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Verkehrswert

Marktwert einer Immobilie


Der Verkehrswert oder Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Verkehrswert ermittelt wird und wie Sie den Wert Ihrer Immobilie herausfinden.

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Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?


Der Begriff Verkehrswert ist im Bereich von Immobilien identisch mit dem Begriff Marktwert und bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie.

In § 194 Baugesetzbuch (BauGB) hat der Gesetzgeber folgende legale Definition des Verkehrswertes formuliert:

Der Verkehrswert – oder auch Marktwert – wird durch den Preis bestimmt, der aktuell im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf die persönlichen Verhältnisse oder ungewöhnliche Umstände zu erzielen wäre.


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Wie wird der Verkehrswert ermittelt?


Für die Ermittlung des Verkehrswertes wird also als Wert der Durchschnitt des am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sicher erzielbare Preis angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten entstehen oder durch persönliche Umstände bedingt sind, werden nicht berücksichtigt.

Um den Verkehrswert zu ermitteln, wird ein Gutachter Ihre Immobilie vor Ort untersuchen. Außerdem werden im Voraus bereits Informationen zur Immobilie eingeholt. Ein Sachverständiger wird dazu Einsicht in das Grundbuch nehmen, Beleihungsunterlagen hinzuziehen und allgemeine Unterlagen zur Immobilie berücksichtigen. Grundrisse, Baupläne und gegebenenfalls Mietaufstellungen sollten ebenfalls vorher bereitgestellt werden.

Bestimmte Kriterien wirken sich bei der Bewertung entweder wertsteigernd oder wertmindernd aus.

Dazu gehören:

  • Wohn- und Nutzfläche
  • Zustand
  • Ausstattung (zum Beispiel Balkon, Fahrstuhl, Kamin, etc.)
  • Baujahr
  • Lage (verkehrsgünstig, Einkaufsmöglichkeiten, etc.)

Gibt es eine Formel zur Berechnung des Verkehrswertes?

Die unterschiedlichen Faktoren zur Wertermittlung lassen leider keine einheitliche Formel zur Berechnung zu. Abhängig vom genutzten Wertermittlungsverfahren und den aktuellen Marktbedingungen ergibt sich immer ein individueller Wert.


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Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes


Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch die Verhältnisse, die am Stichtag der Wertermittlung auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt.

Für die Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie an diesem Stichtag sind verschiedene Wertermittlungsverfahren, beziehungsweise eine Kombination mehrerer Verfahren üblich:

Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV)


Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert aus dem Vergleich ähnlicher Immobilien oder Grundstücke errechnet. Das Verfahren liefert aussagekräftige Ergebnisse, wenn es genügend Vergleichsobjekte gibt.

Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV)


Insbesondere für gewerblich genutzte und vermietete Immobilien eignet sich dieses Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln. Dieser ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert, welcher sich aus den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten zusammensetzt.

Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)


Bei freien und vermieteten Immobilien eingesetzt, ergibt sich der Verkehrswert beim Sachwertverfahren aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Kosten der Gebäudeherstellung, abzüglich altersbedingter Abnutzung.

Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Bei gleichartigen Immobilien findet in der Regel das Vergleichswertverfahren Anwendung, bei Selbstnutzungsobjekten das Sachwertverfahren, bei Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren. 

Bei freien und vermieteten Immobilien eingesetzt, ergibt sich der Verkehrswert beim Sachwertverfahren aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert. Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Kosten der Gebäudeherstellung, abzüglich altersbedingter Abnutzung.

Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Bei gleichartigen Immobilien findet in der Regel das Vergleichswertverfahren Anwendung, bei Selbstnutzungsobjekten das Sachwertverfahren, bei Gewerbeimmobilien das Ertragswertverfahren. 


Grundlage: Immobilienwertermittlungsverordnung

Grundlage für die Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes einer Immobilie ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie schreibt die Verordnung vor, dass neben Grundstücksgröße, Grundstückszustand und Nutzungsart auch die energetischen Eigenschaften als Gebäudemerkmal, die Wertrelevanz städtebaulicher Umstände und absehbare zukünftige Entwicklungen, die für den Verkehrswert relevant sind, zu berücksichtigen sind.



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Wie beeinflusst der Verkehrswert eine Immobilie?


Je höher die Nachfrage nach einer Immobilie oder einem Grundstück bei gleichzeitig knappem Angebot ist, desto höher ist der Verkehrswert einzuordnen.

Der Bodenrichtwert, der für jedes Grundstück individuell ermittelt werden kann, gilt als Anhaltspunkt zur Erkennung der Nachfrage einer Lage. Er wird aus anderen vergleichbaren Grundstücksverkäufen abgeleitet und ist dadurch nur ein Richtwert, weil das betreffende Grundstück kürzlich nicht verkauft wurde.

Zusätzlich wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert und die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes bestimmt. Bei vermieteten Gebäuden bestimmen die Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten den Gebäudewert.


Bei nichtvermieteten Gebäuden wird der Verkehrswert zusätzlich zum Bodenwert durch weitere Faktoren ermittelt:

  • Baujahr
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Gebäudezustand
  • Gebäudemerkmale wie Stockwerk, Ausbaumöglichkeiten, Tiefgarage, etc.
  • Individuelle Bewertung des Gutachters

Der Verkehrswert ist kein Wert, der exakt bestimmbar ist. Häufig kommen Gutachter aufgrund unterschiedlicher Interpretationen und Auslegungen zu unterschiedlichen Ergebnissen.


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Unterlagen zur Verkehrswertermittlung


Zu den Unterlagen, die der Gutachter zur Verkehrswertermittlung benötigt, gehören:

  • Grundrisse und Baupläne
  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte und Lageplan
  • Baubeschreibung
  • Wohnflächenberechnung
  • Energieausweis
  • notarielle Urkunden
  • Eintragungen wie Wegerechte, Wohnrechte, etc.
  • Teilungserklärung (bei Wohnungen)
  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen (bei Wohnungen)
  • Wirtschaftsplan (bei Wohnungen)
  • Wohngeldabrechnung (bei Wohnungen)
  • Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
  • Mietaufstellungen (bei vermieteten Objekten)
  • Bewirtschaftungskosten (bei vermieteten Objekten)

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