Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Am Anfang aller Hausträume steht die Frage: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ Um die Kosten für den Hauskauf realistisch zu planen, müssen Sie Ihre monatliche Belastbarkeit kalkulieren. Auf dieser Seite finden Sie praktische Hilfsmittel und wichtige Tipps.

Vier Schritte zur erfolgreichen Finanzierung




1. Schritt: Kassensturz

Zunächst sollten Sie festlegen, wie viel Geld Sie monatlich für die Kreditraten aufbringen können, ohne sich zu sehr einzuschränken. Generell gilt: Nur wer sich einen wirklichkeitsgetreuen Überblick über Einkommen und Ausgaben verschafft hat, kann auch präzise einschätzen, welche monatlichen Ratenzahlungen für ein Darlehen infrage kommen. Wer hier zu eng kalkuliert, kann im schlimmsten Fall später die monatlichen Raten nicht zahlen. Tipps und Hintergrundinfos zur Berechnung Ihrer Einkünfte, Fixkosten und Lebenshaltungskosten finden Sie hier.


2. Schritt: Eigenkapital sammeln

Ein wichtiger Baustein fürs eigene Haus ist das angesparte Vermögen. Baufinanzierungsexperten und Verbraucherschützer empfehlen, dass 20 bis 30 Prozent der Kosten beim Hauskauf über das Eigenkapital abgedeckt werden sollten. Allerdings gibt es inzwischen auch Finanzierungskonzepte ohne Eigenkapital: sogenannte Vollfinanzierungen. Vor der Auszahlung des Darlehens verlangen Kreditinstitute einen Eigenkapitalnachweis.






3. Schritt: Die maximale Finanzierbarkeit ermitteln

Wie viel Ihr Haus tatsächlich kosten darf, finden Sie durch die Ermittlung der maximalen Finanzierbarkeit heraus. Diese Summe ergibt sich aus Ihrem verfügbaren Eigenkapital und dem maximalen Kreditbetrag, den Ihnen die Bank gewährt. Sie lässt sich mithilfe folgender Formel errechnen:

Ihr verfügbares Eigenkapital können Sie zum Ergebnis dazurechnen. Von der errechneten Summe der maximalen Finanzierbarkeit müssen Sie dann die Nebenkosten für den Hauskauf oder Hausbau abziehen. Was übrig bleibt, ist der ungefähre Betrag, den Sie für Ihre Immobilie ausgeben können.

Ein Rechenbeispiel

Eine vierköpfige Familie verfügt mit dem Einkommen des Hauptverdieners, Nebeneinkünften und Kindergeld über durchschnittliche Einnahmen von 3.518 Euro im Monat. Nach Abzug der Lebenshaltungskosten, Wohnnebenkosten, anderer Fixkosten und einer monatlichen Reserve bleiben monatlich 894 Euro für eine Hausfinanzierung übrig:

Die Familie hat ein Eigenkapital von 45.000 Euro angespart, das mit in die Hausfinanzierung fließt. Das Ergebnis: 240.054 Euro.

Ausgehend von zusätzlichen Kosten für den Hausbau von pauschal zehn Prozent müssen die Bauherren von diesem Betrag noch 24.005 Euro abziehen. Es bleiben 216.049 Euro. In diesem Rahmen kann sich der Preis für das Eigenheim der Beispielfamilie bewegen.



4. Schritt: Die Kosten im Griff behalten

Für die Finanzierung der Kosten beim Hauskauf gibt es keine Lösung von der Stange. Die finanzielle Situation eines jeden Bauherrn ist anders. Außerdem spielt die persönliche Risikobereitschaft eine wichtige Rolle. Entscheidend ist, dass Sie sich über viele Jahre mit der gewählten Darlehensform wohlfühlen.


Das Eigenheim ohne Risiko finanzieren

Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: „Wie teuer darf meine Immobilie sein?“
In der Regel werden sie nicht alle Kosten für den Hauskauf sofort bezahlen können.
Deshalb benötigen Immobilienkäufer ein Darlehen, das sie über mehrere Jahre tilgen.




Was kann ich mir leisten?


