Die­se Feh­ler kön­nen zur Verkaufsrückabwicklung füh­ren

Wann wurde das Haus nochmal gebaut … 1997, 96 oder 95? Ach egal, macht doch keinen Unterschied. Oder doch? Dieser Irrtum kam einem Immobilienverkäufer teuer zu stehen...

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Wer eine Immobilie verkauft, möchte sie in der Regel nicht umgehend oder nach einiger Zeit mit allen Konsequenzen wieder zurücknehmen müssen. Daher gilt es beim Verkauf sehr sorgfältig vorzugehen, um keine Pflicht zu verletzen. Wir zeigen Ihnen, wo Gefahren lauern.

Der Fall: Ein Käufer, der ein Einfamilienhaus für 650.000 Euro erworben hatte, fand heraus, dass das Baujahr nicht – wie angegeben – 1997 war, sondern bereits 1995.

Für den Käufer war der Unterschied gravierend und genauso sah es das OLG Hamm. Die Richter bezeichneten eine Abweichung um zwei Jahre vom tatsächlichen Baujahr als “arglistig” und stuften die Pflichtverletzung des Immobilienverkäufers als „nicht unerheblich“ ein. Wichtig sei die korrekte Zeitangabe deshalb, weil sie Aufschluss über den technischen Standard des Gebäudes zum Zeitpunkt des Baus preisgebe. Mit der falschen Jahresangabe habe das verkaufte Grundstück einen Sachmangel.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 433 Abs. 1 BGB) steht schwarz auf weiß, dass der Verkäufer dem Käufer das Haus frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen hat. Daher sollten Verkäufer alle Fragen über den Zustand oder besondere Eigenschaften Ihrer Immobilie potenziellen Käufern vollständig und richtig beantworten. Vorsicht: Ein gewisses „Schönreden“ des Objekts oder Bagatellisieren von Mängeln kann als Täuschung gewertet werden. Ein vereinbarter Haftungsausschluss wird damit unwirksam.

Doch keine Angst, der Käufer darf nicht bei jedem auftretenden Mangel sofort zurücktreten. Bei älteren Immobilien sind kleinere Mängel durchaus erwartbar. Bei nur geringfügigen Mängeln geht der Gesetzgeber davon aus, dass sie den Käufer in seinem Kaufentschluss nicht entscheidend beeinflusst hätten, wenn er sie vorher gekannt hätte.

Von einem erheblichen Mangel ist auszugehen, wenn die Immobilie nur eingeschränkt gebrauchsfähig oder die Beseitigung des Mangels mit erheblichen finanziellen Auswirkungen behaftet ist. Das können z. B. ein Schwamm in den Wänden sein, statisch bedenkliche Fäulnisstellen am Dachstuhl oder auch Bodenverunreinigungen. Bei einem solchen Sachverhalt kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten; vorausgesetzt er hatte von diesem Mangel nicht vor Vertragsabschluss erfahren und war daher vom Verkäufer arglistig getäuscht worden.

Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn bekannte Mängel und Schäden absichtlich verschwiegen werden, sodass sich der Käufer über den Zustand der Immobilie irrt und sie deshalb kauft. Allerdings reicht der bloße Verdacht einer Täuschung nicht aus. Im Streitfall muss der Käufer vor Gericht nachweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte.

Anlass für einen Rücktritt können auch Rechtsmängel sein. Tritt beispielsweise der Fall ein, dass noch Grundschulden auf der Immobilie lasten und nicht gelöscht oder übertragen werden können, hat der Käufer das Recht auf Rücktritt. So eine Situation kann entstehen, wenn sich eine Bank weigert, einen bestehenden Darlehensvertrag vor der vereinbarten Laufzeit aufzulösen. Das würde dann bedeuten, dass die Grundschuld auf den neuen Eigentümer der Immobilie übergeht und ihn finanziell belasten könnte. Das wäre für ihn nicht zumutbar.

Irrtum vorbehalten. Geändert am 20. Dezember 2019