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Das Haus verkaufen und gegen eine Rente „eintauschen“: eine interessante Lösung für Immobilienbesitzer:innen, die ihr gebundenes Kapital frei nutzen möchten. Wir informieren Sie über die Möglichkeiten der Immobilienrente und ihre Vor- und Nachteile. 


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Das Wichtigste in Kürze

  • Der Hausverkauf auf Rentenbasis ist für ältere Eigentümer:innen oftmals eine finanziell attraktive Alternativen gegenüber des klassischen Verkaufs.  
  • Statt einer Einmalzahlung bekommen Sie nach dem Erwerb durch die neuen Besitzer:innen eine monatliche Rente gezahlt.  
  • Die monatlichen Zahlungen können entweder über einen vorher definierten bestimmten Zeitraum erfolgen (Zeitrente) oder als lebenslange Leibrente angelegt werden.  
  • In Form einer Umkehrhypothek kann auch die Bank bei der Immobilienverrentung eine Rolle spielen.  
Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen?

Haus verkaufen gegen Rente – was bedeutet das?

Das Haus ist zwar abbezahlt, aber die Rente zum Leben oft knapp. Ein Hausverkauf auf Rentenbasis kann das zu der Lösung dieses Problems, was besonders älterer Menschen betrifft, beitragen. 

Üblicherweise wird eine Immobilie verkauft und der:die Verkäufer:in erhält eine einmalige Zahlung. Das Prinzip Immobilienrente funktioniert anders: Statt einer Einmalzahlung erfolgt eine regelmäßige Rentenzahlung. In der Regel haben die Besitzer:innen dabei zwei Möglichkeiten: 

  • Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht 
  • Hausverkauf ohne Wohnrecht 

Insbesondere ältere Hausbesitzer:innen entscheiden sich häufig für eine Variante mit lebenslangem Wohnrecht. Sie hat den Vorteil, dass die gewohnte Umgebung nicht verlassen werden muss und die Rente trotzdem in einem gewissen Umfang aufgebessert werden kann. 

Lebenslanges Wohnrecht

Ein Hausverkauf auf Rentenbasis bedeutet nicht zwangsläufig, dass Sie Ihr Haus im klassischen Sinne verkaufen und ausziehen müssen. Oft wird ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt.

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Welche Arten der Immobilienrente gibt es?

Für Immobilienbesitzer:innen bieten sich verschiedene Formen des Hausverkaufs gegen Rente an. Mit den folgenden Modellen können Sie Ihr Haus gegen eine Rente verkaufen.


Leibrente

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen und Leibrente beziehen, wird Ihnen in der Regel ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Der:die neue Eigentümer:in zahlt in diesem Fall den Kaufpreis in monatlichen Raten (Renten) aus. Etwaige Instandhaltungsmaßnahmen werden von den neuen Besitzer:innen übernommen – ein Vorteil, der insbesondere für ältere Menschen reizvoll ist. Die Leibrente wird lebenslang ausgezahlt, was für Käufer:innen eher nachteilig sein kann. 

Der Nachteil der Leibrente für Verkäufer:innen besteht im oft geringeren Verkaufspreis gegenüber dem Verkauf an Selbstnutzer. 


Zeitrente

Im Gegensatz zur Leibrente wird die Zeitrente nur über einen festgelegten Zeitraum ausbezahlt. Die Auszahlung kann entweder als Einmalzahlung oder in Form von monatlichen Raten erfolgen. Der:die Verkäufer:in behält auch bei dieser Variante ein lebenslanges Wohnrecht. Für den:die Käufer:in besteht der Vorteil in einer zeitlich besser kalkulierbaren Zahlungslast.  


Umkehrhypothek

Im Rahmen dieser Immobilienrente beleihen Eigentümer:innen ihr Haus und erhalten im Gegenzug einen zinslosen Kredit ohne Tilgung von ihrer Bank. Dieses Darlehen kann entweder als Einmalzahlung oder in monatlichen Rentenbeträgen ausgezahlt werden. Nach dem Ableben der Eigentümer:innen kann die Immobilie von der Bank verkauft oder von den Erb:innen ausgelöst werden. 

Umkehrhypotheken eignen sich nicht zur Aufbesserung der Rente

Umkehrhypotheken eignen sich nur in seltenen Fällen zur Aufbesserung der Rente. Die Risikoabschläge der Banken sind hoch und die Auszahlungsbeträge vergleichsweise niedrig. Durch die Reduzierung der Erbmasse sollten außerdem eventuelle Ausgleichsansprüche geklärt werden.


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Haus verkaufen auf Rentenbasis – wie werden die Raten berechnet?

Haus verkaufen auf Rentenbasis

Zu Beginn ist es notwendig, den Verkehrswert der Immobilie zu berechnen. Dieser richtet sich nach Alter, Lage, Grundstück und Ausstattung der Immobilie. ImmoScout24 bietet Ihnen dafür eine schnelle und bequeme Onlineberechnung an. Zusätzlich können Sie die Dienste von zertifizierten Sachverständigen in Anspruch nehmen. Für die Berechnung der Rentenhöhe ist außerdem das Alter der Verkäufer:innen maßgeblich. 

