Urteil: Immobilienverkauf innerhalb der ersten zehn Jahre nach Erwerb kann teuer werden
Wenn die Ex im Haus wohnt, ist das keine Eigennutzung
Wenn Eigentümer ihre Wohnung oder ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkaufen, fällt darauf Einkommenssteuer an. Zumindest dann, wenn der Verkäufer die Immobilie zuvor nicht selbst genutzt hat. Was Eigennutzung genau bedeutet, wird unter anderem durch die Rechtsprechung definiert – wie im vorliegenden Fall durch das Hessische Finanzgericht.
Der Fall hört sich auf den ersten Blick eindeutig an: Ein Mann hatte im Jahr 2003 eine Eigentumswohnung für sich, seine Lebensgefährtin und das gemeinsame Kind gekauft. Nach fünf Jahren trennte sich das Paar. Der Mann zog aus der Immobilie aus. Er ließ seine ehemalige Partnerin und das Kind jedoch weiterhin unentgeltlich in der Eigentumswohnung wohnen. Im Oktober 2010 zogen Mutter und Kind aus der Wohnung aus. Fortan stand die Wohnung leer. Der Besitzer verkaufte die Immobilie schließlich im August 2011, und damit noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Für den Veräußerungsgewinn verlangte das Finanzamt folglich Einkommenssteuern.
Der Mann klagte daraufhin und erklärte, dass die Überlassung der Wohnung an seine minderjährige Tochter eine Form der Eigennutzung sei – und deshalb keine Steuer anfalle. Das Finanzgericht Hessen entschied jedoch anders: Der gemeinsame Haushalt sei aufgelöst worden. Hätte nur das Kind die Wohnung bewohnt, könnte dies gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Eigennutzung gelten. Da aber die ehemalige Lebensgefährtin die Wohnung ebenfalls bewohnt hatte, sei dies eine „schädliche Überlassung“ an eine andere Person. Die Folge: Der Mann kann sich nicht mehr auf die Ausnahmeregelung berufen und muss die Steuern zahlen.
Hätte der Mann die zehnjährige Spekulationsfrist abgewartet oder hätte er seiner ehemaligen Lebensgefährtin nur ein Zimmer überlassen, wären die zusätzlichen Steuern nicht angefallen.
Private Veräußerungsgeschäfte sind grundsätzlich steuerpflichtig. Das gilt auch für den Verkauf von Immobilien. Wird das Haus oder Grundstück nach der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn allerdings immer steuerfrei. Ausschlaggebend sind die Daten der Kaufverträge. Die einzige Ausnahme bildet die Eigennutzung der Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Jahren. Sofern diese vorliegt, kann die Immobilie auch innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden. Die Rechtsprechung im vorliegenden Fall zeigt, dass sich Eigentümer genau informieren sollten, ob ihre jeweilige Situation als Eigennutzung gilt.