Er­brecht bei Im­mo­bi­li­en: Erb­fol­ge, Pflicht­teil & Steu­ern

Ob du eine Immobilie vererbst oder selbst eine erbst – es sind zwei Seiten derselben Münze. Und beide werfen viele Fragen auf: Wer bekommt das Haus? Wie wird der Wert ermittelt? Welche Steuern fallen an? Und was passiert, wenn mehrere Personen erben?

In diesem Ratgeber beantworten wir die wichtigsten Fragen zum Erbrecht bei Immobilien – von der Nachlassplanung über die gesetzliche Erbfolge bis hin zu Steuern, Pflichtteil und typischen Situationen rund um Häuser und Wohnungen im Erbfall.

Damit du typische Situationen im Erbfall besser einordnen kannst, findest du hier die wichtigsten Begriffe aus dem Erbrecht – kurz erklärt und mit direktem Bezug zu Immobilien.

Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge. Sie legt fest, wer die Immobilie erbt und in welcher Reihenfolge: zuerst Ehepartner:in und Kinder, danach weitere Verwandte.

Wichtig für Immobilien: Die Erbfolge entscheidet, ob eine Erbengemeinschaft entsteht – häufigster Auslöser für Streit oder Verkauf. 

Erb:innen müssen ein Erbe annehmen oder ausschlagen.

Wichtig für Immobilien: Wer annimmt, übernimmt auch alle Pflichten  – z. B. Kredite, Instandhaltung oder Steuern.

Erblasser:innen können darin festlegen, wer die Immobilie erhalten soll. Es kann handschriftlich oder notariell erstellt werden.

Wichtig für Immobilien: Ein klares Testament verhindert Konflikte und schafft Sicherheit bei Eigentumsübertragungen. 

Ein notarieller Vertrag, mit dem eine Person verbindlich als Erb:in eingesetzt wird.

Wichtig für Immobilien: Häufig genutzt, wenn Immobilieneigentum gezielt weitergegeben werden soll oder z. B. bei Hof-/Betriebsnachfolgen. 

Selbst wenn eine Person enterbt wurde, hat sie Anspruch auf eine Geldzahlung in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils.

Wichtig für Immobilien: Das kann bedeuten, dass die Immobilie verkauft oder Kredit aufgenommen werden muss, um Pflichtteilsberechtigte auszuzahlen. 

In seltenen Fällen kann jemand das Erbrecht verlieren, z. B. durch Täuschung oder Drohung gegenüber dem:der Erblasser:in.

Wichtig für Immobilien: Führt zu einem veränderten Eigentumsübergang, wird aber nur durch Gerichtsurteil festgestellt. 

Eine Person verzichtet zu Lebzeiten vertraglich auf ihr Erbrecht.

Wichtig für Immobilien: Wird eingesetzt, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden – etwa, wenn klar ist, dass ein bestimmtes Kind die Immobilie erben soll. 

Ein amtliches Dokument, das beweist, wer erbt.

Wichtig für Immobilien: Oft erforderlich für den Grundbuch­eintrag, den Verkauf oder die Finanzierung. 

Eine erbberechtigte Person kann ihren Anteil verkaufen. Der Verkauf muss notariell beurkundet werden.

Wichtig für Immobilien: Kann genutzt werden, wenn Erb:innen ihren Anteil an einem Haus schnell liquid machen wollen.

Je größer der Nachlass, desto höher kann die spätere Erbschaftssteuer ausfallen. Für ein Kind kann es bedeuten, dass es sich das Erbe schlichtweg nicht leisten kann. Deshalb lohnt es sich, frühzeitig zu planen, wie eine Immobilie vererbt werden soll – insbesondere auch, wenn mehrere Personen erben oder ein hohes Immobilienvermögen vorhanden ist. Eine klare Nachlassplanung verhindert Konflikte und kann steuerliche Belastungen für die Erb:innen reduzieren. Dazu gehört, den Immobilienwert zu kennen, mögliche Steuerfolgen abzuschätzen und zu überlegen, ob ein Testament oder Erbvertrag sinnvoll ist. 

Beim Erben einer Immobilie spielen vor allem die Freibeträge eine entscheidende Rolle. Sie bestimmen, ob und auf welchen Betrag später Erbschaftssteuer fällig wird. Enge Verwandte profitieren von hohen Freibeträgen, während entfernte Verwandte niedrige Freibeträge ansetzen dürfen.

Außerdem gilt: Je größer der Nachlass und je entfernter das verwandtschaftliche Verhältnis, desto höher kann die spätere Erbschaftssteuer ausfallen. Zum Beispiel sorgt beim Vererben an Geschwister ein niedriger Freibetrag und gleichzeitig ein vergleichsweise hoher prozentualer Steuersatz für eine entsprechende Erbschaftssteuer.

