Immobilie verkaufen? Jetzt passenden Makler finden!

Der große Vorteil daran, eine Immobilie nach eigener Nutzung zu verkaufen, besteht darin, dass Sie nur in Ausnahmefällen Spekulationssteuer auf den Gewinn zahlen müssen. Hier erfahren Sie mehr über die Kosten, die Ihnen durch den Immobilienverkauf nach Eigennutzung entstehen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es ist hilfreich, einen Makler für den Immobilienverkauf nach Eigennutzung zu engagieren, der Ihnen viel Zeit und Mühe abnimmt und die nötige emotionale Distanz wahrt. 

  • Bei selbst genutzten Immobilien müssen Sie normalerweise keine Spekulationssteuer einplanen.

  • Die Kosten für den Verkauf können Sie mithilfe der Expertise eines Maklers minimieren. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Sie möchten Ihre Immobilie erfolgreich zum Wunschpreis verkaufen?

Vergleichen Sie 100% kostenlos & unverbindlich 3 Angebote von passenden regionalen Immobilien-Maklern und profitieren Sie vom hohen Preisniveau am Markt. Eine ausführliche Bewertung Ihrer Immobilie erhalten Sie vom Experten vor Ort kostenlos.

Makler-Angebote vergleichen

An welche Zielgruppe kann ich eine Immobilie nach Eigennutzung verkaufen?

Eine von Ihnen selbst bewohnte Immobilie können Sie meistens besonders gut an die Zielgruppe verkaufen, in der Sie sich selbst befinden. Wenn Sie beispielsweise mit Ihrer Familie in dem Haus gewohnt haben, sollten Sie es an eine junge Familie verkaufen und die entsprechenden Vorzüge hervorheben. Eine Wohnung für Paare oder für Ruheständler können Sie dann besonders gut vermarkten, wenn Sie selbst in der gleichen Position sind.

Exklusiv & kostenlos für Verkäufer
Wir finden für Sie den passenden Makler!

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Wir empfehlen Ihnen drei passende Makler aus Ihrer Region, in nur 3 Minuten.

Immobilienverkauf bei Eigennutzung: Mit oder ohne Makler?

Sie haben wahrscheinlich eine starke emotionale Bindung zu Ihrer Immobilie, die es Ihnen schwer macht, diese zu verkaufen. Zugleich benötigen Sie für Ihr neues Eigenheim eine Finanzierung, und zwar so früh wie möglich. Daher lohnt es sich, einen professionellen Makler zu engagieren, der die Immobilie professionell und mit der nötigen emotionalen Distanz verkaufen kann. Außerdem hilft er Ihnen dank seiner Datenbank möglicher Interessenten dabei, rasch einen Käufer zu finden. Sie selbst sparen sich viel Zeit und Mühe, denn der Makler kümmert sich um alle rechtlichen und organisatorischen Anforderungen. Er kann Ihnen sogar dabei helfen, Verkaufskosten zu sparen.


Der kostenlose Maklervergleich
Erhalten Sie kostenlos & unverbindlich passende Maklervorschläge aus Ihrer Region.

Welche Kosten sollte ich beim Immobilienverkauf nach Eigennutzung erwarten?

Beim Immobilienverkauf gibt es für Sie als Verkäufer einige Kosten, um die Sie nicht herumkommen. Dazu gehören zum Beispiel Renovierungskosten vor dem Kauf, die Kosten für den Notar, falls Sie eine vorhandene Grundschuld löschen müssen, und in einigen Bundesländern auch die Hälfte der Maklerprovision. Falls Sie mit dem Gewinn aus dem Verkauf ein Bankdarlehen abbezahlen, kann es sein, dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Ein weiterer Kostenpunkt ist häufig der Energieausweis, der Sie bis zu 500 Euro kosten kann.

tipp
Tipp

Falls Sie auf den Gewinn aus dem Hausverkauf Spekulationssteuer zahlen müssen, können Sie diesen Gewinn und damit die Höhe der Steuer schmälern, indem Sie die Kosten vom Gewinn abziehen.

Wie sieht die Spekulationsfrist bei selbst genutzten Immobilien aus?

Bei allen Immobilien gilt, dass Sie auf Ihren Gewinn dann eine Spekulationssteuer zahlen müssen, wenn Sie die Immobilie früher als zehn Jahre nach deren Erwerb veräußern. Allerdings können Sie die Spekulationsfrist umgehen, wenn Sie nachweisen können, dass Sie in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Das geht auch dann, wenn Ihre Kinder – solange sie noch Kindergeld beziehen – in der Immobilie wohnen. Einer dieser beiden Fälle ist bei selbst genutzten Immobilien meistens zutreffend. Dabei müssen Sie die „Randjahre“ nicht komplett ausfüllen. Sie können auch eine Immobilie, die Sie im November 2017 gekauft haben, im Januar 2019 ohne Spekulationssteuer veräußern.

hint
Hinweis

Bei geerbten Häusern gilt für die Spekulationsfrist nicht das Datum des Erbes, sondern das Datum des ursprünglichen Erwerbs durch die Erblasser.

