Baulexikon

Verkehrswert

Aktueller Marktwert einer Immobilie

Der Verkehrswert oder Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Er wird durch die Verkehrswertermittlung bestimmt.

Der Begriff Verkehrswert ist im Bereich von Immobilien identisch mit dem Begriff Marktwert und bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. In § 194 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Gesetzgeber folgende legale Definition des Verkehrswertes formuliert. Danach wird der Verkehrswert  oder auch Marktwert durch den Preis bestimmt, der aktuell im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse oder ungewöhnliche Umstände zu erzielen wäre.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes wird also als Wert der Durchschnitt des am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sicher erzielbare Preis angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten entstehen oder durch persönliche Umstände bedingt sind, werden nicht berücksichtigt. Ermittelt wird der aktuelle Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie seit 2010 auf der Grundlage der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ vom 19.5.2010 (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV), welche die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken festlegt. Anwender sind vor allem die Gutachterausschüsse für Grundstückwerte, die Sachverständigen für die Grundstückswertermittlung, Banken und Versicherungen.

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Immobilienverkehrswertermittlung

Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch die Verhältnisse, die am Stichtag der Wertermittlung auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt. Für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie an diesem Stichtag sind verschiedene Wertermittlungsverfahren üblich. Der Sachverständige kann zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV), das Verfahren zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranziehen und daraus den Verkehrswert der Immobilie ableiten. Bei gleichartigen Immobilien findet in der Regel das Vergleichswertverfahren Anwendung, bei Selbstnutzungsobjekten das Sachwertverfahren, bei Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren.

Immobilienwertermittlungsverordnung

Grundlage für die Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes einer Immobilie ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ziel der Verordnung vom 19.5.2010 ist es, eine praxisorientierte Grundlage für die Immobilienbewertung zu schaffen, die fachliche Qualität der Wertermittlungen und alle für den modernen Grundstücksverkehr wichtigen Aspekte zu erfassen. Für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie schreibt die Verordnung vor, dass neben Grundstücksgröße, Grundstückszustand und Nutzungsart auch die energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal, die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände und absehbare zukünftige Entwicklungen, die für den Verkehrswert relevant sind, zu berücksichtigen sind.

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