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Anhaltend steigende Immobilienpreise, der zunehmende demografische Wandel und weiterhin knappe Rentenzahlungen bei vielen älteren Menschen sorgen dafür, dass Angebote zur Immobilienverrentung in Deutschland auf Interesse stoßen. Dabei verkaufen meist ältere, über sechzigjährige Eigentümer ihr unbelastetes Haus, bessern sich damit die schmale Rente auf und lassen sich darin ein lebenslanges Wohnrecht zusichern. Das sollte trotzdem gut überlegt sein: Welche Modelle es gibt und worauf allgemein wie auch vertraglich zu achten ist, erfahren Sie hier.

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Es ist nicht zu übersehen, dass die Anbieter ihre Modelle, das eigene Haus zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben, vorwiegend an die über Sechzigjährigen der aktuellen Rentnergeneration richten. Hier sollen ältere Wohnimmobilien-Eigentümer möglichst in guten Lagen angesprochen werden, die den Wunsch haben, ihr in die Immobilie gebundenes Kapital zu "versilbern". Eine schmale Rente kann damit gut aufgestockt werden. So ist vieles wieder finanziell möglich, ohne das langjährig vertraute, eigene Wohnumfeld verlassen zu müssen.

Dabei wird den älteren Eigenheimbesitzern in verschiedenen Modellen angeboten, die Immobilie an einen Investor zu verkaufen. Der bezahlt für die erworbene Immobilie entweder eine lebenslange Zusatzrente an die Verkäufer oder eine Einmalzahlung. Der Nachteil, dass die früher eigene Immobilie einem nicht mehr gehört, wird durch ein vertraglich zugesichertes lebenslanges Wohnrecht sozusagen unter derselben Adresse kompensiert.

Vorteile und Motive der Verkäufer

Die Motive und Vorteile einer Immobilienverrentung sind für die Verkäufer neben dem aktuell günstigen Markt- und Zinsumfeld:

  • schnelle und unkomplizierte Kapitalbeschaffung

  • Kapitalerwerb ohne Bonitäts- und Kreditprüfungen durch die Banken

  • geringe Besteuerung, und nur des Ertragsanteils (bei Rentenzahlung)

  • ersparte Umzugskosten durch Wohn- und/oder Nießbrauchrecht

  • Wette auf eine höhere als vom Investor kalkulierte Lebenserwartung

Ein nicht zu unterschätzender Vorteil ist auch die Kostenersparnis dank der relativ leichten Vertragsabwicklung.

Vorteile und Motive des Käufers oder Investors

Davon unterscheiden sich die Interessen des Käufers oder Investors sehr. Er möchte davon profieren:

  • Planungssicherheit durch langjährige Vermietung

  • anfänglich geringer Kapitaleinsatz (bei Rentenzahlung)

  • eine erzielbare Rendite aus der Investition

  • Spekulation auf weiter steigende Immobilienpreise

  • Wette auf eigenen Profit bei der Rentenkalkulation

Insbesondere der letzte Punkt ist sicherlich für den Investor wesentlich: Würde der vormalige Eigentümer und Verkäufer frühzeitig nach Vertragsschluss sterben, hat der Investor den schnellen Profit. Dann kann er über die Immobilie verfügen und bei anhaltender Marktpreisentwicklung mit Gewinn verkaufen. Es kann aber auch anders kommen: Lebt der Rentenempfänger länger als vom Investor kalkuliert, macht letzterer unterm Strich einen Verlust.

Umsetzung: Die verschiedenen Modelle

Es sind zwar noch nicht viele Anbieter und Investoren auf dem Markt. Dennoch haben sich über die Jahre einige Modelle zum Prinzip "Haus verkaufen und darin wohnen bleiben" herauskristallisiert:

Die Leibrente (Immobilienverrentung): In diesem Fall verkaufen Immobilienbesitzer ihr unbelastetes Wohneigentum an einen Käufer oder Investor. Dieser zahlt dafür monatlich eine Rente an den Verkäufer. Zudem wird ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Dabei sollte berücksichtigt werden, dass die Höhe der Rente durch diese Faktoren bestimmt ist:

