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Spekulationsfrist

Was ist die Spekulationsfrist und wann bleibt der Immobilienverkauf steuerfrei?

Wer Wertpapiere oder Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkauft, Spekulationssteuern zahlen. Auch auf Antiquitäten oder Grundstücke wird die Spekulationssteuer erhoben. Bei Immobilien greift die Spekulationssteuer allerdings nicht, wenn der der Verkäufer sie selbst genutzt hat. Für den Handel mit diesen beträgt die Spekulationsfrist derzeit 10 Jahre.


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Wann gilt die Spekulationsfrist?


Ob auf dem Flohmarkt oder im Internet – der Verkauf von Gegenständen ist ein alltäglicher und häufiger Vorgang. Verkäufer machen bei diesen Verkäufen jedoch meist einen Verlust, da die meisten Gegenstände mit der Zeit an Wert einbüßen. Bestes Beispiel dafür sind Autos, bei denen Verkäufer in der Regel nicht den ursprünglich gezahlten Preis erzielen können. Nutzung und Alter von Gegenständen sind somit wertmindernde Faktoren.

Bei einigen Gütern, wie zum Beispiel Grundstücken oder Immobilien, werden jedoch Spekulationssteuern fällig. Denn hier ist ein Gewinn nicht nur möglich, sondern durchaus realistisch.

Wurde bei einem Verkauf ein Gewinn erzielt, der nach dem Abzug sämtlicher Kosten 600 Euro überschreitet, so findet die Spekulationsfrist Anwendung und man zahlt Steuern auf den Immobilienverkauf.

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Was ist die Spekulationsfrist?


Die Spekulationsfrist lässt sich am besten anhand eines praktischen Beispiels erklären. In diesem soll die Spekulationssteuer zum Hausverkauf beleuchtet werden.

Berechnungsbeispiel für die Spekulationssteuer


Der Käufer erwirbt ein Haus, welches als Anlage zur Vermietung genutzt werden soll. Zwei Jahre später wird ein Umzug beschlossen, weil die berufliche Situation es verlangt. Die Immobilie soll nun abgegeben werden, da der organisatorische Aufwand sonst zu groß werden würde. Der ursprüngliche Kaufbetrag lag bei 200.000 Euro. Zwei Jahre später konnte die Immobilie jedoch für 300.000 Euro verkauft werden. Der nach den Veräußerungskosten übrige Gewinn beträgt somit 90.000 Euro. Dieser Betrag muss nach dem persönlichen Steuersatz versteuert werden – auf das Haus entfällt eine Spekulationssteuer.

Erlös aus veräußerter Immobilie

 300.000 Euro

Anschaffungskosten

200.000 Euro

Veräußerungskosten (z.B. Handwerkerarbeiten)

10.000 Euro

Zu versteuernder Gewinn

90.000 Euro

Persönlicher Steuersatz

20 Prozent

Spekulationssteuer aus Immobilienverkauf

18.000 Euro


Die Spekulationssteuer des Hausverkaufs ergibt sich aus der sogenannten Spekulationsfrist, die in der Regel greift, wenn der Besitz für weniger als zehn Jahre bestand. Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Würde die Immobilie später veräußert werden, hätte keine gesonderte Versteuerung stattgefunden.

Ausnahmen bestehen, wenn die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt wurde oder zumindest im Verkaufsjahr zuzüglich der zwei vorangegangenen Jahre den eigenen Wohnzwecken diente.

In diesem Fallbeispiel beläuft sich die Spekulationssteuer aus dem Immobilienverkauf auf 18.000 Euro.


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„Eigene Wohnzwecke“ laut Gesetzgeber


Insbesondere im Zusammenhang mit der Spekulationsfrist ist der Begriff der „eigenen Wohnzwecke“ entscheidend. Diese gelten laut Gesetzgeber nur, wenn der Käufer beziehungsweise seine Familie die Immobilie bewohnt.

Zur Familie gehören derweil lediglich die Kinder und diese auch nur, wenn sie Kindergeld beziehen. Die Nutzung durch einen entfernteren Verwandten hat im Verkaufsfall somit keinen Einfluss und bei einem Immobilienverkauf würden Spekulationssteuern fällig.


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Sind 10 Jahre Spekulationsfrist ein fixer Wert?


Der zehnjährigen Spekulationsfrist unterliegen viele Immobilienwerte. Doch gibt es auch andere Gegenstände, die mit Gewinn veräußert werden können, und für die eine Spekulationsfrist von lediglich einem Jahr ab dem Kauftag gilt.

10 Jahre Spekulationsfrist


  • (vermietete) Häuser und Wohnungen
  • Mieteigentumsanteile an vermieteten Immobilien
  • unbebaute Grundstücke
  • Anteile oder Vollbesitz an geschlossenen Immobilienfonds
  • Erbbaurecht

1 Jahr Spekulationsfrist


  • Gemälde und Kunstgegenstände
  • Edelmetalle und Edelsteine
  • Schmuck
  • Münz- und Briefmarkensammlungen
  • Goldbarren und Goldmünzen
  • Antiquitäten
  • Oldtimer

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Wie hoch ist die Spekulationssteuer?


Innerhalb der Spekulationsfrist gelten keine festen Formeln oder Sätze zur Spekulationssteuer bei Grundstücken, Immobilien und anderen Werten. Diese wird in der Regel auf den Verkaufsgewinn bezogen und durch einen Finanzbeamten mit Hilfe des Wertzuwachses und des persönlichen Steuersatzes berechnet. In Einzelfällen kann dieser mit 45 Prozent fast die Hälfte betragen.

Der persönliche Steuersatz richtet sich als Durchschnittssteuersatz nach dem gesamten Einkommen. Zur Errechnung des persönlichen Steuersatzes muss die gezahlte Einkommenssteuer mit dem Faktor 100 multipliziert und durch das zu versteuernde Einkommen dividiert werden. Die Höhe der gezahlten Einkommensteuer kann im individuellen Steuerbescheid eingesehen werden.

Rechenbeispiel zum persönlichen Steuersatz


Eine ledige Person verdiente 2017 ein Jahresgehalt von 40.000 Euro. Insgesamt wurde eine Einkommenssteuer in Höhe von 8.766 Euro fällig.

8.766 x 100 ÷ 40.000 = 21,915 Prozent




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