Sowohl die Zinsen als auch die Börse leiden stark unter der Corona-Pandemie. Doch welche Auswirkungen sind derzeit am Immobilienmarkt spürbar?
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Corona: Der Virus hat das Gesundheitssystem, das soziale Leben, die Wirtschaft und die Aktienkurse fest im Griff. Angesichts fallender Börsenkurse stellt sich natürlich schnell die Frage: Wirkt sich der neuartige Coronavirus SARS-CoV-2 auch auf die Immobilienpreise aus?
Zum aktuellen Zeitpunkt kann man Entwarnung geben: Nein, auf die Preise hat der Virus bislang keine konkreten Auswirkungen. Wohl aber auf die Immobilienbranche: Die internationale Immobilienmesse Mipim in Cannes ist verschoben, ebenso die Fachmessen „Light and Building“ und die „SHK-Essen“, eine Messe für Sanitär-, Heizungs- und Klimaunternehmen.
Der Verband der Immobilienverwalter Deutschlands (VDIV) rät seinen Verwaltern, die Händedesinfektion auf Eigentümerversammlungen zu verstärken und Mitgliedern das Stimmrecht per Vollmacht nahezulegen. Makler nehmen von Massenbesichtigungen Abstand und geben ihren Kunden vielleicht weniger häufig die Hand. Makler haben die Möglichkeit, auch über virtuelle Besichtigungen weiterhin tätig zu sein.
Ob die einbrechenden Börsenkurse renditesuchende Anleger nun zum Run auf das Betongold verleiten oder aber Preise stagnieren, weil Kaufinteressenten vorerst abwarten? Das wird sich – wenn überhaupt – erst in einigen Wochen zeigen.
Einige Branchenprofis gehen derzeit davon aus, dass die Preise für Wohnungen und Häuser zukünftig sogar wieder leicht fallen könnten. Der Grund: Durch die Krise werden Bundesanleihe für Anleger unattraktiver, weil der Staat in massive Hilfsprogramme investiert. Steigen die Bundesanleihen, so steigen auch die Bauzinsen, so die Branchenprofis. Wenn dann auch mehr Menschen durch die Krise nun ihre Immobilie auf den Markt bringen, könnte das zumindest zu einer Stagnation oder einem leichten Rückgang der Immobiliepreise führen.
Ralf Weitz, Geschäftsführer von ImmoScout24 kommentiert dazu: „Wir können im Moment noch keine klaren Tendenzen erkennen, inwieweit sich das Coronavirus auf den Immobilienmarkt auswirkt. Wir nehmen die Situation aber sehr ernst und behalten die Lage im Blick. Auch in diesen schwierigen Zeiten möchten wir unsere Kunden und alle weiteren Marktteilnehmer weiterhin bestmöglich bei der Suche, der Anmietung und dem Kauf einer Immobilie unterstützen. Es zeigt sich, dass es in der aktuellen Situation umso wichtiger ist, die einzelnen Schritte in der Vermietung und im Verkaufsprozess zu digitalisieren. Dafür bieten wir bereits eine Reihe von innovativen und digitalen Lösungen an. Der Austausch von Unterlagen und Dokumenten lässt sich bereits weitgehend digital und damit einfach und sicher erledigen.“
Die Anzahl der Zwangsversteigerungen ist ein Indikator dafür, wie beliebt Immobilien sind. Der Fachverlag Argetra, der eine Art Terminservice für Zwangsversteigerungen betreibt, veröffentlicht in regelmäßigen Abständen Auswertungen der Zwangsversteigerungstermine aller bundesdeutschen Amtsgerichte. Im Jahr 2019 ist die Zahl der Zwangsversteigerungen, wie auch die Jahre zuvor, zurückgegangen: Insgesamt 17.600 Immobilien (2018: 21.600) kamen 2019 unter den Hammer. Dabei machen die offiziellen Zwangsversteigerungen nur etwa die Hälfte aller unfreiwilligen Besitzerwechsel aus. 50 Prozent der Immobilien landen gar nicht vor einem Gericht, sondern werden im freien Handel, meist unter der Regie der kreditgebenden Bank, verkauft. Im Jahr 2005 war das noch ganz anders: Da gab es erheblich mehr Termine, weil Immobilien gar nicht beim ersten Termin verkauft werden konnten. Im Jahr 2019 war die Nachfrage aber so groß, dass etliche Immobilien noch vor dem Gerichtstermin weggingen wie die berühmten warmen Semmeln.
ImmoScout24 veröffentlicht einmal im Jahr die Neubau-Kauf-Maps, eine Art Landkarte der Immobilienpreisveränderungen. Verglichen wurden die Top-10-Städte in Deutschland und das jeweilige Umland. Die Preisveränderungen wurden jeweils für ein Referenzobjekt Haus oder Eigentumswohnung vom vierten Quartal 2018 auf das vierte Quartal 2019 ermittelt. Spitzenreiter bei den höchsten Zuwachsraten ist die Boomstadt Leipzig: In der Innenstadt stiegen die Kaufpreise um 15,4 Prozent. Für das 140-Quadratmeter-Haus ist eine halbe Million Euro fällig. Trotzdem ist Leipzig im Vergleich mit anderen Städten immer noch erschwinglich, insbesondere wenn es um Eigentumswohnungen im Randbereich geht.
München ist immer noch der Platzhirsch unter den deutschen Metropolen: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet rund 737.120 Euro und steigerte ihren Wert im Jahresvergleich um 6,8 Prozent. Die Hauspreise stiegen um 5,1 Prozent. Die Kaufsumme für Häuser ist allerdings auch schon siebenstellig: Rund 1,48 Millionen kostet hier die Referenzimmobilie. Nur Stuttgart kann bei diesen Preisen mithalten: Das Referenzhaus kostet hier durchschnittlich 1,07 Millionen Euro. Wird das mit den Preisen so weitergehen? „Die Dynamik im Neubaumarkt wird sich nach unserer Einschätzung etwas abschwächen“, kommentiert ImmoScout24-Geschäftsführer Ralf Weitz.
