Baulexikon

Bebauungsplan

Nach § 8 Abs. 1 BauGB enthält der Bebauungsplan die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Für die Frage, ob ein Grundstück bebaut werden kann, kommt es deshalb auf die Festsetzungen des Bebauungsplans an.

Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde in Form einer Satzung erlassen. Folgende Festsetzungen kann der Bebauungsplan z. B. beinhalten:

  • Art und Maß der baulichen Nutzung,
  • die Bauweise,
  • die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen,
  • Größe, Tiefe und Breite der Baugrundstücke.

Ein Bebauungsplan (B-Plan) bezieht sich immer auf ein genau festgelegtes Gebiet und wird von einer Gemeinde als Satzung beschlossen. Diese Satzung besteht aus einem ausführlichen Textteil, der alle Festsetzungen des Bebauungsplans genau beschreibt und einem oder mehreren Planwerken, in denen die Festsetzungen graphisch dargestellt werden.

Was sind die Bestandteile des Bebauungsplans?

Im Bebauungsplan sind für den Hausbau unter anderem Geschossflächen- und Grundflächenzahl, Anzahl der gestatteten Vollgeschosse und die Bauweise, aber auch Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefe festgelegt. Dazu kommen oft ergänzende ortsgestaltende Auflagen durch Satzungen der Gemeinde, die etwa Dachformen, Farben, Materialien oder gar bestimmte Haustypen fordern oder verbieten. Allgemein gilt: Was im Bebauungsplan nicht geregelt ist, kann frei bestimmt werden, insofern es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Weiter kann ein B-Plan Angaben über Stellplätze für PKW, Spielplätze, Grünanlagen, unbebaubare Flächen, Lage von Versorgungsleitungen, Stellflächen für Mülltonnen und Flächen für besondere Nutzung, wie z.B. Gewerbe, enthalten. Neben den Vorgaben eines Bebauungsplanes gilt immer die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Landesbauordnung.

Im Bebauungsplan vorgeschrieben

Nicht im Bebauungsplan vorgeschrieben

Art des Baugebiets (Wohngebiet, Gewerbe, Mischgebiet) Innenausbau

Geschossflächen- und Grundflächenzahl

Haustechnik

Anzahl der erlaubten Vollgeschosse

Energieträger
Offene oder geschlossene Bauweise Ausrichtung des Hauses
Baulinien, Grenzen und Abstände  
Bebauungstiefe  
Dachformen  
Farben  
Baumaterialien  
Angaben zu Stellplätzen und Grünanlagen  
Lage von Versorgungsleitungen  
Stellflächen für Mülltonnen  
Umweltbericht (Umwelteinflüsse)  

Bebauungspläne sind in der örtlichen Baubehörde einzusehen und zu erwerben. Teilweise werden B-Pläne von Baubehörden auch auf deren Websites bereitgestellt.

Man unterscheidet zwei Arten von Bebauungsplänen. Den einfachen Bebauungsplan und den qualifizierten Bebauungsplan.

Ein qualifizierter Bebauungsplan enthält mindestens Festlegungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Fehlen eine oder mehrere dieser Festlegungen, so spricht man von einem einfachen Bebauungsplan. Bei diesem richtet sich die Regelung der fehlenden Angaben, die Sie ja zur Genehmigungsfähigkeit einhalten müssen, nach der Eigenart der näheren Umgebung, der BauNVO und der Landesbauordnung.

Ein Bebauungsplan muss nicht immer von Vorteil für Sie sein, da er ganz genaue Vorgaben beinhaltet, die sie eventuell zu sehr einschränken könnten. Zum Beispiel könnte es sein, dass Sie eine ganz bestimmte Dachform haben möchten, aber diese durch den Plan ausgeschlossen wird.

Die Bauweise

Grundsätzlich werden zwei verschiedene Formen der Bauweise unterschieden. Dabei sind weder Konstruktionsformen noch Fertigungstechnik gemeint. Es handelt sich um die Anordnung der einzelnen Bauwerke. Die "offene Bauweise" (gekennzeichnet durch ein "o") schreibt vor, dass die Bauwerke einzeln stehen müssen, d.h. Abstände zwischen ihnen eingehalten werden müssen. Die "geschlossene Bauweise" schreibt vor, dass Haus an Haus zu bauen ist (Reihenhausbauweise). Zudem kann noch die Zulässigkeit von Einzelhäusern (E) und/oder Häusergruppen (H) festgelegt werden.

Die Art der baulichen Nutzung

Diese Regelt sich nach der festgelegten Art des Baugebiets (z.B. WA - Allgemeines Wohngebiet oder MI - Mischgebiet), wie sie bereits im Flächennutzungsplan angedacht wurde. Welche Nutzungen in den einzelnen Baugebieten möglich sind regelt die Baunutzungsverordnung.

Das Maß der baulichen Nutzung

Die Bebauung eines Grundstücks wird von vielen Kriterien beeinflusst. Die Kriterien sind im einzelnen: Anzahl der Vollgeschosse (römische Zahl), höchstzulässige Anzahl der Wohnungen je Gebäude (2 WO), Wandhöhe (WH 5,20 m) Bauflucht, Dachvorgaben, Grundflächenzahl GRZ, Geschossflächenzahl GFZ (Zahl im Kreis), Vorschriften für Stellplätze und Erschließung, Grundstücksgrenzen, Abstandsflächen, Baugrenzen, Baulinien und die Eigenart der näheren Umgebung.

Die Dachvorgaben

Für die Dachvorgaben kann vorgeschrieben sein, die Ausrichtung des Dachfirstes, das zur Deckung vorgesehene Material und die Dachneigung (DN 18°-28°).

