Grundstückskauf

Die wichtigsten Schritte für einen erfolgreichen Grundstückskauf


Der Plan, ein Haus zu bauen, steht fest – nun fehlt noch das passende Grundstück fürs Eigenheim. 

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Wie ist der Ablauf eines Grundstückskaufs?


Nachfolgend erfahren Sie, wie ein Grundstückskauf abläuft, was dabei auf Sie zukommt, welche Dinge Sie beachten müssen und welche Finanzierungsmöglichkeiten es gibt.

1. Gesamtbudget festlegen


Ermitteln Sie zunächst so präzise wie möglich den Betrag, den Sie für den Grundstückskauf ausgeben können, ohne sich dabei zu sehr einschränken zu müssen. Kalkulieren Sie dennoch nicht zu eng und vergessen Sie nicht, die Nebenkosten mit einzurechnen – das kann sonst später für eine böse Überraschung sorgen.

2. Grundstück finden


Gerade in Großstädten ist ein Grundstück sehr schwer zu finden. Es gibt allerdings einige Punkte, die Ihnen bei der Suche helfen könnten:

  • Oft weiß die Ortsgemeinde, ob Bauprojekte anstehen und verfügt über eine Interessentenliste, in die Sie sich eintragen können.
  • Eine ganz einfache Methode, Ihr Traumgrundstück zu finden, ist das Vor-Ort-Schauen. Erkunden Sie die Gegend, in der Sie bauen möchten. Vielleicht entdecken Sie auf Ihrem Spaziergang ein leerstehendes Grundstück, das Ihnen gefällt.
  • Regionale Baufirmen besitzen ebenfalls häufig eine Liste, in der sie die Interessenten vormerken. Kontaktieren Sie einige Unternehmen und schauen Sie sich deren nächstes Bauvorhaben an. Vielleicht ist auch für Sie etwas dabei.


3. Bebauungsplan


Wenn Sie Ihr perfektes Grundstück gefunden haben, sollten Sie vor dem Kauf noch einige Punkte klären. Dazu zählt zum Beispiel der Bebauungsplan. Hier ist genau festgelegt, wie Sie das Grundstück nutzen und bebauen können. Die dortigen Richtlinien zeigen Ihnen die erlaubten Bauweisen, Bauhöhen, Baulinien, Baugrenzen sowie Verlauf und Breite von Verkehrsflächen auf. Werfen Sie also bei der Gemeinde einen Blick in die Vorschriften, bevor Sie mit der Bauplanung beginnen.

4. Bodenbeschaffenheit


Ob Sie Ihr Bauprojekt nach Ihren Vorstellungen realisieren können, hängt außerdem von der Beschaffenheit des Bodens ab. Sumpfiger Boden erfordert spezielle bauliche Maßnahmen, die die Baukosten in die Höhe treiben können. Eine Prüfung auf Altlasten ist ebenfalls sinnvoll, um festzustellen, ob der Boden durch Öl, Chemikalien oder giftigen Bauschutt belastet ist. Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über den Bodenaufbau, den Grundwasserspiegel, die Nutzungsgeschichte sowie die Schadstoffbelastung. Zwar ist ein solches Gutachten mit zusätzlichen Kosten verbunden. Für die Bebauung ist es allerdings äußerst sinnvoll.

5. Erschließung des Grundstücks


Überprüfen Sie, ob das Grundstück bereits über Leitungen zur Strom-, Gas-, Wasser- und Wärmeversorgung verfügt. Wie sieht es mit einer Telefonleitung oder den Voraussetzungen für eine Internetverbindung aus? Wenn das Grundstück noch nicht erschlossen ist, kann das für Sie zusätzliche Kosten bedeuten. Klären Sie daher vorab mit dem Verkäufer, ob eine Erschließung bereits im Kaufpreis für das Grundstück enthalten ist oder Sie diese selbst tragen müssen. Beachten Sie, dass die Erschließung eines abgelegenen Grundstücks teuer und langwierig sein kann.

6. Keller und Zufahrt


Die Kosten für einen Keller werden häufig unterschätzt. Erkundigen Sie sich bereits im Vorhinein, ob und welche Art von Kellerbau möglich ist. Auch die Zufahrt sollte bereits vor der weiteren Planung mit einbezogen werden.

7. Notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag


Werfen Sie unbedingt einen Blick ins Grundbuch. Nur so erfahren Sie, ob das Grundstück mit Hypotheken belastet ist oder Wege- und Nutzungsrechte bestehen. Sie können das Grundbuch gegen eine geringe Gebühr beim Bezirksgericht einsehen.

Nachdem die Finanzierung festgelegt wurde, erfolgt die notarielle Beurkundung des Grundstücks. Anschließend wird der Kauf in das Grundbuch eingetragen.

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Checkliste für den Grundstückskauf

Die Grundstückssuche wird besonders einfach, wenn Sie vorher festlegen, welche Kriterien Ihnen wichtig sind. Die folgende Checkliste hilft dabei, die bevorzugten Eigenschaften des Baugrundes zu definieren. Sie ist außerdem bei der Besichtigung des Grundstücks ein hilfreicher Leitfaden und kann für Nachfragen beim Verkäufer genutzt werden.


Was muss beim Grundstückskauf beachtet werden?