Kosten für den Hauskauf nicht unterschätzen

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt mehr als nur den Preis für das Objekt. Durch die Kreditaufnahme und den Kaufvertrag entstehen zusätzliche Kosten. Erst nach einer Auflistung aller Kostenfaktoren wissen Sie, was Ihre Wunschimmobilie tatsächlich kostet. Provision für den Makler, Notargebühren, eine weitere Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer sind Nebenkosten, an denen kein Bauherr oder Hauskäufer vorbeikommt. Auch bei der Immobilienfinanzierung fallen – neben den Zinsen – zusätzliche Kosten an. Dazu gehören beispielsweise Bankgebühren und Provisionen und eine besondere Bereitstellungsgebühr für den Kredit. Die Höhe der Nebenkosten hängt von der Kaufsumme und einigen anderen Faktoren ab. Neben dem reinen Immobilienpreis müssen Hauskäufer mit etwa fünf bis zwölf Prozent Zusatzkosten rechnen.

Play Video-Preview

Einkommen und Ausgaben berechnen

Optimisten haben es im Leben häufig leichter. Doch bei der Planung einer Hausfinanzierung kann auch
Realismus nicht schaden. Denn hier kommt es darauf an, monatliche Einkommen und Ausgaben
so präzise wie möglich zu berechnen.





Die monatliche Belastung ist entscheidend

Der Traum vom eigenen Haus lässt sich mit einer Baufinanzierung auch ohne großes Vermögen verwirklichen. Wenn es ans Planen der Finanzierung geht, ist das Familiennettoeinkommen entscheidend. Dabei gilt es festzulegen, wie viel Geld Sie monatlich für die Kreditraten aufbringen können, ohne sich zu sehr einzuschränken.

Um diesen Betrag einzuschätzen und richtig zu berechnen, benötigen Sie eine realistische Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die über einen langen Zeitraum Bestand hat. Was nach Abzug aller Ausgaben von Ihrem Einkommen übrig bleibt, bestimmt die mögliche Höhe der Monatsraten. Diese Vorarbeit lohnt sich doppelt, denn oftmals ergeben sich Möglichkeiten, Geld zu sparen.

Das Nettoeinkommen: Entscheidend ist, was übrig bleibt

Der erste Schritt ist die Aufstellung Ihrer Einkünfte. Der wichtigste Posten ist das monatliche Nettogehalt des Hauptverdieners. Hinzu kommen alle regelmäßigen Zahlungen, mit denen Sie langfristig fest rechnen können – zum Beispiel Mieteinnahmen, das staatliche Kindergeld oder Zinsen für angelegte Ersparnisse. Extras, wie die Vergütung von Überstunden, Weihnachtsgeld oder Einkünfte aus Nebenjobs dagegen sind zu unsicher, um sie mit einzuplanen. 


Wer selbstständig ist oder einen Teil seines Gehalts mit Provisionen verdient, sollte bei der Schätzung der Einkünfte im Hinterkopf behalten, dass die Auftragslage schwanken kann.

Wir haben in sechs deutschen Städten die Immobilienpreise verglichen und ermittelt, welche Berufsgruppe sich wo am ehesten ein Haus leisten kann. Zur Infografik.

Bleiben Sie auf dem neuesten Stand

Unser Newsletter informiert Sie alle 14 Tage rund um die Baufinanzierung und bietet Ihnen hilfreiche Tipps.

Einfach E-Mail-Adresse eingeben und kostenlos abonnieren.

Aufstellung für eine Familie mit zwei Kindern

Einnahmen Posten

monatliches Nettogehalt des Hauptverdieners

2.300 Euro

Nettogehalt des Ehepartners

600 Euro

Nebeneinkünfte, etwa aus einem Minijob

250 Euro

Kindergeld für zwei Kinder

368 Euro

Summe der Einnahmen 3.518 Euro

Nebeneinkünfte setzen Sie besser nur zur Hälfte an, da sie weniger verlässlich sind als ein festes Gehalt. Bei Zusatzeinnahmen wie Zinsen oder Mieteinkünften sollten Sie zunächst prüfen, was davon nach dem Einsatz Ihres Eigenkapitals übrig bleibt. Auch die Familienplanung spielt eine wichtige Rolle. Wenn es kleine Kinder zu betreuen gibt, steigt ein Elternteil vielleicht aus dem Beruf aus und verdient eine Weile kein Geld mehr.

Wenn Sie sich einen guten Überblick über Ihre Einnahmen verschafft haben, geht es ans Berechnen der monatlichen Ausgaben. An erster Stelle steht eine Auflistung der festen Kosten. Dazu gehören Steuer und Versicherung für das Auto, Gebühren für Telefon, Internet und Mobiltelefon, Versicherungsbeiträge, Rundfunkgebühren sowie unter Umständen Raten für bereits bestehende Kredite und Unterhaltszahlungen. Zwar entfällt Ihre bisherige Monatsmiete, Sie sollten jedoch für die Zukunft im Eigenheim höhere Nebenkosten und zusätzliche Belastungen wie Grundsteuer und Gebäudeversicherung einplanen.

