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Offene und geschlossene Fonds unterscheiden sich stark in ihrer Funktionsweise, Liquidität und Risikostruktur. Erfahre hier, wie beide Varianten funktionieren, welche Vorteile und Risiken eine Investition in Immobilienfonds für dich bringen kann.
Immobilienfonds bündeln das Geld vieler Anleger:innen, um es in diverse Immobilien zu investieren.
Offene Immobilienfonds sind fortlaufend für neue Anleger:innen geöffnet. Geschlossene Immobilienfonds investieren in einzelne Immobilienprojekte und haben eine feste Laufzeit.
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Immobilienfonds sind Investmentfonds, die Geld von Anleger:innen in Immobilien anlegen. Es wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden.
Eine Fondsgesellschaft sammelt Kapital von vielen Investor:innen ein und kauft damit Bürohäuser, Einkaufszentren oder Wohnanlagen. Als Anleger:in hältst du Anteile am Fonds und partizipierst so indirekt an den Immobilien. Du profitierst von Mieteinnahmen und möglichen Wertsteigerungen der Objekte, ohne dich selbst um Mieter oder Instandhaltung kümmern zu müssen.
Immobilienfonds werden häufig als Geldanlage zur Vermögensbildung oder ergänzend zur Altersvorsorge genutzt. Denn Immobilien gelten als Sachwerte und bieten langfristig relativ stabile Erträge. Eine Gemeinsamkeit haben beide Investitionsoptionen. Im Prinzip folgen offene und geschlossene Immobilienfonds das gleiche Ziel: Das gesammelte Geld fließt in Immobilien.
Offene Immobilienfonds (OIF) sind Fonds, bei denen Anleger:innen fortlaufend ein- und aussteigen können. Das Fondsvermögen ist nicht begrenzt.
Offene Investmentfonds stecken ihr Geld in viele verschiedene Immobilien, in verschiedenen Städten oder sogar Ländern, diverse Arten von Immobilien usw.
Wenn viel Geld reinkommt, kann die Fondsgesellschaft neue Anteile ausgeben und mit dem frischen Geld neue Immobilien kaufen. Bei OIF kannst du schon mit Beträgen ab 50 oder 100 Euro Anteile kaufen.
Die Wertentwicklung dieser Immobilienfonds basiert auf laufenden Mieteinnahmen und gelegentlichen Gewinnen aus Immobilienverkäufen. Die jährliche Rendite lag erfahrungsgemäß bei etwa 0,5 bis 2 Prozent.
Die Gewinne sind zwar in der Regel weniger als bei Aktien, aber dafür stabil. Offene Immobilienfonds gelten als konservative Anlage. Du hast mit OIF mit etwas mehr Gewinn als bei einem Sparbuch oder Tagesgeldkonto.
Besitzt du Anteile eines OIF, die du nach 2013 gekauft wurden, musst du sie jetzt mindestens zwei Jahre halten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten einhalten.
Offene Immobilienfonds sind rechtlich als Sondervermögen konzipiert. Das bedeutet, die Fondsimmobilien und Mieterträge sind vom Vermögen der Fondsgesellschaft getrennt. Sollte die Verwaltungsgesellschaft insolvent gehen, bleiben die Fondsvermögen davon unberührt und dein Geld ist geschützt.
Offene Immobilienfonds ermöglichen es, auch mit kleinen Beträgen in Immobilien zu investieren. Dennoch lohnt es sich, die Vor- und Nachteile dieser Fondsart genau zu kennen.
| Vorteile | Risiken |
| Investition in zahlreiche Immobilien unterschiedlicher Standorte und Branchen reduziert wegen der Streuung Klumpenrisiken. | Immobilienpreise und Mieteinnahmen sind nicht garantiert und können fallen (z. B. durch Leerstand oder steigende Zinsen) |
| Bereits mit geringen Beträgen am Immobilienmarkt teilhaben, ohne selbst Immobilien kaufen oder verwalten zu müssen | Anteile können erst nach Mindesthaltefrist und mit einjähriger Kündigungsfrist zurückgegeben werden |
| Mieteinnahmen sorgen oft für regelmäßige Erträge, die Anteilspreise schwanken weniger stark als bei Aktienfonds. | In Krisenzeiten kann die Fondsgesellschaft die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen, Anleger:innen kommen nicht an ihr Geld. |
| Ausschüttungen und Verkaufsgewinne sind oft zu 60 bis 80 Prozent steuerfrei (durch Immobilien im Ausland) | Ausgabeaufschläge von meist fünf Prozent und laufende Gebühren schmälern die Rendite spürbar. |
| Langfristig sind Renditen oberhalb klassischer Sparanlagen möglich. Bei guter Nachfrage können Mieterträge und Immobilienwerte steigen und so sogar Inflation ausgleichen. | Der offizielle Fondswert basiert auf Gutachter-Schätzungen, die vom tatsächlichen Marktwert abweichen können |
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Geschlossene Immobilienfonds (GIF) funktionieren nach einem anderen Prinzip: Es wird in einem begrenzten Zeitraum Kapital von Anleger:innen eingesammelt. Dann wird der Fonds geschlossen.