  • Wie groß soll das Grundstück sein? Wird ein Garten gewünscht, sollte diese Fläche eingeplant werden.
  • Welche Form sollte das Grundstück haben? Hierbei ist wichtig, dass nach Abzug der Abstandsflächen noch ausreichend Platz für das Haus bleibt.
  • Welche Ausrichtung soll das Grundstück haben? Entscheiden Sie sich für eine Südausrichtung, wenn Sie viel Sonneneinstrahlung wünschen.
  • Wie ist die Sonneneinstrahlung auf dem Grundstück? Achten Sie auf eventuell störende Schatten durch Bäume, Häuser oder Berge.
  • Welche Aussicht möchten Sie haben? Stellen Sie sicher, dass sich keine störenden Objekte in der Nähe befinden, wenn Sie eine freie Aussicht bevorzugen.
  • Wie sollte die Infrastruktur gestaltet sein? Überprüfen Sie, wo sich Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung, kulturelle Einrichtungen, öffentliche Verkehrsmittel und Straßenanbindungen befinden. Wichtig ist außerdem die Anbindung zum Arbeitsplatz.
  • Wie viel darf das Grundstück höchstens kosten? Legen Sie einen finanziellen Rahmen fest und planen Sie dabei auch die Nebenkosten des Grundstückskaufs ein.


  • Baukosten sind sehr schwer zu kalkulieren. Behalten Sie daher einen Puffer von ca. 10 Prozent Ihres Gesamtbudgets ein. Mit dem Baurechner können Sie die wichtigsten Eckdaten Ihres Bauvorhabens berechnen.
  • Holen Sie sich genügend Informationen zu den Grundstückspreisen ein und vergleichen Sie sie mit benachbarten Grundstücken.
  • Überprüfen Sie alle Grundstücksinformationen. Dazu zählen zum Beispiel der Bebauungsplan, das Grundbuch und das Altlastenkataster.
  • Berücksichtigen Sie unbedingt die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer oder Notar.

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Unterlagen und Dokumente für den Grundstückskauf

Diese Dokumente müssen Sie außerdem müssen Sie bei einem Grundstückskauf besorgen bzw. vorlegen:

Finanzierung

Kauf und Beurkundung

Eintrag ins Grundbuch

Zusage der finanzierenden Bank

Kaufvertrag (finale Version)

Grundstückserwerbsanzeige beim Finanzamt

Eigenkapital (Nachweis)

Grundbuchauszug

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Einkommensnachweise

 

 

Foto des Grundstücks (muss aktuell sein)

 

 

Steuerbescheide

 

 

Lageplan

 

 

Grundbuchauszug

 

 

Kaufvertrag (Entwurf)

 

 


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Vorvertrag beim Grundstückskauf

Welche Bedeutung hat der Vorvertrag beim Grundstückskauf?


Ein Vorvertrag zwischen Grundstückskäufer und Verkäufer ist nie rechtsverbindlich. Erst wenn ein Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, ist er gültig (§ 311b BGB). Dennoch wird beim Grundstückskauf oft zu einem Vorvertrag gegriffen, da er eine Kaufabsicht und ein Kaufinteresse vermittelt. Doch auch wenn der Vorvertrag eine gewisse Sicherheit für den Verkäufer darstellt, verpflichtet er ihn nicht, bei dem ursprünglichen Verkaufspartner zu bleiben.

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Verkaufsvertrag und Kaufabwicklung


Haben Sie den gewünschten Ort für Ihr Haus gefunden und möchten Sie das Grundstück nun kaufen, stehen nur noch wenige Schritte an. Für die Aufsetzung des Kaufvertrages ziehen Sie als Käufer einen Notar heran, für dessen Honorar Sie aufkommen müssen. Er hilft Ihnen dabei, den Vertrag nach Ihren Vorstellungen aufzusetzen und unterstützt Sie bei allen Fragen rund um die Formalitäten.

Wurde der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben, nimmt die Abwicklung des Grundstückskaufs einige Zeit in Anspruch. Der Notar wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch besorgen, die Ihnen das Eigentum zusichert. Eventuell wird für einen Kreditgeber eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Der Kaufpreis wird üblicherweise auf ein Notaranderkonto und nicht direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Erst nach der rechtwirksamen Eintragung in das Grundbuch leitet der Notar das Geld an den Verkäufer weiter.


Tipp von ImmobilienScout24:

Mündliche Absprachen im Vertrag festhalten

Haben Sie während Gesprächen mit dem Verkäufer mündliche Absprachen getroffen, sollten diese unbedingt im Vertrag festgehalten werden. Andernfalls sind sie unwirksam. Überprüfen Sie daher all diese Absprachen auf ihre Richtigkeit, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

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Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es beim Grundstückskauf?



Manchmal soll der Hausbau nicht unmittelbar nach dem Grundstückskauf erfolgen. Ein Immobilienkredit kann daher auch aufgeteilt werden. Das erste Darlehen wird in diesem Fall ausschließlich für die Finanzierung des Grundstücks genutzt. Das zweite nimmt der Kreditnehmer erst dann auf, wenn der Bautermin feststeht.


Baufinanzierungsrechner

Tipp von ImmobilienScout24:

Informieren Sie sich bereits im Vorhinein bei Ihrer Bank, ob Bereitstellungszinsen im ersten Kreditteil enthalten sind. Oft fallen diese nämlich erst beim tatsächlichen Hausbau an. Auf diese Weise können Sie einige Kosten sparen.


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