So wie Ralf Weitz schätzt auch Jens Tolckmitt, der Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), die aktuelle Lage ein: „Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt steigen weiter (...) Mittlerweile fällt der Anstieg aber nicht mehr so hoch aus wie noch vor zwei oder drei Jahren. Insbesondere in den Top-7-Städten lässt die Preisdynamik bei Wohnimmobilien angesichts der erreichten hohen Niveaus nach“, kommentiert er den aktuellen Immobilienpreisindex. Dass die Preise insbesondere in den begehrten Städten weniger stark gestiegen seien, führt der vdp auf einen funktionierenden Marktmechanismus zurück – und freut sich darüber. Käufer und Investoren seien nicht mehr bereit, jeden Preis zu bezahlen, nur um überhaupt an eine Immobilie zu kommen.
Interview mit Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte zur Corona-Krise und ihr Einfluss auf die Immobilienpreise
- Welche Auswirkungen erwarten Sie kurz- und mittelfristig durch die aktuelle Corona-Krise auf den Immobilienmarkt?
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Die Unsicherheit derzeit ist groß, gerade auch mit Blick auf die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Krise. Dies wird die Nachfrage, gerade auch die Nachfrage privater Käufer, bremsen. Hinzu kommen Einkommensverluste, die sich auf die Mieten auswirken werden. Entsprechend rechne ich mit einer Stagnation der Preise, vielleicht sogar Preisrückgängen an der einen oder anderen Stelle. Es gibt aber auch stabilisierende Effekte: Der Neubau wird sich verlangsamen, weil an den Baustellen Arbeitnehmer fehlen, und einige Investoren mit großer Liquidität warten nur auf den Moment, wieder in den Markt einzusteigen.
- Wird die Corona-Krise nach Ihrer Einschätzung die Preisentwicklung im Immobilienmarkt nachhaltig beeinflussen?
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Ganz entscheidend für die Beantwortung dieser Frage ist die Einschätzung des Marktes vor der Corona-Krise. Wer davon ausgeht, dass die Preise überbewertet waren, muss nun von einer scharfen Korrektur ausgehen. Aus meiner Perspektive hatten wir aber, mit Ausnahme von einigen Teilmärkten, keine spekulativen Übertreibungen, insbesondere nicht im Wohnungsmarkt. Daher gehe ich davon aus, dass es keinen nachhaltigen Effekt auf die Preise geben wird – dies schließt aber kurzfristige Reaktionen nicht aus.
- Welche Konsequenzen erwarten Sie fĂĽr die Unternehmen in der Immobilienbranche, vom kleinen MaklerbĂĽro bis zu groĂźen Projektentwicklern und Wohnungsgesellschaften?
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Probleme könnten z. B. Makler haben, die ja auf Kundenkontakt angewiesen sind. Auch Vermieter im Gastronomie-, Hotel- und Einzelhandelsmarkt könnten wirtschaftlich getroffen werden, wenn die Mieter nicht mehr zahlen können oder sogar in die Insolvenz gehen. Auch Projektentwickler stehen vor der Herausforderung, ihre angefangenen Baustellen auch abzuschließen – jeder Monat Verzögerung kostet die Unternehmen Geld. Relativ gut schätze ich die Situation für Wohnungsvermieter und Bürovermieter ein – zumindest dann, wenn der Shut down in absehbarer Zeit endet.
- Erwarten Sie einen nachhaltigen Effekt auf das Verkaufs- und Vermietungsvolumen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien?
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In Asien ist zu beobachten, dass das Transaktionsvolumen deutlich gesunken ist. Dies ist auch in Deutschland möglich. Allerdings wird der deutsche Wohnimmobilienmarkt nach wie vor als sicherer Hafen angesehen, dieser Eindruck dürfte sich aufgrund der Börsenabstürze eher verstärkt haben. Daher rechne ich eher mit einem moderaten Effekt auf das Transaktionsvolumen. Vermietungen könnten dagegen schon deutlich zurückgehen im ersten Halbjahr, denn Umzüge sowohl von Privatpersonen als auch Unternehmen sind nur schwer vorstellbar. Nach der Krise dürften sich die Vermietungszahlen aber schnell erholen.
- Erwarten Sie, dass der Immobilienmarkt sich relativ rasch nach einer Aufhebung der allgemeinen KrisenmaĂźnahmen erholt? Wird es dann Nachholeffekte geben?
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Ganz entscheidend ist die Frage, wie lange der Shut down gilt. Die EZB schätzt, dass in der Eurozone das BIP um 2,1 Prozent pro Monat Shut down sinkt, bei drei Monaten hätten wir daher die Effekte der Finanzkrise übertroffen. Dennoch bin ich optimistisch: Als die spanische Grippe 1918 wütete und über 40 Millionen Menschen weltweit das Leben kostete, erholte sich die Weltwirtschaft erstaunlich schnell, obwohl es kaum staatliche Stützungsmaßnahmen gab. Zwar gab es strukturelle Verschiebungen in der Wirtschaft, aber gerade auch die Aktien- und Immobilienmärkte erholten sich schnell. Letztlich ist es ja die große Stärke der Marktwirtschaft, sich schnell an neue Bedingungen anzupassen – trotz aller düsteren Nachrichten sollten wir daher unseren Optimismus nicht verlieren.
Irrtum vorbehalten. Geändert am 20. März 2020
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