Ist Ihr Grund­stück Gold wert?

Besitzen Sie Land, das vielleicht viel mehr wert ist, als Sie denken? Wir zeigen die neun wichtigsten Eigenschaften, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen.

Selbst ein minderwertiges Grundstück in einer Metropole oder Ballungsgebiet kann leicht einen deutlich höheren Wert erzielen als hochwertiges Bauland in einer Schrumpfungsregion, denn Menschen zieht es dahin, wo es gute Arbeits- und Lebensbedingungen gibt. Einen ersten Hinweis auf den Grundstückspreis bietet daher der Bodenrichtwert, den jede Gemeinde ausgibt. Dazu wendet man sich einfach an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses seiner Gemeinde. Beim Bodenrichtwert handelt es sich nicht um den Verkehrswert. Der Verkehrswert ist in der Regel höher als der Bodenrichtwert. In den Verkehrswert spielen folgende Faktoren rein:

Nicht auf jedem Grundstück darf man bauen. Da Bauland in den letzten Jahren rar geworden ist, steigt der Wert für Grundstücke mit dieser Nutzungsform. Aber Bauland ist nicht gleich Bauland. Hier wird grob in drei Arten unterschieden. Das Bauerwartungsland ist nicht erschlossenes Gelände, bei dem aber in Zukunft eine Bebaubarkeit erwartet werden kann. Da aber der Eigentümer bis zu 90 Prozent der Erschließungskosten tragen muss, wird dadurch der Preis gedrückt. Erschließungskosten fallen für die Anbindung an die Kanalisation, das Verkehrsnetz, die Trinkwasser– und Energieversorgung an.

Achtung: Legen Sie beim Verkauf des Grundstücks beim Notar unbedingt einen Stichtag für das Thema Erschließung fest. Nach diesem Stichtag verfasste Bescheide müssen dann vom Käufer getragen werden.

Rohbauland ist wie Bauerwartungsland nicht erschlossen. Bei dieser Art des Baulands ist nicht gesichert, ob eine Erschließung stattfinden wird.

Nur Bauland ist erschlossen und lässt sich daher mit Sicherheit bebauen. Der Preis für Bauland ist daher deutlich höher als für Bauerwartungsland! Rohbauland erzielt meist den geringsten Erlös.

Tendenziell steigt der Quadratmeterpreis eines Grundstücks mit dessen Gesamtgröße. Günstiger Zuschnitt, Stand der Sonne im Tagesverlauf, Nähe zu Wasser- oder Waldflächen wirken sich mit auf den Wert der Immobilie aus. Da es hier um persönliche Vorlieben geht, sind Abschläge schwerer zu ermitteln.

Für jedes Grundstück liegt ein Bebauungsplan vor, der darüber Auskunft gibt, wie groß die erlaubte Wohnfläche und somit die bauliche Ausnutzung auf dem Grundstück ist. Umso größer die Wohnfläche ist, umso besser. Denn dadurch steigt der Wert des Grundstücks. Der Bebauungsplan kann aber auch definieren, welche Form z.B. das Dach haben muss, welche Fassadenfarben erlaubt sind oder die Anzahl der zulässigen Geschossflächen. Auch diese Vorgaben können den Wert des Grundstücks beeinflussen. Ein zu enges Korsett führt zu geringerer Nachfrage und weniger Spielraum bei der Preisverhandlung. Sie erhalten den Bebauungsplan beim zuständigen Bauamt.

Der Verkauf eines Grundstücks mit einer Grundschuld ist möglich, da die Grundschuld nicht an den Eigentümer gebunden ist, sondern an die Immobilie selbst. Sollten weiterhin Schulden auf das Grundstück bestehen, kann beim Ausfall der Tilgungszahlung eine Zwangsvollstreckung angestrebt werden. Eine Grundschuld mit offenen Forderungen beeinflusst den Grundstückswert negativ.

Auch bestehende Wegerechte mindern den Wert. Grenzt ein Grundstück an ein anderes Grundstück, zu dem es keinen öffentlichen Zugang gibt, so kann ein Wegerecht bestehen. Ein dringliches Wegerecht kann den Wert eines Grundstücks beträchtlich mindern.

Wurde das Grundstück früher gewerblich genutzt, können z.B. giftige Stoffe den Boden weiterhin belasten. Auch Ruinen auf dem Grundstück mindern den Wert, da sie für den Käufer weitere Kosten für den Abriss bedeuten. Kommt noch eine schlechte Lage, Wegerecht oder schlechter Zustand dazu, können diese Faktoren den Wert eines Grundstücks komplett zunichtemachen.

Befindet sich auf dem Grundstück ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht? Wenn es nicht ein wunderschönes Schloss in tadellosem Zustand ist, dann mindert es in den meisten Fällen leider den Grundstückspreis. Gebäude unter Denkmalschutz dürfen nicht einfach abgerissen werden und müssen daher, wenn sie sich in einem schlechten Zustand befinden, entsprechend der Auflagen der Denkmalschutzbehörde aufwändig saniert werden.

Besonders in ländlichen Regionen mindern Windräder in bis zu einem Kilometer Entfernung den Wert eines Grundstücks, wenn es sich dabei um Bauland handelt. Die Abschläge variieren zwischen 23 und 71 Prozent. Zu diesem Ergebnis kam eine Studie des RWI-Leibniz Instituts für Wirtschaftsforschung.

Sie wollen verkaufen? Prüfen Sie gleich heute, wie viel Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie wert ist.