Ausgaben berechnen: Es darf auch etwas mehr sein

Hinzu kommen die Lebenshaltungskosten für Kleidung, Haushaltswaren, Lebensmittel, Benzin, Körperpflege, Freizeit und Geschenke. Dabei ist es wichtig, eine monatliche Reserve für größere unregelmäßige Ausgaben wie Autoreparaturen, Urlaubsreisen und teure Neuanschaffungen wie Computer und Haushaltsgeräte einzuplanen. Die Höhe der Lebenshaltungskosten hängt von individuellen Bedürfnissen ab. Als übliche Faustformel gelten 750 Euro im Monat für eine Person plus 250 Euro für jedes weitere Familienmitglied.


Beispielrechnung für eine vierköpfige Familie

Monatliche Einnahmen

3.518 Euro

Kfz-Steuer und Versicherung (umgelegt)

95 Euro

Telefon, Internet und Mobiltelefon

80 Euro

Versicherungen

130 Euro

Rundfunk- und Fernsehgebühren

18 Euro

Kreditraten

100 Euro

Wohnnebenkosten

500 Euro

Lebenshaltungskosten

1.500 Euro

Reserve

200 Euro

verbleibendes Familiennettoeinkommen

895 Euro                


Den Überblick behalten

Ein Realitäts-Check für die monatlichen Ausgaben ist das gute alte Haushaltsbuch, das es in moderner Form auch als Computerprogramm gibt. Damit können Sie jeden einzelnen Posten aufschreiben, addieren und die Summe berechnen, die Sie jeden Monat ausgeben. So erkennen Sie eindeutig, wofür Sie Ihr Geld jeden Monat ausgeben. Und es bietet eine gute Gelegenheit, die Kosten zu überprüfen. In fast jedem Haushalt lässt sich Geld sparen, ohne auf etwas wirklich verzichten zu müssen. Gerade ein Umzug ist ein willkommener Anlass, einige Dinge zu ändern – etwa durch den Wechsel zu einem günstigeren Stromanbieter, eine Umstellung des Telefontarifs oder die Kündigung von Versicherungen.

Nur wer sich einen realistischen Überblick über Einkommen und Ausgaben verschafft hat, kann auch präzise einschätzen, welche monatlichen Ratenzahlungen für ein Darlehen für ihn infrage kommen.

Wissenswertes

Hausfinanzierung ohne Eigenkapital

Sie ist möglich: die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. Allerdings eignet sich eine solche Vollfinanzierung nicht für jeden Bauherrn.

Schnell ins eigene Zuhause

Eigenkapital berechnen und einsetzen

Neben dem Einkommen ist das Ersparte ein wichtiger Baustein bei der Finanzierung eines Hauses.
Wer kühl rechnet und plant, kann seinen Traum vom eigenen Haus ohne große Risiken wahr werden lassen.


Das Eigenkapital macht‘s

Je mehr Eigenkapital in den Hauskauf einfließt, desto sicherer und günstiger wird der Weg ins eigene Haus. 20 bis 30 Prozent der gesamten Kosten sollten aus dem Spartopf kommen – das gilt unter Experten und Verbraucherschützern als Faustregel für eine sichere Immobilienfinanzierung. Zwar gibt es Angebote für 100-Prozent-Finanzierungen, mit denen Bauherren und Hauskäufer – zumindest theoretisch – auch ohne Ersparnisse ein Eigenheim kaufen können. Doch solche Kredite sind kostspielig und eignen sich für Normalverdiener eher nicht.

Ein Beispiel: Wenn das Haus 200.000 Euro kostet, lassen sich in der Regel je nach Kreditinstitut bis zu 160.000 Euro günstig finanzieren. Die Sollzinsen liegen dabei zwischen 2,20 Prozent und 3,00 Prozent, abhängig von der Zinsbindung. „Aber was darüber hinausgeht, wird meist deutlich teurer“, sagt Thomas Hentschel, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. „Da landet man unter Umständen auch bei acht Prozent Zinsen oder mehr.“ Wer viel eigenes Vermögen einbringt, spart also Zinsen. Da sich auch das Risiko für die finanzierende Bank vermindert, bieten einige Geldinstitute in solchen Fällen günstigere Zinskonditionen.

