunde mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist nach Ablauf eben dieser zehn Jahre kündigen.

Was passiert bei vorzeitigem Verkauf der Immobilie?

Nicht immer dient das Eigenheim für lange Zeit. Berufliche Veränderungen oder Zuwachs in der Familie sind nur zwei der häufigen Gründe, weshalb Immobilien bereits nach wenigen Jahren wieder verkauft werden. Was passiert aber dann mit der laufenden Immobilienfinanzierung? Grundsätzlich muss der Kreditnehmer gegenüber der Bank darlegen und begründen, weshalb die Bank das grundpfandrechtlich besicherte Darlehen bereits während der Zinsbindung zurücknehmen muss. Der BGH urteilte zugunsten eines Eigentümers, wonach die „wirtschaftliche Handlungsfähigkeit“ des Schuldners erhalten bleiben müsse. Private Gründe, wie eine Scheidung, Krankheit, aber auch ein Umzug oder eine Überschuldung, genügen demnach. Nichts desto trotz wird die Bank hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die ist der Höhe nach aber, und zwar in Abhängigkeit zur Restlaufzeit, auf maximal ein Prozent begrenzt.