Die Zinswende ist da und mit ihr die Angst vor möglichen Preisrückgängen bei Immobilien. Aber ist das begründet? Wir zeigen, was die aktuellen Zahlen zur Preisentwicklung bedeuten.
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Rohstoffmangel, strauchelnde Lieferketten, hohe Energiepreise und fehlende Arbeitskräfte auf dem Bau ... der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW schlägt Alarm: In einer Umfrage unter Wohnungsunternehmen, die Mitte Mai veröffentlicht wurde, zeigen sich viele der 174 befragten sozial orientierten Mitgliedsunternehmen mit der aktuellen Situation im Bausektor überfordert.
64 Prozent von ihnen müssen Neubauprojekte zurückstellen, etwa 24 Prozent geben den Bau von geplanten Mehrfamilienhäusern komplett auf. Auch Modernisierungen leiden: 67 Prozent, die ihre Wohnungen eigentlich klimaschonend und altersgerecht umbauen wollten, verschieben diesen Schritt.
Die Gründe, die zum regelrechten „Abwärtsturbo“ werden, wie es GdW-Präsident Axel Gedaschko bezeichnet: Corona, der Ukrainekrieg und die weltweiten Lieferkrisen und steigende Preise. Wärmepumpen seien beispielsweise aufgrund des weltweiten Mangels von Halbleitern exorbitant teuer geworden.
Gedaschko sieht aber auch die Politik beteiligt: Er beklagt die zusätzlichen, bremsenden Regulierungen des Wohnungsmarktes, wie etwa den neue Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite.
Der bezahlbare Wohnungsbau, die Regierungsziele von 400.000 Wohnungen jährlich und die Klimaziele bei Gebäuden sind aus derzeitiger Sicht Makulatur, wenn sich nicht sehr schnell etwas ändert.
Der schleppend voranschreitende Neubau könnte die Knappheit bei Wohnraum weiter verschärfen – und die Preise für Bestandsimmobilien weiter anheizen.
Das wäre dann zusätzlicher Zunder für einen ohnehin immer weiter expandierenden Markt. Unser aktuelles ImmoScout24-WohnBarometer weiß davon eindringlich für das erste Quartal 2022 zu berichten.
Im Vergleich mit dem Vorquartal stiegen die Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern noch einmal deutlich. Deutschlandweiter Spitzenreiter waren die Eigentumswohnungen im Bestand (+ 5,1 Prozent), dicht gefolgt von den Häusern im Bestand (+ 4,6 Prozent).
Einzelstädte wie Düsseldorf (Eigentumswohnungen: + 6,8 Prozent) und Berlin (sowohl Eigentumswohnungen als auch Häuser im Bestand: + 4,8 Prozent) taten sich mit besonders hohen Preissteigerungen hervor.
Prognose: Wir erwarten deutliche Wachstumsraten der Kaufpreise für Wohnimmobilien von bis zu 14 Prozent innerhalb der nächsten 12 Monate.
Der in letzter Zeit ein wenig überstrapazierte Begriff der „Zeitenwende“ kursiert in einer Studie der baden-württembergischen Landesbank LBBW. Sie sieht die Immobilienpreise stärker unter Druck als bisher angenommen.
Ein Rückgang von bis zu 25 Prozent sei möglich, erklärt LBBW-Immobilienmarktanalyst Martin Güth. Der Grund dafür: die sich anbahnende Zinswende.
Wenn sich die Finanzierungskosten erhöhten, werde das viele Käufer:innen abschrecken, so die Diagnose. Allerdings sind dies nicht die einzigen Einflussfaktoren auf den Markt.
Die stützenden Faktoren sind auch nicht ohne: der immer noch große Wohnraumbedarf, insbesondere auch für die nach Deutschland Geflüchteten, die am Anfang dieses Kommentars erwähnte Schwächung des Neubaus und die vermehrte Spekulation von Investoren, die ihr Geld gern in Immobilien anlegen – und so die Preise treiben.