Solide finanzieren mit eigenen Ersparnissen

Die Immobilienfinanzierung mit einem stabilen Fundament aus Eigenkapital ist nicht nur günstiger, sondern auch sicherer als eine Vollfinanzierung. Falls Sie sich irgendwann zum Verkauf des Hauses entschließen, müssen Sie nicht zwingend den ursprünglichen Preis dafür erzielen, um den Kredit abbezahlen zu können. In jedem Fall sind Ersparnisse eine wichtige Entscheidungsgröße für den Finanzierungsplan.  


Deshalb steht ein gründlicher Kassensturz bei der Baufinanzierung an erster Stelle. Wenn Sie Ihr Eigenkapital für einen Hauskauf berechnen, sollten Sie prüfen, welche Guthaben wann verfügbar sind.

Falls Sie Vermögen einsetzen wollen, an das Sie erst in ein paar Jahren herankommen, können Sie den Betrag bis zur Fälligkeit zwischenfinanzieren. Beispiel Bausparvertrag: Ist dieser noch nicht zuteilungsreif, gibt es die Möglichkeit, zur Überbrückung für die Finanzierung günstige Bausparkredite in Anspruch zu nehmen.

Eigenkapital berechnen: Schritt für Schritt


Schritt 1

Rechnen Sie alle sicheren Geldanlagen für einen Hauskauf zusammen. Dazu gehören:

  • Guthaben auf Sparkonten
  • Termingelder
  • zuteilungsreife Bausparverträge
  • festverzinsliche Wertpapiere
  • sonstiges Eigenkapital, zum Beispiel Goldmünzen

 

Die Summe ergibt das Eigenkapital für den Hauskauf, das Sie fest einplanen können.


Schritt 2

Addieren Sie alle Kapitalanlagen, die Wertschwankungen unterliegen. Dazu gehören:

  • Aktien
  • Fondsanteile
  • Anleihen

 

Bei der Bildung dieser Summe sollten Sie einen Risikoabschlag berücksichtigen.




Schritt 3

Ziehen Sie drei bis sechs monatliche Nettogehälter als Reserve von der Summe Ihrer Ersparnisse ab. Das Ergebnis ist der Betrag, den Sie maximal als Eigenkapital für den Hauskauf einsetzen können. 


Schritt 4

Rechnen Sie auch solche Kapitalanlagen zusammen, die zurzeit noch nicht verfügbar sind. Dazu gehören:

  • noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge
  • Rückkaufswerte von Kapitallebensversicherungen
  • festgelegte Anlagen wie Sparbriefe

 

Diese Summe ist wichtig für Ihre langfristige Tilgungsplanung. Zum Beispiel können Sie einen Bausparvertrag, der in acht Jahren zuteilungsreif wird, für eine Sondertilgung einplanen.


Der Eigenkapitalrechner von ImmobilienScout24!

Nutzen Sie unseren Eigenkapitalrechner, um sich einen schnellen Überblick über Ihr verfügbares Eigenkapital zu machen. Einfach online.

Jetzt berechnen

Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit

Eigentlich ist es ganz einfach: Um die monatliche Belastbarkeit zu ermitteln, werden vom monatlichen
Einkommen alle monatlichen Ausgaben abgezogen. Was übrig bleibt, ist die monatliche Belastbarkeit,
also die Summe, die für die Tilgung von Krediten zur Verfügung steht. Wichtig dabei ist, vorausschauend zu planen.


Alle Ausgaben berücksichtigen

Die monatliche Belastung sind alle Ausgaben, inklusive Barabhebungen und Taschengeld für die Kinder. Insofern überprüfen Sie am besten die Kontoauszüge eines gesamten Kalenderjahres, damit haben Sie alle Ausgaben einkalkuliert. Andernfalls besteht die Gefahr, dass einige Positionen vergessen oder zu gering eingestuft werden. Denken Sie auch daran, zukünftige Ausgaben mit einzubeziehen.

Selbstbehalt beachten

Bei den Monatsausgaben ist es wichtig, nicht zu viel sparen zu wollen. Überlegen Sie sich genau, wie viel Geld Sie außer den privaten Kosten zum Beispiel für Anschaffungen, aber auch für Kultur, Genuss oder Urlaub benötigen. Als Grundregel gilt ein Existenzminimum von 40 Prozent des Familiennettoeinkommens oder mindestens 750 Euro für die erste Person und 250 Euro für jede weitere Person.

Außerplanmäßige Kosten mit einplanen

Alle über den Selbstbehalt und die Ausgaben hinausgehenden Beträge können zur Tilgung des Immobiliendarlehens herangezogen werden. Aber lassen Sie sich monatlich Spielraum.  


