Grundbuch

Was ist ein Grundbuch?


Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Grundbuchamt für jedes Grundstück geführt wird. Alle Grundstücke eines Eigentümers werden einzeln auf jeweils ein Grundbuchblatt gelistet. Die Grundbuchblätter werden dabei in Heftern zusammengefasst.

In Österreich gibt es neben dem Grundbuch zudem noch das sog. Haupt- und Sondergrundbuch. Das Hauptbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das die Informationen für alle Liegenschaften enthält. Dabei besitzt jede Katastralgemeinde ein Hauptbuch, bestehende aus Gutsbestandsblatt (A-Blatt), A1-Blatt, A2-Blatt, Eigentumsblatt (B-Blatt) und Lastenblatt (C-Blatt). Das letzte existierende Sondergrundbuch ist das Eisenbahnbuch.

Welche Informationen enthält das Grundbuch?


Das Grundbuch ist in mehrere Abteilungen untergliedert und enthält die Informationen zu allen Grundstücksrechten, den Grundstücken selbst und den Eigentums- und Schuldverhältnissen. Bei berechtigtem Interesse kann es eingesehen werden. Mittlerweile wird das Grundbuch elektronisch geführt, um einen schnelleren Zugriff zu ermöglichen. Löschungen und Änderungen werden gesondert gekennzeichnet.

Wann ist eine Grundbucheintragung erforderlich?


Eine Grundbucheintragung ist dann erforderlich, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück erworben, eine Baufinanzierung auf eine andere Bank übertragen, eine große Änderung am Grundstück vorgenommen wurde oder ein Gläubigerwechsel stattgefunden hat (s.u.).

  • Erfahren Sie hier mehr über den Grundbucheintrag.

Wie ist das Grundbuch aufgeteilt?

Grundbuch richtig lesen

Das Grundbuch wird einheitlich in fünf Sparten aufgeteilt. Dabei gibt es ein bestimmtes Muster, das die Grundlage für jedes Grundbuchblatt darstellt und in der Grundbuchordnung festgehalten ist. Die Aufschrift steht am Anfang des Blattes. Hier wird der Name des entsprechenden Amtsgerichts, der des Grundbuchbezirks und die laufende Nummer des Grundbuchblattes vermerkt. Im darauffolgenden Bestandsverzeichnis ist das Grundstück samt der Angaben des Katasteramts (auch Vermessungsamt genannt) sowie die Wirtschaftsart aufgeführt.

Grundbuchabteilungen

Abteilung I Abteilung II Abteilung III
Die Abteilung I des Grundbuches enthält Informationen zu den Eigentümern oder Erbbauberechtigten des Grundstücks sowie Hinweise zu den rechtlichen Eigentumsverhältnissen. Dies können Vermerke über eine für den Eigentumswechsel notwendige Auflassung oder Versteigerungsvermerke sein. In der Abteilung II werden alle Lasten und Beschränkungen aufgeführt mit denen Kaufinteressenten zu rechnen haben. Hier werden beispielsweise Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte und Erbbaurechte vermerkt. Desweiteren findet sich in der Abteilung II die für Käufer wichtige Eintragung einer Auflassungsvormerkung. In der Abteilung III des Grundbuchs werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Entscheidend ist dabei die Reihenfolge der Eintragungen. Sie regelt die Verteilung des Erlöses bei Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie an die Gläubiger.

Info: Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer den Erwerb einer Sache zu, ist aber an die aufgeführten Bedingungen im Kaufvertrag gebunden. Wird die Vormerkung ins Grundbuch eingetragen, werden die Rechte eines Schuldners unwirksam. Ein Verkauf an andere Interessenten ist dann ebenfalls nicht mehr möglich.

Neueintragung im Grundbuch bei Darlehensumschuldung


Wenn ein Baufinanzierungsdarlehen von einer Bank auf eine andere übertragen wird, muss auch das Grundbuch geändert werden. Der Gläubigerwechsel bedeutet auch, dass zunächst das alte Verhältnis gelöscht und durch das neue im Grundbuch ersetzt werden muss. Sowohl für das Löschen als auch für den Neueintrag fallen Kosten an. Diese können durch eine sogenannte Abtretung verringert werden.

Wie trete ich die Grundschuld ab?


Wird eine Umschuldung vorgenommen, erhält der Darlehensnehmer regulär eine Löschungsbewilligung des alten Gläubigers. Im Anschluss muss die Grundschuld für den neuen Gläubiger ins Grundbuch eingetragen werden. Um hohe Kosten zu vermeiden, können Kunden bei dem Altgläubiger eine Abtretungsurkunde erfragen. Allerdings muss vorab mit der neuen Bank geklärt sein, dass diese mit einer Abtretung der Grundschuld einverstanden ist. Diese kann andernfalls auch eine persönliche Haftungsübernahme mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung fordern.

Baufinanzierungsrechner

Wie beantrage ich einen Grundbuchauszug?


Der Grundbuchauszug ist zum Beispiel für die Beleihungsprüfung oder vor dem Immobilienkauf erforderlich. Der Auszug beinhaltet alle Eintragungen im Grundbuch als Abschrift. Wer einen Grundbuchauszug beantragen will, kann dies – bei berechtigtem Interesse – beim Grundbuchamt vornehmen. Ein berechtigtes Interesse liegt dann vor, wenn eine Person sachliche und verständliche Gründe vorweisen kann, die das Grundbuchamt dazu veranlassen, reine Neugier oder unbefugte Gründe auszuschließen. Natürlich darf auch der Eigentümer selbst das Grundbuch einsehen.

Welche weiteren Personen haben Einsichtsrecht ins Grundbuch?


Weitere Personen, die Einsichtsrecht haben, sind:

  • Mieter, die sich für die Eigentumsverhältnisse interessieren
  • Gläubiger, die das besagte Grundstück zwangsversteigern wollen
  • Erben
  • Ehepartner, der Zugewinnausgleichsansprüche berechnen möchte
  • Pflichtteilsberechtigte

Grundbuchauszug online anfordern


Der Grundbuchauszug kann aber auch online angefordert werden. Ohne Behördengang ist der Grundbuchauszug schon innerhalb von 5 Werktagen einzusehen und wird elektronisch per E-Mail versendet.


Wie lösche ich einen Grundbucheintrag?


Es ist grundsätzlich nicht möglich, etwas aus dem Grundbuch zu löschen. Die Löschung wird lediglich vermerkt und die besagten Informationen rot beziehungsweise im elektronischen Grundbuch durch schwarze Unterstreichungen markiert.

Um Einträge zu löschen, brauchen Sie eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung des Kreditgebers. Das entsprechende Formblatt erhalten Sie bei Ihrem Kreditinstitut. Die Beantragung und Bewilligung werden über den Notar an das Grundbuchamt weitergeleitet.

  • Erfahren Sie hier mehr über die Löschung des Grundbucheintrags.

Was ist mit „öffentlicher Glaube des Grundbuchs” gemeint?


Dass das Grundbuch den öffentlichen Glauben genießt, bedeutet, dass die Gesellschaft auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertrauen darf. Steht also im Grundbuch, dass Person A Eigentümer der Immobilie XY ist, ist diese auch als solche zu behandeln. Natürlich kann das Grundbuch auch Fehler enthalten, beispielsweise im Falle einer Erbschaft, bei der die Erbberechtigten dem Grundbuchamt keine Änderungsberechtigung gegeben haben. Grundsätzlich gilt allerdings die (widerlegbare) gesetzliche Vermutung.

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