Wann endet der Immobilienboom?

Falls Sie Ihre Immobilie zu hohen Preisen verkaufen wollen, sollten Sie sich vielleicht beeilen. Denn im Jahr 2024 könnte der Immobilienzyklus enden, so steht es jedenfalls im Deutschland-Monitor der Deutschen Bank Research. Dann – und jetzt kommt es – erwartet die Research-Abteilung der Deutschen Bank eine Preisreduktion um rund fünf Prozent. Falls es eine Krise gibt, vielleicht noch mehr.

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Fast unvorstellbar: mehr Angebot als Nachfrage bereits 2023

Wie begründen die Forscher:innen diese Prognose? Als Einflussfaktoren nennen sie eine sinkende Angebotsknappheit und geringere Nachfrage aufgrund verminderter Zuwanderung. Aber der Reihe nach. Damit die Preise steigen, müssen Immobilien knapp sein. Der Marktmechanismus sorgt bei anhaltender Knappheit und weiter steigender Nachfrage für höhere Preise. DB Research geht von einem Bedarf von 350.000 Wohnungen jährlich aus, wobei im vergangenen und diesem Jahr vermutlich nur 260.000 bis 300.000 Wohnungen tatsächlich gebaut wurden und werden. Hier klafft also eine Lücke, die sich jedoch in den kommenden Jahren bis zum Ende des Immobilienzyklus schließen könnte: Ab dem Jahr 2023 erwarten die Forscher:innen sogar einen Angebotsüberschuss.

Regulatorische Daumenschraube

Die Nachfrage werde sich ihrer Meinung nach zumindest kurzzeitig abschwächen. Der Grund dafür ist die stark herabgesetzte Zuwanderung durch die Corona-Pandemie. Bei weiterem Preisauftrieb seien viele Immobilien in den größeren Städten für Investoren überbewertet, sodass es sich für sie nicht mehr lohnen wird, noch höhere Preise zu zahlen. Teurer – so wird es erwartet – sollen Immobilien auch ab dem Jahr 2023 werden, wenn eine Überprüfung der energetischen Anforderungen für Neubau und Bestand ansteht – wie es bereits heute im neuen Gebäudeenergiegesetz festgehalten ist. DB Research erwartet für diesen Zeitpunkt wohl die regulatorische Daumenschraube, welche Immobilien für Investoren unattraktiver machen könnte.

Horrorszenarium: Zinsschock und verlorene Wettbewerbsfähigkeit

Zusätzlich könnten sich noch zwei Szenarien maximal negativ auf die Immobilienpreise auswirken. Sollte es nach dem Ende der Corona-Pandemie zu einem deutlichen Wirtschaftswachstum kommen, so ist es wahrscheinlich, dass die Notenbanken den Leitzins wieder erhöhen, was dann zu einer Verteuerung von Krediten führt. Wenn es ganz dumm läuft, könnte sich zu diesem Zinsschock eine weitere Abwanderung gesellen, ausgelöst durch verlorene Wettbewerbsfähigkeit in Schlüsselindustrien auf dem deutschen Markt.

Vielleicht ist es nur eine Delle?

Treibt Ihnen diese Prognose den Angstschweiß auf die Stirn? Nun: Es ist eine Prognose. Und die muss sich nicht bewahrheiten. Außerdem muss man sie differenziert lesen. Denn die erwartete Preisreduktion kann auch nur vorübergehend sein. Dann nennt man das „Preisdelle“ oder auch „Korrekturphase“, nach der sich die Preise wieder erholen. „Geht man davon aus, dass der deutsche Hauspreiszyklus ohne Wirtschafts- und Finanzkrise endet, dann kann man eher einen kurzen und relativ milden Abschwung erwarten“, schreiben die Forscher:innen von DB Research weiter. Auch verändert sich die Knappheit in den Top-Städten ganz anders als auf dem Land. Auch bei den Metropolen selbst gibt es größere Unterschiede. So ende der aktuelle Preiszyklus in Hamburg und Bremen voraussichtlich schon im Jahr 2022 oder 2023, insbesondere wegen des moderaten Einwohnerwachstums. In vielen Metropolregionen verlängert er sich womöglich bis ins Jahr 2027.

Explodiert die Nachfrage gerade wegen Corona?

Trotz des Corona-Virus scheint sich das Jahr wie selbstverständlich in die vorherigen Boomjahre einzureihen. Neue Zahlen von ImmoScout24 zeigen, dass Corona und die allgemeine Marktlage zu einem verstärkten Nachfrageschub nach Wohnimmobilien zum Kauf geführt hat. Im Februar 2021 gingen auf ImmoScout24 33 Prozent mehr Kontaktanfragen für Häuser zum Kauf ein als im Vorjahr. Für Eigentumswohnungen stieg die Nachfrage um 34 Prozent. Damit setzt sich das deutlich verstärkte Interesse der Vormonate an Kaufimmobilien fort.

Bundesbank warnt vor zu hohen Preisen

Abschließend noch ein Blick auf die aktuelle Lage. Derzeit trudeln die Bewertungen des „Immobilienjahrgangs 2020“ ein. Die Deutsche Bundesbank bemerkt in ihrem zweiten Monatsbericht 2021, „dass die markanten Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten während der Corona-Virus- Pandemie im Berichtsjahr etwas zunahmen.“ An anderer Stelle spricht die Bundesbank von Schätzungen, nach denen die Preise in den Städten 15 bis 30 Prozent über dem Wert liegen, bei dem sie eigentlich aufgrund von Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung liegen dürften. Inwieweit sich diese Preisübertreibungen in den kommenden Monaten und Jahren auf die Preisentwicklung auswirken, müssen wir abwarten. Es bleibt also weiterhin spannend!

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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 18. März 2021.

Immobilienpreise: Wie geht es weiter?

Endet 2024 der Immobilienboom?: Falls Sie Ihre Immobilie zu hohen Preisen verkaufen wollen, sollten Sie sich vielleicht beeilen. Denn im Jahr 2024 könnte der Immobilienzyklus enden, so steht es jedenfalls im Deutschland-Monitor der Deutschen Bank Research. Dann – und jetzt kommt es – erwartet die Research-Abteilung der Deutschen Bank eine Preisreduktion um rund fünf Prozent. Falls es eine Krise gibt, vielleicht noch mehr.
Wodurch könnten die Immobilienpreise einbrechen?: Zusätzlich könnten sich noch zwei Szenarien maximal negativ auf die Immobilienpreise auswirken. Sollte es nach dem Ende der Corona-Pandemie zu einem deutlichen Wirtschaftswachstum kommen, so ist es wahrscheinlich, dass die Notenbanken den Leitzins wieder erhöhen, was dann zu einer Verteuerung von Krediten führt. Wenn es ganz dumm läuft, könnte sich zu diesem Zinsschock eine weitere Abwanderung gesellen, ausgelöst durch verlorene Wettbewerbsfähigkeit in Schlüsselindustrieren auf dem deutschen Markt.

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