Veranschlagen Sie die Summe für sonstige Ausgaben höher, damit Sie nicht bei ungeahnten zukünftigen Belastungen in Bedrängnis kommen. Denn es kann vorkommen, dass zum Beispiel plötzlich eine neue Waschmaschine angeschafft werden muss oder andere außerplanmäßige Kosten entstehen.

Ermittlung der monatlichen finanziellen Belastbarkeit

Machen Sie sich doch eine solche Liste und setzen Sie Ihre eigenen Angaben ein. Vergessen Sie nicht,
eine für Ihre Verhältnisse entsprechende Summe für die sonstigen Ausgaben einzutragen.
Fallen diese Sonderausgaben einmal nicht an, sparen Sie das Geld und halten es für Eventualitäten bereit.

Positionen

Betrag in Euro                   

Einkommen, netto

2.522

sonstige Einnahmen, Verpachtung, Honorare, Kindergeld

308

Verfügbares Monatseinkommen

2.830

- Strom/Heizung

110

- Wohnnebenkosten

220

- Instandhaltungsrücklage

50

- Lebensmittel

300

- Auto, Verkehr

280

- Urlaub

185

- Kleidung

125

- Unterhaltung, Freizeit, Ausgehen, Sport

105

- Hausrat, Küche, Elektronik, Reparaturen

100

- Körperpflege

50

- Telefon, Computer

60

- Jahresgebühren, Raten, Kredite, Versicherungen

25

- sonstige Ausgaben

30

Summe Monatsausgaben

1.730

Summe finanzielle Belastbarkeit

1.100


Nebenkosten bei Eigentumswohnungen

Schön wäre es: Als Wohnungsbesitzer ist man die Mietkosten los. Das stimmt auch bis zu einem gewissen Grad, aber die Wohnnebenkosten bleiben auch für Hausbesitzer bestehen und sind nicht unerheblich. Als Faustregel ist circa 1,50 Euro pro Quadratmeter zu veranschlagen. Der Begriff Wohnnebenkosten bezieht sich auf Abwasser- und Müllgebühren sowie Heiz- und Stromkosten.

Bei Eigentumswohnungen in größeren Gebäuden liegen die Wohnnebenkosten mit circa 2 Euro höher. Grund hierfür ist, dass in Wohnanlagen zusätzliche Kosten entstehen – die sogenannten Umlagen (Hausverwaltung, Fassade, Fahrstuhl, Dach, Treppenreinigung).


nebenkosten bei eigentumswohnungen

Ratenrechner

So haben Sie Ihre Kosten im Griff




Strom- und Heizungskosten

Ermitteln Sie Ihre jetzigen Strom- und Heizungskosten. Wenn Sie Mieter sind, müssten die Zahlen auch aus der Nebenkostenabrechnung des Vermieters hervorgehen. Auch Vergleichskosten aus Ihrer zukünftigen Nachbarschaft oder aus dem Bekanntenkreis können helfen, Ihre künftigen Kosten zu schätzen.



Kosten rund ums Auto nicht vernachlässigen

Ermitteln Sie den Neupreis Ihres Pkw und schätzen Sie, wie lange Sie den Pkw noch fahren werden. Es gibt beim ADAC Listenpreise über den Wertverfall des Autos, gemessen über Jahre.

Ermitteln Sie die monatlichen Kosten des Pkw inklusive der Rücklagen für einen Neukauf. Schätzen Sie in etwa, wie viel Geld Sie jährlich für Pkw-Reparaturen aufbringen müssen und errechnen Sie den Monatsbeitrag.




Jahresgebühren, Steuern, Versicherungen

Bei den Versicherungen kommt für Immobilienbesitzer eine Wohngebäudeversicherung mit Brandschutzversicherung hinzu, denn diese ist Pflicht. Zudem fallen bei Häusern und Eigentumswohnungen jährlich Grundsteuern an. Diese unterscheiden sich je nach Gemeinde.

Rechner zur monatlichen Belastbarkeit

Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner, um Ihre monatliche Belastung richtig einzuschätzen.  

Jetzt berechnen!

Das richtige Finanzierungskonzept entwickeln

Bei der Entwicklung eines persönlichen Darlehenskonzepts heißt es, Sicherheit und Risiken
abzuwägen und Prioritäten zu setzen.


Verschiedene Darlehenskonzepte: Für jeden etwas dabei

Ein gutes Darlehenskonzept für die Hausfinanzierung ist auf Ihre persönlichen Bedürfnisse und Ihre Belastbarkeit abgestimmt. Aber was heißt das genau? Dank der verschiedenen Stellschrauben, die eine Finanzierung bestimmen, lassen sich verschiedene Ziele präzise anvisieren. Folgende Varianten bieten sich an: eine möglichst niedrige monatliche Belastung, eine möglichst hohe Planungssicherheit, möglichst niedrige Gesamtkosten oder eine möglichst flexible Finanzierung.

