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Marktwert einer Immobilie



Der Begriff „Marktwert“ steht, so sieht es das Baugesetzbuch (BauGB) seit der Novellierung 2004 vor, synonym auch für den Verkehrswert (vgl. § 194 BauGB). Der dahinterstehende Marktwert einer Immobilie bezieht sich immer als Durchschnittswert auf einen bestimmten Tag (Wertermittlungsstichtag des Marktwertgutachtens). Erfahren Sie hier, was genau unter dem Begriff zu verstehen ist und welche Verfahren zur Wertermittlung unter welchen Voraussetzungen angewandt werden.



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„Der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbare Preis“ – was bedeutet das?


Nach § 194 BauGB ist der Marktwert eines Hauses der Preis, der im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ zu erzielen wäre.

Anders sieht es mit dem Marktwert aus, der in § 16 PfandBG noch definiert wird. Demnach handelt es sich um einen „geschätzten Betrag“, der von jeder Partei „mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang“ anzunehmen sei. Der Verkehrswert nach BauGB, der auch als Marktwert bezeichnet wird, kann also durchaus vom errechneten Marktwert einer Immobilie nach PfandBG abweichen. Der erste Betrag ist für das Finanzamt relevant, der zweite viel eher bei einem geplanten Verkauf.

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Was ist ein Marktwertgutachten?


Um den real möglichen Verkaufswert berechnen zu können, ist eine Vor-Ort-Besichtigung unvermeidbar. Hierzu werden im Zuge eines Marktwertgutachtens alle relevanten Dokumente beschafft.

Dazu gehören:

  • Liegenschaftskarte
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Baulastenauskunft

Anschließend wird unter Einhaltung von BauGB und anderen Vorschriften der Marktwert ermittelt, und zwar nach anerkannten Verfahren. Je nach Nutzungs- oder Bautyp wird auf das Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren zurückgegriffen. Auch prüft der Sachverständige die sogenannten „barwertigen und nicht barwertigen Rechte“, die in Abt. II des Grundbuchs aufgelistet sind. Am Ende wird also auf seine Plausibilität durch einen weiteren Gutachter nochmals überprüft. Mit der erstellten Digitalen Gutachtermappe können Sie gegenüber Banken oder Kaufinteressenten auftreten. Außerdem bietet es natürlich die Sicherheit einer objektiven Prüfung.

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Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie


Der Marktwert spielt eine wichtige Rolle, wenn es um die Vererbung von Immobilien geht. Auch dann, wenn ein Objekt bei der Bank beliehen werden muss, gibt der Gesetzgeber hierzu genaue Regeln und Grenzen. Der rechtlich auch als „Verkehrswert“ bezeichnete Marktwert wird anhand drei verschiedener Verfahren mit dem Marktwertgutachten bestimmt. In diesem Beitrag werden sie kurz mit den wichtigsten Details vorgestellt.

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Was ist ein Vergleichswertverfahren?


Beim Marktwert einer Immobilie ist es wichtig, einen realistischen und plausiblen Wert zu errechnen. Man wählt daher in Großstädten oder bei Objekten, die sehr gut mit anderen vergleichbar sind, häufig das Vergleichswertverfahren. Hier werden zeitnah zum „Wertermittlungsstichtag“ gehandelte Grundstücke vergleichbarer Art miteinander verglichen. Warum sollte ein ähnliches Grundstück auch wesentlich anders bewertet werden? Bei bebauten Grundstücken, also solchen für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, kann es ebenso eingesetzt werden. Hier sind die Voraussetzungen der „Vergleichbarkeit“ erfüllt. Fehlen wichtige Daten, kommt es bei Anlageobjekten häufig zum Ertragswertverfahren.

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Was ist ein Ertragswertverfahren?


Immer dann, wenn Erträge mit Grundstücken oder darauf liegenden Bauten erzielt werden, eignet sich das Ertragswertverfahren als Marktwertgutachten. Typischerweise also bei Geschäfts- oder Gewerbegrundstücken, ebenso bei Mietswohnhäusern und Kombinationsbauten. Gegenüber dem dritten Verfahren, dem Sachwertverfahren, kann es auf kurz- bis mittelfristige Sicht den genaueren Marktwert einer Immobilie ermitteln. Mittlerweile werden vermehrt auch Grundstücke nach diesem Verfahren analysiert, vor allem in Gebieten, wo Freiflächen rar sind.

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Was ist ein Sachwertverfahren?


Das Sachwertverfahren bezieht sich immer auf die „gewöhnlichen Herstellungskosten“ aller Anlagen, die vorhandenen Baumängel und den Bodenwert. Daraus lässt sich eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer ableiten, die man zu Teilen mit in die Berechnung einbezieht. Bei Grundstücken, die für Eigenheime vorgesehen sind, kommt es typischerweise zum Einsatz. Hier wird nämlich nicht von einer „Rendite“ ausgegangen, sondern man versucht, die Herstellungskosten mit den Kosten für ein bereits fertiggestelltes Objekt zu vergleichen.


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