Die meisten Hauskäufer greifen für den Traum vom Eigenheim auf einen Immobilienkredit zurück. Eine solche Finanzierung bedeutet für den Kreditnehmer eine finanzielle Verpflichtung für viele Jahre seines Lebens. Wie ein Kredit für den Hauskauf funktioniert, auf was Sie achten sollten und welche Rolle das Eigenkapital spielt, erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Für den Hauskauf werden meistens Annuitätendarlehen abgeschlossen, die eine gleichbleibende Monatsrate mit sich bringen. Der Zinsanteil wird immer niedriger, während der Tilgungsanteil kontinuierlich steigt.
  • Die Auszahlung des Kreditbetrages erfolgt normalerweise von dem Kreditgeber des Käufers entweder direkt an den Verkäufer oder auf das sogenannte Notaranderkonto.
  • Je höher der Tilgungsanteil ausfällt, umso schneller ist der Kredit abgezahlt.
  • Die eigenen Kaufnebenkosten zu kennen, gibt Sicherheit und verschafft Überblick. Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung online und ermitteln Sie die Höhe Ihrer Kaufnebenkosten gleich mit.
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Wieviel Haus können Sie sich leisten?

Wer sich ein Haus kaufen möchte, muss sich zunächst darüber im Klaren sein, wieviel Haus er sich leisten kann. Überlegen Sie, ob Sie über Eigenkapital verfügen, welches Sie für den Hauskauf aufbringen können. Sollten Sie nur über geringe Finanzmittel verfügen, wäre eine Vollfinanzierung ebenfalls eine Möglichkeit.

Grundsätzlich steht und fällt der Hauskauf mit der Finanzierungszusage der Bank. Klären Sie bei einem Hauskauf die finanziellen Rahmenbedingungen immer vorher ab, um nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages böse Überraschungen wie etwa eine Rückabwicklung des Kaufs zu vermeiden. Zusätzlich sollten weitere Kostenfaktoren (Kaufnebenkosten) beachtet werden, die bei etwa zehn bis 15 Prozent der Kaufsumme liegen. Hierzu gehören:

  • Notarkosten

  • Grundbuchgebühren

  • Grunderwerbsteuer

  • Maklerprovision

  • ggfs. Sanierungs- oder Modernisierungskosten

Bedenken Sie, dass Sie Ihr Budget nicht gänzlich für die monatliche Rate ausschöpfen. Es kann es zu unvorhergesehenen Kosten wie Fahrzeugreparatur oder neue Waschmaschine kommen. Zusätzlich sollten Sie auch Wohnnebenkosten bedenken. Daher sollten Sie stets ein finanzielles Polster für alle Eventualitäten zur Verfügung haben, um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

Wie finden Sie die passende Finanzierung?

Eine Finanzierung für den Hauskauf ist grundsätzlich bei vielen verschiedenen Banken möglich. Die meisten Leute sprechen zunächst bei der eigenen Hausbank vor, wenn sie die finanzielle Mittel benötigen. Es kommt zu einer Beratung, wo Ihnen verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten vorgestellt werden.

  • Annuitätendarlehen:

Das Annuitätendarlehen ist im Bereich der Finanzierung des Hauskaufs der Klassiker. Kreditnehmer können die anfängliche Tilgung bestimmen, welche sich auch auf die Höhe der Monatsrate auswirkt. Während die monatliche Rate bei einem Annuitätendarlehen konstant bleibt, ändern sich die jeweiligen Anteile von Tilgungsrate und Zinskosten. Das bedeutet, Sie tilgen bei gleichbleibender Monatsrate immer mehr und zahlen weniger Zinsen.