Es wird solange Geld gesammelt, bis ein bestimmter Betrag für den Kauf oder Bau einer Immobilie erreicht ist.
Sobald der Fonds geschlossen ist, können keine weiteren Anleger mehr einsteigen, und der Fonds beginnt mit der Investition in das vorgesehene Immobilienprojekt. Oft geht es u große Immobilien, wie ein Einkaufszentrum, ein Bürohochhaus oder ein Hotel.
Charakteristisch für geschlossene Fonds ist die feste Laufzeit. Diese kann typischerweise 10 bis 20 Jahre betragen, je nach Projekt. In dieser Zeit ist dein Kapital gebunden.
Du kannst deine Anteile an eine GIF während der Laufzeit nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Die Mindesteinlage bei geschlossenen Fonds ist oft im fünfstelligen Bereich (z.B. 10.000 Euro und mehr).
Mit dem höheren Risiko sind geschlossene Immobilienfonds eher ein Nischenprodukt für finanzstarke und erfahrene Anleger:innen.
Häufig handelt es sich um Beteiligungen in Form einer Kommanditgesellschaft. Das heißt, du wirst Mitgesellschafter:in und trägst unternehmerisches Risiko.
Wenn das Objekt verkauft wird, fließt der Erlös, abzüglich aller Kosten, an die Anleger:innen.
Die Rendite eines GIF stammt vor allem aus dem erfolgreichen Verkauf der Immobilie zu einem höheren Preis.
Die folgende Tabelle stellt die potenziellen wirtschaftlichen Chancen und Risiken einer Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds aus Sicht privater Anleger gegenüber. Berücksichtigt werden wichtige Aspekte wie Renditechancen, Liquidität, Risikostruktur, Kosten, steuerliche Behandlung, Beteiligungshöhe und Einflussmöglichkeiten.
| Aspekt | Potenzielle Chancen/Vorteile | Potenzielle Risiken/Nachteile |
| Renditechancen | Überdurchschnittliche Renditechancen bei positivem Projektverlauf. Als Sachwertanlage bieten Immobilien zudem einen gewissen Inflationsschutz. | Keine garantierte Rendite: Die Ausschüttungen sind unsicher, im schlechtesten Fall droht sogar ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals.
|
| Liquidität | Börsenunabhängige Wertentwicklung: Da Anteile nicht fortlaufend an der Börse gehandelt werden, entfallen tägliche Kursschwankungen. | Sehr eingeschränkte Liquidität: Das investierte Kapital ist meist über Jahre gebunden (Stichwort: Feste Laufzeit). |
| Risikostruktur | Geschlossene Fonds investieren in ein konkretes Immobilienprojekt, was eine gezielte Anlage in ein aussichtsreiches Objekt ermöglicht. Bei Erfolg des Einzelprojekts partizipieren Anleger:innen direkt und ungeteilt an dessen Gewinnpotenzial. | Keine Risikostreuung, das Kapital ist auf ein einziges Projekt konzentriert. Scheitert das Objekt oder liegt der Markt schief, können Verluste das gesamte Investment betreffen. Anleger:innen tragen unternehmerisches Risiko. Je nach Rechtsform haften sie (im Extremfall über die Einlage hinaus) mit ihrem Privatvermögen. |
| Kosten |
Große Immobilienprojekte können im Verbund finanziert werden, was theoretisch zu Kostenvorteilen führt. Es entfallen persönliche Aufwände wie Objektverwaltung. |
Geschlossene Fonds erheben oft ein Agio (Aufgeld) und haben erhebliche Weichkosten (Emissions-, Vertriebs- und Verwaltungskosten). Insgesamt können die Kosten bis zu 20 Prozent des Anlagebetrags ausmachen. |
Steuerliche Behandlung |
Veräußerungsgewinne aus Immobilienprojekten sind nach einer Haltefrist von mehr als zehn Jahren steuerfrei. Durch Abschreibungen auf die Immobilie und Auslandsobjekte können zudem Teile der laufenden Erträge steuerlich begünstigt bzw. zeitweise steuerfrei sein. | Laufende Gewinne werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Anlegers versteuert. Das ist häufig höher als die Abgeltungsteuer. Bei Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. |
