Die letzten Jahre waren geprägt von niedrigen Zinsen. Der Kauf einer Immobilie war dadurch für viele Menschen sehr attraktiv. Im zweiten Teil unserer Serie zu möglichen qualitativen und quantitativen Anzeichen einer Immobilienblase beschäftigen wir uns mit der Frage: Könnten sich steigende Zinsen auf die Immobilienpreise auswirken?
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Banken leihen sich Geld bei der Europäischen Zentralbank (EZB). Vergibt die EZB für höhere Zinsen Geld an Banken, dann geben diese die Zinskosten an ihre Kund:innen weiter. Die Folge: Der Zinssatz für einen Kredit steigt. Um die Wirtschaft in Europa zu stabilisieren, senkte die EZB vor einigen Jahren den Leitzins dauerhaft.
Die letzten Jahre waren daher geprägt von Niedrigzinsen, fast Negativzinsen, auf Erspartes. Das hat dazu geführt, dass Sparende nahezu nichts mehr für ihr Geld bekamen und Immobilienkredite günstig wurden. Aber was tun, wenn sich das Geld auf der Bank nicht mehr vermehrt und die Kreditkonditionen top sind? Ob als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung: Betongold ist für viele Menschen sehr attraktiv. Das wiederum führte zu steigender Nachfrage nach Immobilien – und damit auch steigenden Immobilienpreisen.
So weit, so gut. Was sich jetzt viele fragen: "Was passiert, wenn die EZB den Leitzins wieder anhebt?"
Hebt die EZB den Leitzins an, dann verteuert sich die finanzielle Gesamtbelastung für Immobilienkäufer:innen. Diesen Effekt sieht man an folgender Rechnung:
| Sollzins | Zinsen gesamt | Preis gesamt |
| 1,5 % | 122.633 Euro | 522.633 Euro |
| 4 % | 260.264 Euro | 660.264 Euro |
Preis der Immobilie= 400.000 Euro, 15 Jahre Laufzeit, Tilgungsrate 2%
Das könnte dazu führen, dass sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können. Die Nachfrage nach Kaufobjekten sinkt infolge. Da wir derzeit noch einen Nachfrageüberhang haben, ist das anfänglich kein Problem. Das wird es aber vielleicht, wenn Eigentümer:innen aus ihrer Zinsbindung nach 10 oder 15 Jahren Laufzeit kommen und einen Anschlusskredit benötigen. Wenn die Zinsen sehr plötzlich steigen, dann wird es teurer. Die Folge ist, dass sich einige Menschen den Kredit vielleicht nicht mehr leisten können und verkaufen müssen. Es könnten dadurch mehr Immobilien auf den Markt kommen. Auch hier gibt es zwei mögliche Szenarien. Der Markt kann dadurch etwas aufatmen. Die Nachfrage ist zurzeit sehr hoch. Stehen mehr Immobilien zum Verkauf, so freut das alle, die schon immer vom Eigenheim geträumt haben. Sie schlagen zu, auch wenn die Preise noch etwas steigen.
Werden Immobilien durch höhere Zinsen und höhere Kreditraten unerschwinglich, dann könnte das zusätzliche Angebot auf eine fallende Nachfrage treffen. Gibt es deutlich mehr angebotene Immobilien als Käufer:innen, dann sinken die Preise.
Kommt dazu noch ein wirtschaftlicher Abschwung, dann kann es turbulent werden. Das könnte dann die Banken belasten, da diese mit Kreditausfällen konfrontiert sind und es besteht die Gefahr einer Finanzkrise.
Aber es gibt auch mehrere Lichtblicke: Wenn wir uns die durchschnittliche Zinsentwicklung der letzten 10 Jahre anschauen, dann sind 2011 und 2012 (also vor 10 Jahren) Kreditnehmer:innen mit rund 4 bis 3,2 Prozent Zinsen in den Kredit eingestiegen. Ein erneuter Anstieg der Zinsen wird diese Menschen daher nicht zu stark finanziell belasten. Selbst wenn die Zinsen also ein bisschen ansteigen, werden sie ihren Kredit weiter tilgen können.
Als Datengrundlage für die Zinsentwicklung nutzen wir die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Aus den Zeitreihen der letzten zehn Jahre wurden die jeweiligen Monatswerte zu einem Jahresmittelwert zusammengefasst.
Die Gefahr läge dann nur in einem Wirtschaftseinbruch mit stark steigenden Arbeitslosenzahlen. Aber auch diese Quote war 2011 mit 7,1 Prozent noch deutlich höher, als sie es heute mit 5,7 Prozent ist.
Ein weiterer Lichtblick: Die EZB ist nicht auf die Nase gefallen. Wir können davon auszugehen, dass der Leitzins erst erhöht wird, wenn die wirtschaftliche Lage es zulässt oder die Inflationsrate die EZB dazu zwingt. Bisher sieht es aber danach aus, dass die FED Anleihenankäufe zurückfahren wird, um so die Inflation zu verlangsamen.
Zurzeit hört man viel über die Inflationsrate. Aber was hat der Indikator mit dem Leitzins zu tun? Steigt die Inflationsrate, dann ist das ein Zeichen, dass zu viel Geld im Umlauf ist. Das wiederum kann die Zentralbank direkt steuern, indem sie den Leitzins erhöht. Dadurch steigen die Kreditkosten und weniger Menschen und Unternehmen können einen Kredit aufnehmen. Es sinkt die Geldsumme, die in Umlauf ist und die Inflation kann gebremst werden. Die Folge: Es wird weniger gekauft, die Nachfrage sinkt, die Preise fallen.
Derzeit steigt die Inflation. Geht dies so weiter, dann wird die EZB an irgendeinem Punkt vielleicht gezwungen sein, die Zinsen anzuheben – und das wird sich auf die Immobilienpreise auswirken. Derzeit gehen Experten aber davon aus, dass die gestiegene Inflation mit einem Nachholeffekt nach Corona zusammenhängt. Konsumenten wollen sich jetzt wieder etwas gönnen und Unternehmen müssen mehr reinholen, besonders Unternehmen, die starke Einbußen während der Pandemie erleiden mussten, wie z.B. die Tourismusbranche. Einen Effekt haben Sie sicher dieses Jahr bereits zu spüren bekommen: Die Preise für Reisen sind deutlich angestiegen – das ist ein klassischer Nachholeffekt.
Aber was bedeutet das nun für Sie als Immobilienverkäufer:in? Zurzeit sind die Zinsen niedrig. Der Immobilienmarkt ist stabil – die Preise auf hohem Niveau. Eine gute Ausgangslage. Sprechen Sie daher mit einem Profi und lassen Sie sich beraten. Makler:innen kennen den lokalen Immobilienmarkt gut und können Sie bei der Entscheidungsfindung unterstützen.
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