  • Tilgungsdarlehen:

Wenn Sie über ein hohes und regelmäßiges Einkommen verfügen, können Sie auch auf ein sogenanntes Ratentilgungsdarlehen zurückgreifen. Dieses zeichnet sich dadurch aus, dass die monatliche Rate einen gleichbleibenden Tilgungsanteil beinhaltet. Die Zinszahlungen sinken jedoch mit der Zeit. Durch die höhere Tilgung ist zwar die Laufzeit insgesamt kürzer, doch die finanzielle Belastung ist in den ersten Jahren der Finanzierung dadurch verhältnismäßig hoch.

Tipp:

Falls die Hausbank Ihnen keinen Kredit für den Hauskauf geben möchte, sollten Sie sich bei anderen Banken umhören. Jede Bank hat andere Kriterien, sodass möglicherweise ein anderes Geldinstitut der Finanzierung zustimmt. Auch Direktbanken könnten in die engere Wahl gezogen werden, um an die nötigen finanziellen Mittel zu kommen.


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Wie hilfreich ist ein Baufinanzierungsrechner?

Ein Baufinanzierungsrechner ist hilfreich, um zunächst online verschiedene Banken und Angebote zu vergleichen. Es ist immer gut, sich genau zu informieren, um dann möglicherweise auch bessere Konditionen mit der eigenen Hausbank auszuhandeln. Holen Sie sich bei ImmoScout24 unverbindliche Finanzierungsangebote ein, sodass Sie schnell eine passende Immobilienfinanzierung für Ihre Ansprüche finden. 

Wie wirkt sich die Tilgungsrate auf die Immobilienfinanzierung aus?

Der Kredit für ein Haus wird allgemein mit einem günstigeren Zinssatz angeboten, als es beispielsweise bei einem Autokredit der Fall ist. Der Grund dafür liegt darin, dass die kreditvergebende Bank eine Sicherheit in Form eine Grundschuldeintragung vom Kreditnehmer erhält. Falls die monatlichen Raten nicht mehr bedient werden können, darf die Bank das Haus zwangsversteigern, um die Restschuld zu begleichen. Beachten Sie folgende Punkte:

  • Immobilienfinanzierungen laufen über viele Jahre und können zusammengerechnet hohe Zinskosten hervorrufen.

  • Je höher die monatliche Tilgungsrate ausfällt, umso kürzer wird die Laufzeit.

  • Kleine Unterschiede hinsichtlich des Zinssatzes können große Differenzen in den Zinskosten für die gesamte Laufzeit bedeuten.

Es kann schon einen großen Unterschied von mehreren tausend Euro mit sich bringen, ob der Zinssatz beispielsweise bei 3,25 Prozent oder bei 3,00 Prozent liegt. Je länger das Darlehen läuft, umso mehr Zinsen werden fällig. Versuchen Sie mit der Bank zu verhandeln beziehungsweise viele Angebote miteinander zu vergleichen, um sich die besten Konditionen zu sichern.

Wann kommt es zur Auszahlung des Darlehens für den Hauskauf?

Normalerweise wird es so gehandhabt, dass der Kaufpreis dann fällig wird, sobald die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Es reicht aber auch aus, eine Kopie des Kaufvertrages der Bank vorzulegen. Sie veranlasst zum entsprechenden Zeitpunkt die Auszahlung direkt an den Verkäufer oder Bauträger. Es ist also nicht nötig, dass das Geld erst auf das Konto des Kreditnehmers geht und dieser den Betrag an den Verkäufer zahlt. So wird sichergestellt, dass das Geld wirklich beim Verkäufer ankommt.

Wird durch Eigenkapital die Chance auf einen Kredit für den Hauskauf erhöht?

Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung Ihres Eigenheims einbringen, desto geringer die benötigte Darlehenssumme und desto besser ist der Zins, den die Bank Ihnen bietet. Außerdem verkürzt sich die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens deutlich. So stellen Sie die Weichen dafür, dass das Immobiliendarlehen noch vor dem Renteneintritt vollständig abbezahlt ist.

Als Faustregel gilt:

Etwa 30 Prozent der gesamten Hauskaufkosten (inklusive Kaufnebenkosten) sollten durch Eigenkapital gedeckt sein.

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