 

Diese Ziele lassen sich nicht alle gleichzeitig erreichen, ja, einige schließen einander aus. Es kommt also darauf an, welches Ziel Ihnen das wichtigste ist. Aber natürlich lassen sich auch Kompromisse finden, die mehreren Vorgaben Rechnung tragen. Im Folgenden finden Sie Ansätze, die Sie verfolgen können.



1. Variante: Niedrige Belastung

Eine wichtige Voraussetzung ist derzeit für alle Interessenten an einer Baufinanzierung gegeben: das momentan immer noch niedrige Zinsniveau. Zwei andere Faktoren können Sie selbst bestimmen:

  • die Zinsbindungsfrist der Finanzierung. Je kürzer sie ist, umso niedriger ist der Zins. Nachteil: Das Risiko, schon nach wenigen Jahren (z. B. fünf) aufgrund des dann gültigen Zinsniveaus deutlich höhere Raten zahlen zu müssen, steigt erheblich.
  • die Tilgung. Vereinbaren Sie den geringstmöglichen Satz von einem Prozent pro Jahr, so hält das die Rate niedrig. Nachteil: Das verlängert die Gesamtlaufzeit der Finanzierung auf bis zu 35 Jahre und mehr und lässt auch die Gesamtkosten deutlich steigen.



2. Variante: Hohe Planungssicherheit

Hierfür ist es wichtig, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren, am besten über 25 Jahre oder mehr. Nachteil: Sie müssen einen höheren Zinssatz als bei kürzeren Bindungsfristen akzeptieren.




3. Variante: Niedrige Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit

Dieses Ziel erreichen Sie mithilfe einer besonders hohen Tilgung von drei oder mehr Prozent oder durch regelmäßige Sondertilgungen. Das bedeutet, dass Ihre Immobilie in besonders kurzer Zeit schuldenfrei ist. Nachteil: Die monatliche Belastung ist sehr hoch, so dass Geld für Freizeit und Urlaub fehlt.


4. Variante: Flexible Finanzierung

Die wenigsten Menschen werden tatsächlich eines der vier Ziele bedingungslos in den Mittelpunkt stellen, sondern einen Kompromiss anstreben, der alle Anforderungen einbindet.

  • So sind Zinsbindungsfristen von 15 Jahren aus gutem Grund derzeit sehr gefragt, weil sie über einen relativ langen Zeitraum Planungssicherheit bei im langjährigen Vergleich niedrigen Zinsen bieten.
  • Eine Tilgung von zwei statt einem Prozent senkt die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich, ohne die Belastung zu sehr anzuheben (nämlich um 41,66 Euro pro Monat je 50.000 Euro Darlehenssumme).
  • Mehr Flexibilität bieten Möglichkeiten zur Sondertilgung, die man im Vertrag festschreiben kann.
  • Ebenso lässt sich ein kleinerer Teil der Finanzierungssumme – zum Beispiel 25.000 Euro – mit einem jederzeit kündbaren Darlehen mit flexiblem Zins abdecken. Steigen die Zinsen tatsächlich um zwei Prozent, steigt die Belastung pro Monat um 66,66 Euro. Das ist sicher unangenehm, gefährdet aber nicht die gesamte Finanzierung.

 

Welche Kombination für Sie die richtige ist, entwickeln Sie am besten im Gespräch mit einem Finanzierungsberater oder Vermittler. Er kann die verschiedenen Variablen dann auch in konkrete, vergleichbare Angebote einbringen.





Der große Wissens-Test

Sind Sie fit für Ihre Baufinanzierung? Beantworten Sie zehn Fragen rund um das Thema Baufinanzierung und gewinnen Sie einen von zehn Baufinanzierungs-Ratgebern.


Die 10 besten Tipps für die Kapitalplanung

Die zehn wichtigsten Tipps im Überblick


  • 1. Eigenkapital mitbringen

    Je mehr Geld Sie ansparen, desto günstiger wird der Immobilienkredit. Faustregel: mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Für ein Haus, das 200.000 Euro kostet, sollten Sie also 40.000 Euro gespart haben.