Beispielrechnung 

Gehen wir von einem Haus mit einem Verkehrswert von 250.000 Euro aus. Die Verkäuferin – derzeit 65 Jahre alt – entscheidet sich für eine Leibrente mit lebenslangem Wohnrecht. Laut Berechnungen des Statistischen Bundesamts hat sie noch eine Lebenserwartung von 21 Jahren (252 Monate). Das Haus könnte im Vergleich derzeit für 700 Euro monatlich vermietet werden. Wir gehen in diesem Beispiel von einem Zinssatz von 3 Prozent aus. 

Daraus ergibt sich dann folgende Beispielrechnung für die Leibrente: 

250.000 Euro – (252 Monate x 750 Euro) = 189.000 Euro

Einen gewissen Abschlag müssen wir vornehmen, da der:die neue Eigentümer :indie Immobilie nicht selbst nutzen kann.

189.000 Euro – 10% = 170.100 Euro

Unter Vorbehalt – eventuell müssen Sie mit zusätzlichen Sicherheitsabschlägen rechnen – wird dieser Betrag nun durch die Anzahl der Monate geteilt, die Sie voraussichtlich noch in Ihrem Haus wohnen werden.

170.100 Euro / 252 Monate = 675 Euro

Die monatliche Rentenzahlung würde demnach 675 Euro betragen.

Welche Herausforderungen gibt es beim Hausverkauf auf Rentenbasis?

Beim Hausverkauf auf Rentenbasis stehen Sie als Verkäufer:in vor der großen Herausforderung der Suche nach passenden Interessent:innen. Denn für potenzielle Käufer:innen ist der Hauskauf in dieser Varianten oft mit großer Unsicherheit und gewissen Einschränkungen verbunden.  

  • Wird Ihnen ein Wohnrecht zugesichert, sinkt zwar der Wert der Immobilie, sodass der zugrunde liegende Kaufpreis niedriger ist. Dafür kann der:die neue Eigentümer:in Haus oder Wohnung auch nicht selbst nutzen. Für Familien, die auf der Suche nach einem Eigenheim sind, ist diese Variante daher nicht attraktiv. Dadurch fällt bereits eine große Gruppe an Interessent:innen weg. Stattdessen sollten Sie sich am besten mit professioneller Unterstützung von spezialisierten Makler:innen nach kapitalorientierten Investoren umschauen.  
  • Möchten Sie eine lebenslange Leibrente vereinbaren, entsteht für den:die Käufer:in ein schwer kalkulierbares Risiko. Wenn Sie die statistische Lebenserwartung deutlich übersteigen und die Leibrente länger ausgezahlt werden muss als anfangs angenommen, kann das vermeintliche Schnäppchen trotz Risikoabzug zur Kostenfalle werden. Höhere Abzüge bei der Wertberechnung oder eine Einigung auf eine Zeitrente können Interessent:innen mehr Sicherheit geben – dies würde aber auch eine niedrigere Rentenzahlung für Sie bedeuten.  

Klassischer Immobilienverkauf oder Hausverkauf auf Rentenbasis: Welche Option passt am besten zu Ihnen?

Der Hausverkauf auf Rentenbasis hat verschiedene Vor- und Nachteile und ist nicht für jede:n Eigentümer:in gleich gut geeignet. Es gilt die verschiedenen Aspekte abzuwägen, um die beste Entscheidung in Sachen Immobilienverkauf im Alter zu treffen.  

In diesen Situationen ist der Hausverkauf auf Rentenbasis eine gute Idee In diesen Situationen ist der klassische Immobilienverkauf eine gute Idee
  • Er lohnt sich insbesondere dann, wenn Rentner:innen kinderlos sind und ihre Rente aufbessern möchten. Hier spielt die Immobilie als Teil der Erbmasse keine Rolle und kann ohne potenzielle Streitigkeiten veräußert werden. 

  • Sie möchten zwar verkaufen, aber in Ihrer Immobilie wohnen bleiben und lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht im Kaufvertrag zusichern. 

  • Liegt die Immobilie in einer rentablen Lage, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit einer hohen monatlichen Rente. 

  • Es besteht die Möglichkeit, den Verkauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie abzuwickeln, gerade wenn Kapital zum Kauf eines Eigenheims fehlt oder das Haus aus der späteren Erbmasse herausgelöst werden soll. 

  • Viele Eigentümer:innen im Rentenalter entscheiden sich außerdem für den Verkauf ihres Hauses und ziehen in eine kleinere, barrierefreie Wohnung oder in eine Pflegeeinrichtung. Die monatliche Miete kann durch die Immobilienrente gedeckt werden.

  • Soll eine seniorengerechte Wohnung gekauft statt gemietet werden, ist ein klassischer Immobilienverkauf die bessere Option, um das notwendige Kapital zu bekommen. 

  • Sind potenzielle Erben vorhanden, die das Haus später nicht behalten möchten oder sich womöglich nicht über eine Nutzung einigen können, kann ein Verkauf die Situation im Voraus klären. Durch eine frühzeitige Schenkung des Erlöses lässt sich in vielen Fällen sogar Erbschaftsteuer sparen. 

  • Sie brauchen frei verfügbares Kapital, um unerwartete Kosten zu decken.

  • Risikoabschläge und andere Abzüge, die bei der Immobilienrente den Wert verringern, sind Ihnen zu hoch.

  • Sie möchten Ihre Immobilie möglichst schnell und einfach verkaufen und auf die Komplexität des Hausverkauf auf Rentenbasis verzichten. 


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