Eines ist ziemlich sicher: Die Immobilienpreise werden weiter steigen. Gerade im Neubausektor hat sich Ende 2021 einiges getan – und diese Preisentwicklung wirkt sich auch aufs neue Jahr weiter aus.
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Der Europace-Hauspreisindex von November 2021 zeigt deutlich: Vor allem Neubauten erklimmen immer neue Preishöhen. Für Stefan Münter, den Co-CEO und Vorstand von Europace liegen die Ursachen für diese Preisentwicklung auf der Hand: „Grund für den stärkeren Preisanstieg für Neubauten sind unter anderem die steigenden Rohstoffpreise. Die derzeitigen Lieferengpässe und -verzögerungen tragen auch dazu bei.“ Neue Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten Ende 2021 rund 12 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Auf Monatsbasis stiegen die Preise für neue Häuser um 1,55 Prozent und für neue Eigentumswohnungen um 0,86 Prozent.
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Und wie entwickelten sich die Preise für Bestandsimmobilien? Hier passierte tatsächlich vergleichsweise wenig: Im November erhöhten sich die Preise für Bestandshäuser um 0,99 Prozent. Das ging im Sommer schon mal rasanter – im Juli 2021 stand sogar schon eine Zwei vor dem Komma. Im Jahresvergleich sind die Bestandshäuser aber immer noch die Könige des Preisauftriebs: Im Vergleich zum November 2020 erreichten sie fast 15 Prozent Wertzuwachs.
Das Statistische Bundesamt legte Ende Dezember 2021 seine aktualisierte Preisstatistik für Immobilien und Baugrundstücke – diesmal für das dritte Quartal 2021 – vor. Erneut gab es Rekorde zu vermelden. Denn bereits zum zweiten Mal war der Preisanstieg im Vergleich mit dem Vorjahresquartal „der größte Preisanstieg bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000“. Die Preise für Wohnimmobilien kletterten um durchschnittlich 12 Prozent. Allein 4,2 Prozent des Wertzuwachses gehen dabei auf Veränderungen vom zweiten aufs dritte Quartal 2021 zurück.
Dass die Preise in den Metropolregionen steigen, kennen wir schon. In den sogenannten TOP-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf stiegen die Preise im 3. Quartal im Vergleich zum Vorjahresquartal sogar um 14,5 Prozent. Dabei werden sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen zu einem Gesamtwert zusammengefasst. Übertrumpft werden diese Preiszuwächse aber sogar noch von den Ein- und Zweifamilienhäusern in dünn besiedelten ländlichen Regionen. Solche Entwicklungen haben wir bereits bei unseren Preiskommentaren in den Jahren 2020 und 2021 mehrmals erwähnt. Insbesondere der Preisauftrieb in den Städten und der Wunsch der Menschen nach einem Haus im Grünen – zumal im Verlauf der Coronapandemie – führten vermutlich zum Plus von 15,5 Prozent in diesen Gebieten.
Bei so vielen Preisrekorden nimmt aber auch die Zahl derjenigen zu, die darin einen „irrationalen Überschwang“ vermuten. Hierzu gehört einmal mehr das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) aus Berlin. Die Forscher untersuchten in einer Ende Dezember 2021 veröffentlichten Studie die Preisentwicklung in 114 deutschen Städten mit jeweils mehr als 50.000 Einwohnern. Fazit des Studienleiters Konstantin Kholodilin: „Die Zeichen mehren sich, dass die Wohnungspreise in einigen Städten und Marktsegmenten nicht mehr allein durch die Entwicklung der Mieten und die niedrigen Zinsen zu erklären sind.“
Ein Grund für die hohen Preise sei die Spekulation. Denn, so das DIW, normalerweise würden sich die Immobilienpreise langfristig an die Mietpreise und damit die allgemeine Einkommensentwicklung anpassen. Doch das sei in vielen Regionen nicht mehr der Fall, weil die Preise den Mieten um Längen, und zwar teilweise um 50 Prozent, enteilt seien. Kholodilin: „Mieten haben im Gegensatz zu den Immobilienpreisen keine spekulative Komponente.“ Man miete schließlich nicht, um die Wohnung später teurer zu vermieten. Bei Kaufimmobilien sei das Kalkül auf höhere Verkaufserlöse aber immer Teil der Gesamtrechnung.
Und was ist mit den gefürchteten Immobilienpreisblasen? Das DIW sieht die Gefahr für Preiskorrekturen durchaus. Aber nicht flächendeckend, sondern vor allem in den Metropolregionen und den größeren Städten. Positiv wertet das Forschungsinstitut die soliden Kreditvergabe- und Finanzstrukturen in Deutschland. Mit anderen Worten: Kredite werden meist langfristig vergeben, sodass sich die Gefahr von plötzlichen Kreditkostensteigerungen in Maßen halten.
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