    2. Kassensturz machen

    Schauen Sie, was Sie an Werten ins Haus stecken können. Zum Eigenkapital für einen Hauskauf gehören nicht nur Vermögen auf Bankkonten, in Depots oder in bar, sondern auch Bausparguthaben, schuldenfreie Grundstücke, Unterstützung und Darlehen von Verwandten und Arbeitgebern. Wohn-Riester-Sparer können ihr gespartes Geld als Eigenkapital für die Baufinanzierung einsetzen.

    3. Eigenleistung anrechnen

    Als Hobbyhandwerker können Sie auch Ihre Arbeitsleistung am Bau als Eigenkapital anrechnen. Allerdings sollten Sie Ihre Kräfte nicht überschätzen und die doppelte Zeit ansetzen, die ein Profihandwerker braucht. Damit die Rechnung aufgeht, müssen Sie einen theoretischen Lohn für sich selbst einkalkulieren sowie Kosten für Material und Gerät.

  • 4. Ruhe bewahren

    Sie haben noch nicht genug Eigenkapital für Ihren Hauskauf gesammelt? Kein Problem. Lassen Sie sich nicht hetzen. Nutzen Sie die Zeit und bauen Sie weiter Eigenkapital für Ihre Baufinanzierung auf. Je mehr Sie einsetzen können, desto niedriger fällt später der Zinssatz aus. Und Ihre monatliche Kreditrate sinkt.

    5. Nebenkosten einplanen

    Nebenkosten werden beim Hauskauf oft unterschätzt. Insgesamt kommen zum Kaufpreis in der Regel fünf bis zwölf Prozent Nebenkosten hinzu, die Sie einkalkulieren müssen.

    6. Kreditrate nicht zu hoch

    Kalkulieren Sie die Monatsrate, die Sie für Ihren Kredit abzahlen, nicht zu hoch ein. Ungeahnte Ausgaben können Sie sonst schnell in Verlegenheit bringen. Faustregel: Die Rate sollte 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen.

  • 7. Laufende Kosten bedenken

    Nach dem Einzug entstehen weitere regelmäßige Kosten – von den kommunalen Gebühren wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Schornsteinfeger und Wasserversorgung bis zur Stromrechnung und der Hausratversicherung. Bei einer Doppelhaushälfte kommen da schnell 300 bis 400 Euro zusammen, die neben Kreditrate und sonstigen Kosten monatlich aufzubringen sind.

    8. Finanzpolster für alle Fälle

    Auch unerwartete Verzögerungen am Bau können das Konto belasten. Außerdem ist es sinnvoll, eine Rücklage für Instandhaltungen zu bilden, damit Sie bei einer defekten Heizung im Winter nicht gleich im Kalten sitzen. Planen Sie für solche Fälle ein Finanzpolster ein.

    9. Finanzrahmen abstecken

    Mit Baufinanzierungsrechnern lassen sich Zinskonditionen im Internet einfach vergleichen. Schauen Sie, wie sich verschiedene Darlehenssummen, Zins- und Tilgungsgrößen auf den Kredit auswirken. So bekommen Sie ein Gefühl für Ihre finanziellen Baufinanzierungsmöglichkeiten.

  • 10. Die Grenze akzeptieren

    Durch die Höhe des Eigenkapitals und Ihre monatliche Kreditrate ergibt sich eine Höchstgrenze: Mehr darf der Hauskauf oder Hausbau nicht kosten. Diese Grenze sollten Sie akzeptieren. Nur dann steht Ihr Haus auf einem soliden Fundament, und Sie können guten Gewissens eine der größten Investitionen Ihres Lebens tätigen.


So kann es funktionieren: Ein Praxisbeispiel

Familie Müller möchte ein gebrauchtes Haus kaufen. Es soll 230.000 Euro kosten.
Hierfür haben Müllers 40.000 Euro Eigenkapital angespart. Zusätzlich können sie sich 20.000 Euro
aus dem Familienkreis leihen. Zusammen macht dies 60.000 Euro. Daraus ergibt sich für Familie Müller
zunächst ein Finanzierungsbedarf von 170.000 Euro bei der Bank.

Powered by: Logo

Monatliche Belastung


Um die Formel anzuwenden, benötigt Familie Müller den Zinssatz, der ihr von der Bank geboten wird, sowie den Tilgungssatz, den sie wählen möchte. Bei zehnjähriger  Zinsbindung und einer Tilgung von einem Prozent wird Familie Müller ein Zinssatz von drei Prozent angeboten. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

Das hört sich prima an! Die monatliche Belastung würde so nur unwesentlich höher sein als die derzeitige Miete von Familie Müller. Sie möchte am liebsten gleich loslegen. Leider wird schnell klar, dass sie einige Punkte in ihrer Berechnung vergessen hat.