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Grundflächenzahl GRZ

Sie legt das Maß der maximal überbaubaren Fläche fest. Bei einem Grundstück mit 400 m² Grundfläche und einer GRZ von 0,4 dürfen sie also maximal 400m² x 0,4 = 160m² Grund überbauen. Zudem dient die GRZ der Ermittlung ihres Anteils an den Erschließungskosten für Regenwasser.

Geschossflächenzahl GFZ

Mit Hilfe der GFZ ermittelt man die Menge der erreichbaren Gesamtfläche aller Geschosse, also der Geschossfläche. Angenommen, Sie haben ein Grundstück mit einer GFZ von 1,2 und einer Grundfläche von 400 m² so ergibt das eine Geschossfläche von 400m² x 1,2 = 480m². Die GFZ dient auch zur Ermittlung der Anzahl der Vollgeschosse. Bleiben wir bei unserem Beispielgrundstück. Wir dürfen hier also maximal 160m² überbauen und unsere maximale Geschossfläche darf 480m² sein. Damit ergeben sich 480m² / 160m² = 3 Vollgeschosse, die Sie auf so einem Grundstück errichten dürfen.

Dachgeschosse und Keller

Diese sind in der Regel keine Vollgeschosse und können noch hinzugerechnet werden. Das Haus könnte also maximal ein dreigeschossiges mit Keller und Dachgeschoss werden, falls die Geschosszahl im Bebauungsplan nicht zusätzlich limitiert wird. Unter welchen Voraussetzungen ein Dach- oder Kellergeschoss nicht als Vollgeschoss zu rechnen ist, legt die entsprechende LandesBO fest, und muß zur Bauvorlage vom Entwurfsverfasser rechnerisch nachgewiesen werden.

Baugrenzen

Sie legen den Bereich fest, innerhalb welchem gebaut werden darf.

Baulinien

Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss entlang dieser gebaut werden!

Baufenster

Das Baufenster ist ein im Bebauungsplan festgelegter, von vier Linien umschlossener Teil auf einem Grundstück. Das Bauwerk muss sich innerhalb dieses Baufensters befinden. Die Begrenzung des Baufensters kann mittels Baugrenze oder Baulinie definiert werden.

Wo erhalten Bauherren Auskunft über den Bebauungsplan?

Grundsätzlich kann man sich stets an die Stadtplanung wenden, um Einsicht in die entsprechenden Bebauungspläne für die Gemeinde zu erhalten. Während aber manche Bebauungspläne sehr detailliert sind, sind andere weniger restriktiv. In der Regel ist es daher zu empfehlen, vor dem Kauf eines Grundstücks Einblick in den Bebauungsplan zu nehmen. Jede Kommune kann zudem eigene Schwerpunkte bei der Bebauung festlegen, so zum Beispiel mehr Wert auf Nachhaltigkeit legen oder auch eine einheitliche Optik mit ausschließlich Satteldächern bevorzugen. Wenn Bauherren wissen möchten, welche Vorschriften sie bei dem Bau ihres zukünftigen Hauses beachten müssen, sollten sie sich an die zuständige Stadtplanung wenden. Dort können zumeist nicht nur die Bebauungspläne eingesehen werden, sondern auch eine kostenlose Bauberatung durchgeführt werden. Immer mehr Gemeinden stellen inzwischen ihre Bebauungspläne auch ins Internet, sodass diese öffentlich verfügbar sind und jederzeit eingesehen werden können.

Sind auch Bestandgebäude vom Bebauungsplan betroffen?

Auch für ältere Bezirke werden immer häufiger neue Bebauungspläne angefertigt. Dennoch gilt: Für bestehende Gebäude gilt stets Bestandsschutz, denn diese sind zu einem früheren Zeitpunkt genehmigt worden. Neue Vorschriften gelten hier nicht. Wenn jedoch das alte Haus abgerissen werden soll und dafür ein neues auf dem gleichen Grundstück entsteht, unterliegt der Neubau den Vorschriften des aktuellen Bebauungsplans. So können plötzlich ganz neue Abstandsflächen zum Nachbarn vorgesehen sein und durch den Neubau die Wohnfläche reduziert werden. Bauherren sollten sich deshalb in jedem Fall im Vorfeld des Baus gründlich informieren. Sollte der Neubau durch die geänderten Vorschriften nachteilig sein, lässt sich unter Umständen durch andere Wege das Traumhaus verwirklichen. So kann beispielsweise das alte Gebäude entkernt und umgebaut werden, sodass kein Neubau mehr vorliegt. Trotzdem gilt: Wer spezielle Ansprüche an sein Haus hat, sollte zuallererst prüfen, ob der Bebauungsplan diese auch erlaubt. Sollte dies nicht der Fall sein, lohnt es sich, ein anderes Grundstück zu suchen, welches das Traumhaus dann doch möglich macht.

Wie lässt sich der Bebauungsplan richtig lesen?

Der B-Plan ist in einen Planteil und einen Textteil untergliedert und für Laien nicht einfach zu entschlüsseln. Neben Angaben wie Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) steht dort beispielsweise unter der Rubrik Z, wie viele Vollgeschosse erlaubt sind, also z. B. Z2 für zwei Geschosse. Weiterführende Informationen helfen Ihnen dabei, den Bebauungsplan richtig zu lesen. Dennoch sollte vor dem Kauf eines Grundstücks stets eine Bauberatung mit Einsicht in den B-Plan in Anspruch genommen werden.

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