Was ist eine Auflassungsvorvermerkung?


Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um eine vertragliche Einigung zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer.

Wird ein Kaufvertrag geschlossen, geht der Käufer mit einer Auflassungsvormerkung den sicheren Weg. Die Auflassungsvormerkung ist zunächst die vertraglich rechtliche Zusicherung des Erwerbs unter den im Kaufvertrag festgesetzten Bedingungen. Sie erlaubt dem Käufer zudem den Kaufpreis erst nach der Eigentumsüberschreibung via Eintragung ins Grundbuch zu entrichten. Der Käufer sollte jedoch darauf achten, dass er noch vor der Grundbucheintragung Informationen über eventuelle Belastungen des Grundstücks einholt und sich die Löschung selbiger notariell bestätigen lässt. Mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises wird die Auflassungsvormerkung gegenstandslos und daher gelöscht.

Rechtliche Grundlagen


Die Auflassungsvormerkung wird innerhalb des BGB im § 883 geregelt. Sobald eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, werden Rechte eines Schuldners über ein Grundstück unwirksam, was als relative Unwirksamkeit bezeichnet wird. Die Auflassungsvormerkung regelt außerdem die Haftung für Nutzungen, Verwendungen und eventuelle Schäden auf ein Grundstück. Darüber hinaus kann ein Grundstück nicht an einen anderen Interessenten verkauft werden, sobald die Auflassungsvormerkung als Grundbucheintrag vorliegt. Ein Zweitverkauf wäre dann möglich, wenn die Eintragung einer Immobilie im Grundbuch fehlt.

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Warum ist die Auflassungsvorvermerkung wichtig?


Die Auflassungsvormerkung stellt die zweithäufigste Eintragung in die Abteilung II des Grundbuches dar. Sie hat mittlerweile einen fest verankerten Platz in Verträgen rund um den Immobilienerwerb und sichert darüber hinaus, dass alle Interessen gerecht abgewickelt werden. Daher ist es sinnvoll, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen, um die Käuferrechte zu schützen. Besonders beim Kauf von einem Bauträger kommt die Vormerkung deswegen häufig zum Einsatz.

Die Auflassungsvormerkung und das Grundpfandrecht


Es ist praktisch nicht möglich, ein Grundstück, welches im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen hat, zu beleihen. Das liegt daran, dass der Vormerkungsberechtigte bei einem solchen Grundbucheintrag das eingetragene Grundpfandrecht nicht gegen sich gelten lassen muss. Laut § 888 des BGB kann dieses einfach gelöscht werden. Zur Erklärung: Das Grundpfandrecht umfasst alle Pfandrechte, die zu Grundstücken gehören und deren Forderungen sichern sollen. Das ist besonders interessant für Gläubiger, da diese durch das Zwangsvollstreckungsrecht die Verwertungserlöse des Grundstücks zur Tilgung berücksichtigen können. Das führt auch dazu, dass der Gläubiger einen Anspruch auf das Grundstück hat und deswegen eine Zwangsveräußerung verhindern kann.


Die Rechtsnatur der Auflassungsvormerkung


Rechtlich gesehen ist die Auflassungsvormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. Darüber hinaus ist man sich in der Rechtswissenschaft jedoch uneins über die Rechtsnatur der Auflassungsvormerkung. Viele Rechtsexperten bezeichnen die Vormerkung nicht als beschränktes dingliches Recht, da sie lediglich die Partei des vorgemerkten Anspruchs berechtigt beziehungsweise verpflichtet. Jedoch ist die Auflassungsvormerkung auch kein sogenanntes obligatorisches Recht. Das liegt an ihrer Wirkung gegen Dritte aufgrund der Beschränkung in puncto Verfügungsbefugnis des betreffenden Eigentümers. Somit wird in den Rechtswissenschaften die Auflassungsvormerkung größtenteils als Sicherungsmittel eigener Art („sui generis“) eingeordnet.

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Der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung


Oft kommen in einem Zusammenhang die Wörter Auflassung und Auflassungsvormerkung zusammen vor. Hierbei sollte beachtet werden, dass sie nicht das Gleiche bedeuten und unterschieden werden sollten. Die Auflassung an sich bezeichnet nämlich die Eintragung ins Grundbuch. Da zwischen dem Antrag auf den Grundbucheintrag und der tatsächlichen Eintragung oft Wochen oder Monate liegen können, greift hier in den meisten Fällen die Vormerkung. So ist der Platz für die Grundbucheintragung gesichert und der geschlossene Kaufvertrag wird als Grundbucheintrag vermerkt.

In der Zwischenzeit muss der Verkäufer einige Sachen beachten, die er in der Phase der Auflassungsvormerkung nicht tun darf:

  • Der Verkäufer kann nicht mehr vom Kauf zurücktreten.
  • Auch bei einem besseren Angebot darf der Verkäufer den Zuschlag nicht an jemand anderen vergeben.
  • Die Immobilie darf vom ehemaligen Eigentümer in der Phase nicht mehr belastet werden.
  • Gläubiger, die insolvent werden, beeinflussen den Verkauf der Immobilien nicht mehr.

Kosten und Dauer der Auflassungsvormerkung


Die Kosten der Auflassungsvormerkung hängen vom Immobilienwert ab. Allgemein betragen sie aber 50 Prozent derjenigen Kosten, die später für den Eintrag ins Grundbuch entfallen. Eine Beispielrechnung: Kostet eine Immobilie 100.000 Euro, ist mit circa 300 Euro Gebühr für den Grundbucheintrag zu rechnen. Dementsprechend würden für die Auflassungsvormerkung Kosten von 150 Euro entstehen.

Die Dauer der Auflassungsvormerkung hängt davon ab, wie schnell die eigentliche Auflassung realisiert werden kann. Das wiederum wird davon beeinflusst, wie schnell der Verkäufer Belastungen aus dem Grundbuch tilgt und wie schnell der Käufer die Finanzierung spruchreif regeln kann. Die Auflassungsvormerkung dauert im Schnitt vier bis acht Wochen.

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