| Beteiligungshöhe | Eine Beteiligung ist ab etwa 10.000 Euro möglich. Das ist weniger Kapital als für den Kauf einer ganzen Immobilie. So können auch Privatanleger ohne sehr großes Vermögen in hochwertige Immobilienprojekte investieren. | Typischerweise sind fünfstellige Beträge erforderlich. Eine so hohe Beteiligungssumme erschwert oft den Einstieg. |
| Einflussmöglichkeiten | Objektauswahl, Finanzierung, Verwaltung, Verkauf übernimmt ein professionelles Fondsmanagement. | Wichtige Beschlüsse trifft allein die Fondsverwaltung, ohne Mitsprache der Privatanleger:innen. |
Das hängt stark von deinem Anlageziel, deinem Zeithorizont, deinem finanziellen Budget und der aktuellen Marktlage ab. Sowohl OIF als auch GIF haben in den vergangenen Jahren an Attraktivität eingebüßt.
Wenn du auf Nummer sicher gehen willst, sind offene Immobilienfonds die deutlich konservativere Wahl. Sie eignen sich vor allem für Anleger:innen, die langfristig und breit gestreut in Immobilien investieren möchten.
Nur Geld zu investieren, auf das du mittelfristig verzichten kannst.
Geschlossene Fonds lohnen sich nur in sehr spezifischen Fällen. Die hochfliegenden Renditeversprechen sollte man als Privatanleger:in mit Skepsis betrachten. Angesichts der Risiken und der langen Kapitalbindung raten Verbraucherschützer:innen eher ab, sofern man nicht genau weiß, was man tut.
Für die meisten Anleger:innen ist es oft sinnvoller, auf weniger riskante Alternativen zu setzen oder direkt in offene Immobilienfonds oder REITs (börsengehandelte Immobilien-Aktiengesellschaften) zu investieren, die mehr Flexibilität bieten.
Immobilienfonds können eine interessante Ergänzung in deinem Anlage-Mix sein, um am Immobilienmarkt teilzuhaben.
Die folgende Tabelle stellt die potenziellen wirtschaftlichen Chancen und Risiken einer Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds aus Sicht privater Anleger gegenüber. Berücksichtigt werden wichtige Aspekte wie Renditechancen, Liquidität, Risikostruktur, Kosten, steuerliche Behandlung, Beteiligungshöhe und Einflussmöglichkeiten.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Imobilienfonds
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Was ist der Unterschied zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds?
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Offene Immobilienfonds investieren dein Geld in ein breit gestreutes Immobilienportfolio und erlauben unter Einhaltung von Halte- und Kündigungsfristen grundsätzlich laufend Ein- und Ausstiegsmöglichkeiten. Geschlossene Immobilienfonds sammeln hingegen nur während einer Platzierungsphase Kapital für ein einzelnes Immobilienprojekt ein und schließen dann. Dein Geld bleibt über die gesamte Laufzeit im Projekt gebunden.
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Wie kann ich Immobilienfonds kaufen?
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Anteile an offenen Immobilienfonds kannst du über deine Hausbank oder einen Online-Broker erwerben, genau wie Aktien oder ETF-Anteile. Viele offene Fonds sind in Deutschland zum öffentlichen Vertrieb zugelassen und teilweise sparplanfähig, sodass du bereits mit kleinen Monatsraten investieren kannst. Geschlossene Immobilienfonds werden meist über Banken, Vermittler oder spezielle Plattformen während der Zeichnungsphase angeboten; hier ist oft eine hohe Mindestanlage erforderlich.
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Wie verkaufe ich Immobilienfonds wieder?
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Offene Immobilienfonds kannst du grundsätzlich über die Fondsgesellschaft verkaufen, wobei du die gesetzliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten nach Ablauf der Mindesthaltezeit beachten musst. Geschlossene Immobilienfonds lassen sich vor Ende der Laufzeit nicht regulär zurückgeben.
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