Ein kurzer Überblick: 

Bis zur jeweiligen Steuerfreibetragsgrenze bleibt ein Erbe steuerfrei. Für die Hausübergabe an Kinder bedeutet das: Ein Kind kann bis zu 400.000 Euro erben, ohne Erbschaftssteuer zahlen zu müssen. 

Beispiel: Wenn der Immobilienwert den Freibetrag übersteigt 

Wird für eine Immobilie ein Wert von 550.000 Euro ermittelt, muss ein Kind den Betrag versteuern, der über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegt. 

550.000 € – 400.000 € = 150.000 € steuerpflichtiger Betrag 

Geht man von einem Steuersatz von 20 % aus, ergibt sich folgende Steuerlast: 

150.000 € × 20 % = 30.000 € Erbschaftssteuer 

Ein großzügiges Erbe kann – insbesondere bei niedrigen Freibeträgen – zu einer hohen Steuerlast führen, die Erb:innen nicht immer aufbringen können. Deshalb entscheiden sich manche Eigentümer:innen für eine frühzeitige Schenkung zu Lebzeiten, um Freibeträge mehrfach zu nutzen oder die spätere Erbschaftssteuer zu reduzieren.

Ob eine Schenkung im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von der persönlichen und familiären Situation sowie dem Umfang des Vermögens ab. Eine steuerliche Beratung kann helfen, die individuelle Situation einzuordnen und eine Entscheidung zu treffen.  

Wenn ein Familienmitglied verstirbt, müssen – trotz Trauer – wichtige Fragen rund um den Nachlass geklärt werden. Dazu gehört auch, wer die Immobilie erbt, wie der Eigentumsübergang funktioniert und welche Schritte unmittelbar anstehen.  

Ob eine Immobilie per Testament, Erbvertrag oder nach gesetzlicher Erbfolge vererbt wird, entscheidet darüber, wer Eigentümer:in wird. 

Testament oder Erbvertrag vorhanden: Die darin getroffenen Regelungen gelten. 

Kein Testament: Es greift die gesetzliche Erbfolge. Ehepartner:in und Kinder erben zuerst. 

Mehrere Erb:innen: Eine Erbengemeinschaft entsteht, die die Immobilie gemeinsam verwaltet. 

Beispiel 
Verstirbt ein Elternteil ohne Testament, erben die zwei Kinder jeweils 50 %. Die Immobilie gehört beiden gemeinsam – niemand kann allein entscheiden.  

Der Nachlass umfasst alles, was der:die Verstorbene hinterlässt: 

• Immobilien, Grundstücke 
• Bankguthaben, Schulden 
• Verträge, Rechte und laufende Verpflichtungen 
   

Gerade bei Immobilien ist es wichtig, früh zu klären: 

• Gibt es Kredite auf das Haus? 
• Ist die Immobilie vermietet? 
• Liegen Lasten wie Grundschulden vor?  
  

Erb:innen haben sechs Wochen Zeit, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen.

Die Frist beginnt mit Kenntnis des Erbfalls bzw. mit der Testamentseröffnung. 

Vor der Entscheidung sollten Erb:innen prüfen: 

• Wert der Immobilie 
• Steuerliche Belastung 
• Schulden oder laufende Kosten 
• Pflichten als Eigentümer:in (Instandhaltung, Kredite, Steuern) 

Tipp: Eine realistische Wertermittlung hilft, die finanzielle Tragweite besser einzuschätzen. 

Erbverzicht zu Lebzeiten 
Wer sicher ist, nicht erben zu wollen, kann bereits zu Lebzeiten einen Erbverzichtsvertrag schließen. Dieser muss notariell beurkundet werden. 

Ist eine Immobilie Teil des Nachlasses, muss das Grundbuch berichtigt werden, weil mit dem Tod die alte Eintragung ungültig wird. 

Dazu benötigen Erb:innen: 

• einen Erbschein oder 
• ein notariell beglaubigtes Testament 

Gebührenfrei ist die Grundbuchberichtigung, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird. 

Beispiel: 
Eine Tochter erbt das Haus ihrer Mutter. Mit Vorlage des Testaments beim Grundbuchamt wird sie als neue Eigentümerin eingetragen. 

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese kann nur gemeinsam entscheiden – was in der Praxis oft zu Konflikten führt. 

Typische Lösungen: 

• Einvernehmlicher Verkauf: Die Immobilie wird verkauft, der Erlös wird geteilt. 
• Auszahlung: Eine Person übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. 
• Weiter gemeinsam halten: selten, aber möglich. 
   

