Private Immobilienverkäufer müssen zwar keine Gewerbe- oder Umsatzsteuer zahlen, aber in bestimmten Fällen muss der Erlös aus dem Verkauf als Einkommen versteuert werden. Die Höhe dieser sogenannten Spekulationssteuer hängt vom individuellen Einkommenssteuersatz ab. In diesem Beitrag erfahren Sie alles rund um das Thema Steuern beim Immobilienverkauf.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer privat eine Immobilie verkauft, die nicht mindestens zehn Jahre in seinem Besitz war oder selbst bewohnt wurde, muss auf einen Gewinn oberhalb der Freigrenze von 600 Euro Einkommenssteuer zahlen.

  • Die sogenannte Spekulationssteuer mindert sich durch Ausgaben, die in Zusammenhang mit dem Erhalt der Immobilie und dem Verkauf stehen.

  • Die Spekulationssteuer wird nicht separat, sondern zusammen mit allen anderen Einkünften des Verkäufers im Veranlagungsjahr erhoben.

  • Wie viel Steuern beim Hausverkauf anfallen, hängt von verschiedenen Parametern wie dem individuellen Einkommenssteuersatz ab und kann daher nicht pauschal vorausgesagt werden.

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Wann wird Einkommenssteuer bei einem Immobilienverkauf erhoben?

Dem Gesetz nach müssen in Deutschland bei privaten Immobilienverkäufen Einkommenssteuern auf den Gewinn gezahlt werden, wenn zwischen dem Erwerb und dem Wiederverkauf nicht mindestens zehn Jahre liegen. Grundlage hierfür ist § 23 EStG (Einkommenssteuergesetz), das unter anderem den privaten Verkauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses als privates Veräußerungsgeschäft beschreibt.

Von der Zahlung der Steuer sind jedoch Verkäufer befreit, die die innerhalb von zehn Jahren zu verkaufende Immobilie selbst zu Wohnzwecken genutzt oder ihren leiblichen beziehungsweise diesen gleichgestellten Adoptivkindern unentgeltlich hierfür zur Verfügung gestellt haben. Unbebaute Grundstücke sind von dieser Ausnahme allerdings ausgenommen, da sich diese nach Meinung des Gesetzgebers nicht zu Wohnzwecken eignen.

Keine Steuer wird erhoben, wenn der Gewinn aus dem Immobilienverkauf unterhalb des Freibetrags von 600 Euro liegt. Wer eine Immobilie erst später als zehn Jahre nach ihrem Erwerb verkauft, muss auf den Erlös keine Einkommenssteuer bezahlen.

Hinweis

Die Einkommenssteuer auf die in § 23 EStG genannten privaten Veräußerungsgeschäfte wird umgangssprachlich oft Spekulationssteuer genannt.

Hausverkauf: Fällt die Steuer in der Höhe unterschiedlich aus?

Grundsätzlich bemisst sich die Höhe der Steuer nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers, wenn denn der Hausverkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt ist. Es gibt also bei der sogenannten Spekulationssteuer keinen festen Prozentsatz, der für alle Wohnungs- oder Hausverkäufe gleichermaßen gilt.

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Wie muss ich den Erlös aus einem Hausverkauf versteuern?

Gibt es keine Gründe, die zur Steuerbefreiung berechtigen, müssen Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen in der Anlage SO der Einkommenssteuererklärung des Verkäufers angegeben werden. Die Angabe ist in dem Jahr erforderlich, in dem das Geld für die Immobilie dem Verkäufer zugeflossen ist. Die Steuerberechnung erfolgt zusammen mit allen Einnahmen, die der Verkäufer im entsprechenden Veranlagungszeitraum hatte, also beispielsweise Einkünfte aus selbständigen oder freiberuflichen Tätigkeiten oder aus Kapitalanlagen.

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Hausverkauf und Steuern: Wieviel und was kann ich steuerlich geltend machen?

Von allen Einkünften setzt der Steuerpflichtige in der Regel verschiedene Positionen wie Werbungskosten ab, die die Steuerlast mindern. Im Fall eines Immobilienverkaufs kommen außerdem Ausgaben hinzu, die dem Erhalt der verkauften Immobilie gedient haben beziehungsweise in Folge des Verkaufs notwendig waren, wie Makler- und Notarkosten. Diese werden unterhalb des Verkaufserlöses in die Anlage SO eingetragen. Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt vom Prozentsatz ab, die dem individuellen Einkommen zugrunde liegt. Der Eingangssteuersatz beträgt derzeit 14 Prozent, der aktuell höchste Einkommenssteuersatz liegt bei 42 Prozent.

Beispiel für die Höhe der Einkommenssteuer bei einem privaten Immobilienverkauf

Eine Immobilie wird für 300.000 Euro verkauft. Der individuelle Einkommenssteuersatz, also in diesem Fall die Spekulationssteuer, liegt bei 35 Prozent im Veranlagungsjahr.

Verkaufspreis: 300.000 Euro

ursprünglicher Anschaffungspreis: -250.000 Euro

Reparatur- und Verkaufskosten -10.000 Euro

Gewinn: 40.000 Euro

zu zahlende Einkommenssteuer 14.000 Euro


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