Kommt es bald zum Preisverfall auf dem Immobilienmarkt? Bislang steigen die Immobilienpreise stetig weiter. Ist vielleicht die Coronakrise die Nadel, die alles zum Platzen bringt?
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Empirica veröffentlich regelmäßig ihren „Blasenindex“, der sich schon seit Monaten dehnt und dehnt. Das sogenannte Rückschlagpotenzial in diesem Index betrug im zweiten Quartal 2020 ganze 23 Prozent. Mit Rückschlagpotenzial ist der relative Unterschied zwischen der Entwicklung der Mietpreise und der Kaufpreise für Eigentumswohnungen gemeint. Liegen beide zu weit auseinander, errechnet die Empirica die Gefahr für den „Preisrückschlag“, also einem Verfall der Preise. Vor drei Jahren lag das Preisrückschlagpotenzial bundesweit im Durchschnitt bei zwölf Prozent – aktuell ist es mit 23 Prozent also fast doppelt so hoch. In den Top-7-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) liegt das Rückschlagpotenzial sogar bei 42 Prozent. Vor drei Jahren waren es 28 Prozent.
Auch die Postbank und das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) nutzen das Verhältnis von Mieten und Kaufpreisen, um die Überbewertung von Immobilien zu ermitteln. Dieses Verhältnis nennt sich „Vervielfältiger“. Es klärt darüber auf, wie viele Jahresmieten eine Käuferin oder ein Käufer anlegen müsste, um den Kaufpreis zu bezahlen. Ist der Vervielfältiger hoch, ist der Kaufpreis entsprechen überbewertet. Der Vervielfältiger erklimmt in Deutschland für manche Regionen ungeahnte Höhen. Im Durchschnitt lag er vor Jahren bei 17,5. Heute liegt er durchschnittlich bei 24. Konkret müsste man also 24 Jahresmieten für eine Immobilie aufwenden, wenn man sie bei aktuellem Preisniveau kaufen wollte. Bei einer 700-Euro-Wohnung wären das rund 202.000 Euro.
700 Euro x 12 Monate x 24 = 201.600 Euro
In den beliebten Großstädten liegt der Vervielfältiger deutlich höher: In Hamburg sind es 36 Jahresmieten. Da wären in obigem Beispiel also etwa 302.400 Euro fällig. In München sind es 37,2 und in beliebten Regionen wie Miesbach zwischen München und dem Tegernsee sind gar 43,2 Jahresmieten fällig. Den Vogel schießen Perlen wie Nordfriesland mit der Urlaubsinsel Sylt ab: Hier liegt der Vervielfältiger bei sage und schreibe 72.
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Das riecht nach Überbewertung. Doch die Profis sind sich einig: „Wenn es in Deutschland bereits eine Immobilienblase gäbe, hätte die Coronakrise sie zum Platzen gebracht“, ist sich Jörg Krämer, Chefvolkswirt der Commerzbank, sicher. Ganz ähnlich tönt es aus der Richtung von Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. Er nennt drei Merkmale einer typischen Blase, die wir in Deutschland derzeit aber nicht hätten. Erstens: eine Bautätigkeit über dem Bedarf – stimmt, das gibt´s nicht. Zweitens: eine geradezu ausschweifende Ausgabe von Krediten – auch das trifft nicht zu. Drittens: Kosten für Käufer über denen der Mieter – auch hier Fehlanzeige: Die billigen Bauzinsen halten die Kosten im Rahmen.
Der Baufinanzierungsvermittler Europace beobachtet zwar auch keine Blase, wohl aber eine coronabedingte Kaufzurückhaltung. Im Zeitraum des Lockdowns seien die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen munter weiter gestiegen (um rund fünf Prozent). Erst danach – also ab Juni 2020 – gehe es nur noch moderat aufwärts. Die Preise würden nur noch um etwa zwei Prozent steigen. Der Grund dafür liege gemäß Europace vor allem an verschärften Kreditrichtlinien der Banken. Käufer müssten mehr Eigenkapital aufwenden: Das bremse bei weiter kletternden Preisen und trotz stabiler Zinsen die Kauflaune. Und noch etwas haben die Experten von Europace beobachtet: Die Lust der Käufer auf Wohnraum im Umland – mit Homeoffice, Garten und einer guten Abgrenzungsmöglichkeit von den Nachbarn –sei bis in den August hin konstant hoch geblieben. Auch die nachgefragte Wohnfläche sei gestiegen. Das könne man vielleicht einfach darauf zurückführen, dass derzeitig Häuser beliebter als Wohnungen seien – und dann meist auch mehr Wohnfläche mitbrächten.
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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche AuskĂĽnfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 14. September 2020.
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