Negativ- und Positivtrends zusammen werden im kommenden Jahr dann vermutlich eine Seitwärtsbewegung der Preise auslösen. Ab 2023 prognostiziert die LBBW Rückgänge von zwei bis vier Prozent.
Aktuelle Immobilienmarktdaten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) für das erste Quartal 2022 zeigen zwar noch einen Preisanstieg von 10,7 Prozent im Vorquartalsvergleich, aber Martin Güth mahnt zur Vorsicht:
Die heute veröffentlichten vdp-Daten stehen noch nicht merklich unter dem Einfluss des Zinsanstiegs. Sie sollten daher keinen Immobilienverkäufer oder -Interessenten in eine falsche Sicherheit wiegen. Die Zinswende bedeutet für den Immobilienmarkt eine Zeitenwende.
Für Investoren, Käufer:innen, aber auch Verkäufer:innen ist eine Frage sehr relevant: Gibt es strukturelle Ursachen dafür, dass die Preise in einer Region eher steigen oder sinken werden?
Als Verkäufer:in interessiert Sie diese Frage vermutlich vor allem, um herauszufinden, ob ein geplanter Verkauf besser jetzt oder später erfolgen sollte. In die Bresche springt der Schweizer Investmentberater Empira, der eine Studie über die Wachstumsfaktoren von Großstädten in Deutschland, Österreich und der Schweiz herausgegeben hat.
Die Analysten haben sich darin vor allem auf die sozioökonomischen Faktoren konzentriert. Damit sind Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur, Ausbildung und Beruf sowie private Einkommen und öffentliche Finanzen gemeint.
Nur ein Beispiel, um die Wirkkraft dieser Faktoren zu erklären: Eine Stadt mit einer glänzenden wirtschaftlichen Entwicklung bietet zumeist gut bezahlte, attraktive Arbeitsplätze. Das zieht viele Menschen in die Stadt, die Zuwanderung in den Wohnungsmarkt erhöht sich entsprechend – und die Preise steigen.
Umgekehrt kann aber auch das Vorhandensein von qualifizierten Arbeitnehmern zu einer florierenden Wirtschaft führen, weil Unternehmen gestärkt, Innovationen getriggert und die Lebensqualität verbessert wird.
Was haben die Researcher von Empira herausgefunden? Sie haben die untersuchten Städte zu Clustern zusammengefasst, die anhand der Kriterien wie Bevölkerungsentwicklung, Alter, Einkommen, Wirtschaft einzeln betrachtet werden. In seinem Fazit schreibt Studienleiter Steffen Metzner:
Eine interessante Feststellung ist: Oft bildet sich ein Cluster ähnlicher Standorte nicht durch die regionale Nähe, sondern durch die Ähnlichkeit von grundlegenden Strukturen bei Demografie, Wirtschaft, Qualifikation und weiteren Faktoren.
In der Gesamtbetrachtung aller Faktoren ergeben sich deshalb teilweise höchst unterschiedliche „Städtehaufen“ mit ähnlichen Entwicklungsprognosen. Zur Spitzengruppe gehören neben den Schweizer Überfliegern Basel, Zürich und Genf vor allem die Städte Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, München, Berlin, Bonn, Hamburg, Mainz, Stuttgart und Wien in Österreich: Hier wird weiterhin Wachstum erwartet.
Ebenfalls viel Potenzial haben kleinere Städte wie Braunschweig, Erfurt, Kassel und Augsburg. Leipzig zieht allen Städten dieser Gruppe mit Wachstumsaussichten von 13 bis 16 Prozent bis 2035 davon.
Und wo liegen die Schrumpfungsregionen? Fast ausschließlich im Ruhrgebiet – in Wuppertal, Bochum, Krefeld, Gelsenkirchen und Oberhausen. Auch auf dem absteigenden Ast: die Hansestadt Bremen.
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