Erbauseinandersetzungsvertrag 
Die Erbengemeinschaft wird aufgelöst, wenn alle Erb:innen einen Vertrag über die Aufteilung unterschreiben. 

Letzter Ausweg: Teilungsversteigerung 
Können sich die Erb:innen nicht einigen, kann jede Partei eine Teilungsversteigerung beantragen.

Nachteil: Oft wird deutlich unter Marktwert verkauft. 

Ein Erbschein dient als offizieller Nachweis darüber, wer eine Immobilie geerbt hat. Er wird immer dann benötigt, wenn der Erbnachweis nicht anderweitig eindeutig geführt werden kann – zum Beispiel, wenn kein notarielles Testament oder kein Erbvertrag vorliegt. Mit dem Erbschein bestätigt das zuständige Nachlassgericht, dass du tatsächlich Erb:in der Immobilie und damit die Rechtsnachfolge der verstorbenen Person bist. 

Für den Grundbuch­eintrag oder den Verkauf einer geerbten Immobilie verlangen Behörden, Banken oder Käufer oft einen solchen Nachweis. Liegt ein notariell beglaubigtes Testament vor, genügt dieses in vielen Fällen. Fehlt jedoch ein solcher eindeutiger Nachweis, ist der Erbschein die rechtliche Grundlage, um gegenüber dem Grundbuchamt als neue:r Eigentümer:in anerkannt zu werden. 

Wenn das gesetzliche Erbrecht nicht den persönlichen Vorstellungen entspricht, kann ein Erbvertrag eine verbindliche Möglichkeit sein, die Weitergabe einer Immobilie zu regeln. Im Unterschied zum Testament bindet sich der:die Erblasser:in dabei vertraglich an eine bestimmte Person – und kann diese Verfügung später nicht mehr einseitig widerrufen. 

Erbverträge müssen notariell beurkundet werden. Beide Vertragspartner:innen müssen volljährig sein; bei Ehepaaren gelten besondere Gestaltungsmöglichkeiten. Während der:die Erblasser:in persönlich beim Notariat erscheinen muss, kann sich die andere Vertragspartei vertreten lassen. 

Es gibt einseitige Erbeinsetzungen, bei denen der:die Erblasser:in eine Person verbindlich als Erb:in bestimmt, sowie gegenseitige bzw. mehrseitige Erbverträge, in denen beide Seiten Rechte und Pflichten vereinbaren – etwa in Familienbetrieben oder bei Immobilien, die bewusst in einer bestimmten Linie bleiben sollen.

Wer enterbt wurde oder weniger erhält, als ihm gesetzlich zusteht, hat Anspruch auf den Pflichtteil – ein reiner Geldanspruch in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Um diesen Anspruch zu berechnen, muss der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls bekannt sein. 

Dafür kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll sein, besonders wenn innerhalb der Familie Uneinigkeit besteht. Grundlage ist immer der Stichtag des Erbfalls. Das Finanzamt setzt ebenfalls einen Immobilienwert fest, um die Erbschaftssteuer zu berechnen; dieser kann vom tatsächlichen Marktwert abweichen. 

Damit eine pflichtteilsberechtigte Person ausgezahlt werden kann, einigen sich Erb:innen häufig auf einen objektiven Immobilienwert – oft genügt bereits eine erste Online-Immobilienbewertung. Wer die Immobilie übernehmen möchte, kann die Auszahlung über eine eigene Finanzierung sicherstellen und wird anschließend alleinige:r Eigentümer:in.

Wer ein Haus vererben möchte, sollte die steuerlichen Rahmenbedingungen genau kennen. Freibeträge, Bewertungsverfahren und Sonderregelungen wie die Steuerbefreiung für selbstgenutzten Wohnraum bieten Gestaltungsspielräume – setzen aber voraus, dass die Bedingungen erfüllt und die Entscheidungen gut überlegt sind. Auch alternative Wege wie Schenkung oder Verkauf können je nach Situation sinnvoll sein. 

Beim Erben selbst sind die fünf zentralen Schritte entscheidend: den Erbfall prüfen, den Nachlass erfassen, das Erbe annehmen oder ausschlagen, den Grundbucheintrag berichtigen und – falls mehrere Personen beteiligt sind – die Erbengemeinschaft fair auseinandersetzen. 

Auch ergänzende Dokumente wie der Erbschein oder ein Erbvertrag spielen eine wichtige Rolle, denn sie schaffen Klarheit über die Rechtsnachfolge und verhindern spätere Konflikte. Zudem sollte der Pflichtteil nicht unterschätzt werden: Er ist ein reiner Geldanspruch und kann maßgeblich beeinflussen, wer eine Immobilie letztlich übernehmen kann.