Fällt beim Immobilienverkauf nach Eigennutzung Spekulationssteuer an?

Falls Sie dennoch Spekulationssteuer zahlen müssen, sollten Sie damit rechnen, dass diese um die 40 Prozent des Veräußerungsgewinns betragen kann. Ein guter Makler berät Sie dabei, wie Sie die Steuerlast minimieren. In diesen Fällen kann es sein, dass die Spekulationssteuer auch bei selbstgenutzten Immobilien zutrifft:

  • Wenn Sie die Immobilie in den letzten Jahren nicht selbst genutzt haben.

  • Wenn ein Teil der Immobilie nicht von Ihnen genutzt wurde; dann müssen Sie auch nur auf diesen Teil Steuer zahlen.

  • Wenn einer der Ehepartner nach einer Scheidung die Immobilie überschrieben behält, zahlt er Spekulationssteuer, falls er sie in den ersten zehn Jahren nach der Überschreibung verkaufen möchte.

Anhand dieses Rechenbeispiels können Sie sehen, wie die Spekulationssteuer ausfallen kann. Allerdings kommt es dabei wesentlich auf Ihre eigene Steuerklasse an.

Verkaufspreis der Immobilie 350.000 Euro
zum Verkauf anfallende Kosten (bspw. Reparaturen) -7.000 Euro
Anschaffungskosten -320.000 Euro
Gewinn, der versteuert werden muss 23.000 Euro
Persönlicher Spekulationssteuersatz 40 Prozent
Höhe der zu zahlenden Steuer 9.200 Euro

Verkaufen Sie mit einem Makler zum Top-Preis!
tipp
Tipp

Sie können mit einem langfristig angelegten Plan die Spekulationssteuer umgehen. Wenn Sie eine aktuell vermiete Wohnung verkaufen wollen, ist Eigenbedarf als Kündigungsgrund der Schlüssel. Wenn Sie beispielsweise im November 2019 in das zu verkaufende Objekt einziehen, können Sie im Januar 2021 den Verkauf der Wohnung nach Eigennutzung vornehmen – ganz ohne Spekulationssteuer!

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Wohnung nach Eigennutzung?

Um den Verkauf Ihrer Wohnung nach Eigennutzung so schnell wie möglich über die Bühne zu bringen, sollten Sie alle benötigten Unterlagen schon früh beisammenhaben. Dazu gehört der Grundbuchauszug aus dem Grundbuchamt, dem Sie auch entnehmen können, ob auf der Immobilie noch Schulden lasten. Wenn es sich um ein Objekt handelt, das Teil einer Wohngemeinschaft ist oder das Sie selbst vermietet haben, sollten Sie auch die Teilungserklärung, einen Grundriss, Protokolle von Eigentümerversammlungen aus den letzten drei Jahren und eine Wohngeldabrechnung sowie einen Wirtschaftsplan und eine aktuelle Rücklagenübersicht hinzufügen. Diese Dokumente erhalten Sie von der Hausverwaltung. Darüber hinaus ist die Baubeschreibung vom Bauamt nötig, falls Ihnen diese nicht mehr vorliegt. Am teuersten von allen Unterlagen ist der Energieausweis.

Wie kann ich die Immobilie trotz Eigennutzung für die Besichtigung in Szene setzen?

Je nachdem, wie Sie Ihre Zielgruppe definiert haben, sollten Sie die attraktiven Vorzüge Ihrer Immobilie in Szene setzen. Das kann etwa ein großes Kinderzimmer, ein schöner Garten oder eine Lage in der Nähe von Schulen und Kindergärten sein. Für Ruheständler ist es hingegen eher interessant, ob Ihre Wohnung, die Sie trotz Eigennutzung verkaufen, barrierefrei ist oder sich dementsprechend umbauen lassen würde. Wenn Sie selbst bei der Besichtigung vor Ort sind und auf ehrliche Weise von den Vorzügen des Hauses oder der Wohnung erzählen, macht das einen besonders guten Eindruck.

Auf welche Besonderheiten beim Verkauf sollte ich achten?

Es kann auch vorkommen, dass Sie Ihre Immobilie nach Eigennutzung mit Verlust verkaufen oder nach Abzug aller Ausgaben für den Verkauf keinen Gewinn mehr übrighaben. Auch das können Sie in der Steuererklärung entsprechend geltend machen und können somit Ihre Gesamtsteuerlast teils erheblich senken!

Wie gefällt Ihnen diese Seite?
/5
Bewerten Sie diese Seite Vielen Dank
Artikel herunterladen
Artikel melden
Vielen Dank!
Wir haben Ihr Feedback erhalten.
Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

War dieser Artikel hilfreich?
Der Artikel wurde als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben die Bewertung erhalten.