So langsam zeigen sich die Folgen dieses schweren Jahres in den Innenstädten. Können die Immobiliepreise den kommenden Winterturbulenzen standhalten?
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Eine Frage, die uns an dieser Stelle immer wieder beschäftigt ist: Was beeinflusst die Preisentwicklung eigentlich? In einem aktuellen Diskussionspapier ist die Deutsche Bundesbank dieser Frage nachgegangen.
In der Untersuchung geht es um die Einflussfaktoren auf den Immobilienmarktzyklus in Deutschland. Wer regelmäßig unsere Preisinformationen liest, kennt diese Faktoren bereits. Und auch das Ergebnis des Diskussionspapiers ist nicht sonderlich überraschend: „Den Ergebnissen zufolge hängen Wohnimmobilienpreise vor allem vom Zinsniveau sowie den aktuellen und erwarteten Einkommen ab.“ Diese Informationen helfen zumindest ein wenig, wenn wir die Preisentwicklungen der Zukunft vorausahnen wollen. Also, als Blick in die Glaskugel – ohne Gewähr.
Die eine Komponente dieses Zusammenhangs kennen wir: Die Bauzinsen waren niedrig, sind niedrig und werden es aller Voraussicht auch bleiben. Kredite sind billig zu haben. Die zweite Komponente kann mit Blick auf einen möglicherweise verschärften Lockdown, eine Verzögerung der COVID-19-Impfungen und eine Fortsetzung prekärer Arbeitsverhältnisse aber durchaus schwerwiegend sein: Wenn das Arbeitseinkommen sinkt oder dies erwartet wird, hat dies – so die Untersuchung – in der Vergangenheit zum Sinken der Angebotspreise geführt. Warum sollte dies nicht auch für künftige Immobilienpreise gelten?
Interessant ist der historische Kontext der Untersuchung. So hätten sich seit der letzten großen Rezession, der Finanzkrise von 2008, die Einflussfaktoren auf die Hauspreise verschoben. Vor der Krise seien vor allem Baupreisänderungen für steigende oder sinkende Hauspreise verantwortlich gewesen. In den letzten Jahren waren dafür eher die Grundstückspreise verantwortlich.
Die Autoren der Untersuchung attestieren dem deutschen Immobilienmarkt eine eher geringe Preiselastizität. Das bedeutet: Preise reagieren eher träge und wirtschaftliche Schocks werden vom Markt meist über mehrere Jahre verarbeitet. Bemerkenswert: Eine Angebotsausweitung, zum Beispiel aufgrund erhöhter Bautätigkeit, wirke sich nur sehr schwach auf die Preise auf. Sollte diese Beobachtung auch in Zukunft Gültigkeit haben, würde das bedeuten, dass auch eine erhöhte Bautätigkeit den Preisen wenig anhaben kann. Gut für die Eigentümer, eher nicht so gut für Käufer.
Aktuell sehen wir genau das. Die Ende November vom Statistischen Bundesamt (DESTATIS) herausgegebene Statistikdaten zu den Wohnimmobilienpreisen für das dritte Quartal 2020 zeigen eine erneute Steigerung zum Vorquartal – um 2,6 Prozent. Im Vergleich mit dem dritten Quartal des Vorjahres ging es sogar um 7,8 Prozent nach oben. Das ist ein neuer Jahresrekord seit 2016. Allerdings räumt DESTATIS auch ein, dass es sich bei den Zahlen um eine sogenannte „Schnellschätzung“ handelt, weil ein großes Interesse an den Zahlen bestehe, um die Wirkung des Coronavirus auf den Immobilienmarkt abzuschätzen. Eine Korrektur Ende des Jahres ist durchaus möglich.
Eine Kurzstudie der Transaktionsplattform Europace nimmt eine ganz spezielle Zielgruppe von Immobilienkäufern in den Fokus: Singles. Denn die stellten eine immer weiter wachsende Käufergruppe auf der Europace-Plattform zur Vermittlung von Immobilienkrediten. Zwar ist der Anteil der Männer in diesem Segment höher als derjenige der Frauen, es stellten aber Jahr für Jahr immer mehr weibliche Singles selbst einen Kreditantrag: Im Jahr 2020 waren es 28 Prozent der Antragssteller. Singles mit Kaufabsichten werden auch immer jünger: Ihr Durchschnittsalter liegt bei 33 Jahren, während das Durchschnittsalter über alle Familienstände hinweg bei 38 Jahren liegt. Singles interessieren sich besonders stark für Immobilien bis 100 Quadratmeter. Ihre Lieblingsobjekte sind Eigentumswohnungen in der Stadt – wobei der Trend ins Umland auch innerhalb dieser Käufergruppe sichtbar werde. Bei den Finanzierungssummen erkennt Europace, dass Singles vor allem im Korridor zwischen 250.000 und 500.000 Euro aktiv sind. Damit folgen sie den höheren Kaufpreisen – vor Jahren interessierten sie sich nämlich eher für Angebote bis 250.000 Euro.
Die Preisindizes anderer Quellen zeigen ein gemischtes Bild, je nachdem, wo man hinschaut. Die Preise sind zwar überall gestiegen, die Tendenz und Bewertung ist jedoch sehr unterschiedlich. Die Kreditplattform Europace vermeldet stark steigende Preise vor allem bei Eigentumswohnungen und Bestandshäusern. Lediglich bei den Neubauten ist die Steigung der Indexkurve etwas gebremst. Im Oktober entwickelte sich der Gesamtindex um 3,02 Prozent im Vergleich zum September. Verglichen mit dem Vorjahr sind es aber stattliche 10,74 Prozent Wachstum.
Beim Forschungsinstitut F + B sieht man die auch dort festgestellten Preissteigerungen jedoch etwas anders: „Bundesweit hat im Durchschnitt des 3. Quartals 2020 die Entwicklung von Mieten und Preisen stagniert“, erklärt Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Vor allem die Neuvertragsmieten hätten sich um ein knappes Prozent im Vergleich zum Vorquartal reduziert. Das ist ein Dämpfer für alle, die sich Immobilien als Renditeobjekte kaufen. Bei den Haus- und Wohnungspreisen ging es moderat hinauf, wobei die Eigentumswohnungen (+ 0,6 Prozent) die Einfamilienhäuser (+ 0,5 Prozent) knapp überflügelten. Zweistellige Preissteigerungen auf Jahresbasis, das stellt F + B klar, seien damit wohl erst mal passé.
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Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten), aktualisiert am 10. Dezember 2020.
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