  • den Wert (Verkehrswertgutachten) der Immobilie zuzüglich Zinsen

  • eventuelle Einmalzahlungen

  • Alter des Verkäufers

  • Rentengarantiezeit

  • Wert des Wohnrechtes

Die Zeitrente: Eine Variante ist die Zeitrente, bei der ein fester Zahlungszeitraum wie zum Beispiel 15 oder 20 Jahre vereinbart wird. In diesem Zeitraum bezahlt ein Immobilienkäufer das Haus oder die Wohnung an den Verkäufer in monatlichen Raten ab. Es kann aber auch eine Einmalzahlung vereinbart werden. Auch hier gehört ein Wohnrecht – in vielen Fällen ebenso ein Nießbrauchrecht – zur vertraglichen Vereinbarung.

Die Umkehrhypothek: Im Prinzip wird die belastungsfreie Immobilie von der Bank mit einer Grundschuld zum vorher vereinbarten Beleihungswert belastet. Im Gegenzug erhält der Eigentümer ein "Darlehen" in Form einer einmaligen Auszahlung, in monatlichen Raten oder in einer Mischung aus beiden Elementen. Falls die Alteigentümer versterben, haben die Erben die Möglichkeit, entweder die Grundschuld sofort zu bezahlen oder das Haus verkaufen zu lassen. Mit dem Verkaufserlös werden die Bankschulden bezahlt.

So gestaltet sich der Vertrag für den Hausverkauf

Wie auch bei einem normalen Immobilienverkauf müssen auch bei einer Verrentung alle Details in einem Vertrag fest vereinbart werden. Er wird daher notariell beurkundet. Im Vertrag sollte daher näher geregelt werden,

  • wie die Ausgestaltung z.B. als Leib- oder Zeitrente erfolgen soll

  • welche Höhe und Laufzeit für die Rentenzahlungen vereinbart sind

  • ob und wie das Rückübertragungsrecht (bei Nichtzahlung von Renten oder Ausfall des Käufers bzw. Investors) ist

  • welche Bedingungen für den Pflegefall oder beim Auszug des Verkäufers gelten

  • wie zukünftige Kosten für Instandhaltung und Renovierung getragen werden

Es sollten nach Möglichkeit alle Aspekte und zukünftigen Entwicklungen vorab mit dem Notar besprochen werden. Jede Regelungslücke kann zu unnötigem Ärger führen und alles andere als einen ruhigen Lebensabend bedeuten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und zur Miete wohnen bleiben.


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Die beiden Seiten der Medaille beachten

Wie jede Medaille hat auch das Modell, sein Haus zu verkaufen und wohnen zu bleiben, seine zwei Seiten. Es muss jedenfalls gut überlegt sein. Denn durch den Verkauf der eigenen Immobilie verabschiedet sich so mancher von seinem Traum vom eigenen Heim. Dafür sollte es gute und vernünftige Gründe geben. Daher spricht vieles dafür, diese Aspekte vorher sorgfältig zu prüfen:

  • Wie erfahren, bekannt und seriös ist der Anbieter oder Investor?

  • Ist die Schätzung des Immobilienwertes marktgerecht und objektiv?

  • Sind alle Vorzüge der Immobilie ausreichend (wertsteigernd) eingepreist?

  • Welche Sterbetafeln liegen der Berechnung zugrunde (Statistisches Bundesamt, Versicherungswirtschaft)?

  • Reicht die Rentenzahlung zukünftig auch bei höherer Inflation und absehbaren Kostensteigerungen (im Haushalt)?

  • Sind mögliche Alternativen ausreichend verglichen worden?

Insgesamt sollte kein vorschneller Entschluss gefasst werden. Zuvor wäre es ratsam, die Verträge sowie alle Klauseln genau gegen zu prüfen.

Die Verkäufer sollten auf den Eintrag eines Nießbrauchs im Grundbuch bestehen. Dadurch sichern sie sich ab, das Haus auch wirklich lebenslang nutzen zu können. 

Tipp

Hier sollte an den Fall gedacht werden, später einmal in ein Pflege- oder Altenheim umziehen zu müssen. Ist vertraglich nur ein Wohnrecht vereinbart, geht dieses mit dem Auszug unter. Denn wenn Sie im Pflege- oder Altenheim sind, lässt sich die Immobilie nicht mehr vermieten, um daraus noch Einnahmen zu erzielen.


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