Die richtige Tilgung

Würden Müllers nur mit einem Prozent tilgen, läge die monatliche Belastung zwar nur bei den errechneten 566,66 Euro. Aber eine Tilgung von nur einem Prozent ist für die Familie in Wahrheit keine Option. Denn letztlich verteuert es den Kredit wegen der längeren Laufzeit des Schuldenabbaus. Angenommen, der Zins betrüge nach der zehnjährigen Zinsbindung sechs Prozent, dann dauert es bei anfänglicher Tilgung von einem Prozent insgesamt 34 Jahre bis zur kompletten Entschuldung.

Bei drei Prozent anfänglicher Tilgung hingegen nur 24 Jahre. Wenn für die Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren der Zins auf sechs Prozent stiege, hat dies unabhängig von der Anfangstilgung außerdem eine erhebliche Ratensteigerung um monatlich mehrere hundert Euro zur Folge. Möchte Familie Müller dies vermeiden, so könnte sie eine längere Zinsbindung wählen, müsste sich dann aber von Anfang an auf einen etwas höheren Zinssatz einlassen.

Die Nebenkosten

Mit den reinen Anschaffungskosten der Immobilie ist es nicht getan. Hinzu kommen Nebenkosten: von der Grunderwerbsteuer über die Notargebühren bis hin zu Eintragungsgebühren im Grundbuch und auch einer möglichen Maklercourtage. Alles in allem muss Familie Müller hier mit zehn Prozent der Kaufkosten der Immobilie rechnen.

Zusätzliche Kostenrisiken

Nach genauerem Hinschauen muss an der Immobilie noch einiges gemacht werden. Zumindest eine neue Heizung, neue Bodenbeläge, neue Tapeten und ein neuer Anstrich sowie ein neues Bad und Gäste-WC sind nötig. Allein für die beiden Bäder rechnet ein befreundeter Architekt von Familie Müller mit je 10.000 Euro. Die Heizung wird weitere 15.000 Euro verschlingen. Und die Bodenbelags- und Malerarbeiten mindestens auch noch mal diese Summe.

Die realistische monatliche Belastung

Familie Müller rechnet zusammen

Posten

Summe

Objektkosten

230.000 Euro

Nebenkosten

23.000 Euro

Modernisierungskosten

50.000 Euro

Summe

303.000 Euro

Das ergibt folgenden Finanzierungsbedarf:

Finanzierungskosten

303.000 Euro

abzgl. Privatkapital

60.000 Euro

Finanzierungsbedarf (gesamt)

243.000 Euro


Monatliche Belastung (3 % Zinsen und 3 % Tilgung)

Die realistische monatliche Belastung für Familie Müller ist also nicht 566,66 Euro, wie zunächst errechnet, sondern mit 1.215 Euro doppelt so hoch:

Dazu kommt, dass die Finanzierung völlig aus dem Ruder laufen würde, wenn der Zinssatz bei einer Anschlussfinanzierung auf sechs Prozent stiege. Nicht zu vergessen sind die privaten Tilgungen an den Familienkreis – je nach Vereinbarung. Falls zusätzlich eine notwendige größere Hausreparatur anstünde, könnte die Finanzierung sogar ernsthaft gefährdet werden.

Die umfassende Berechnung der Finanzierung inklusive aller Nebenkosten fällt nicht mehr so positiv für Familie Müller aus. Hierbei ist zu bedenken, dass in dem Beispiel die Nebenkosten des Wohnens wie Wasser-, Strom- und Heizkosten noch nicht berücksichtigt wurden.

Familie Müller entschließt sich deshalb, bei schnellen und schönen Finanzierungsrechnungen sehr vorsichtig zu sein. Aus diesem Grund informieren Müllers sich erst einmal gründlich bei der Verbraucherzentrale, um eine wirklich substanzielle und belastbare Finanzierung planen zu können.

Powered by: Logo


Tipps & Tricks

Fragen und Antworten

Ihre Baufinanzierung will gut geplant sein. Hier finden Sie die am häufigsten gestellten Fragen und deren Antworten rund um das Thema Baufinanzierung.

Jetzt nachlesen

Baufinanzierungs-Lexikon

Bei der Planung einer Baufinanzierung kann man leicht den Überblick verlieren. Wir erklären Ihnen kurz die wichtigsten Fachbegriffe für Ihre Baufinanzierung.

Nachschlagen

Checklisten

Checklisten sind die perfekte Unterstützung, um alles rund um den Immobilienkauf genau im Blick zu behalten. Jetzt kostenlos herunterladen.

Zu den Checklisten