Auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung?

Wenn du eine Immobilie erwerben oder ein Haus bauen möchtest, beschäftigst du dich schon früh mit der Frage nach der günstigsten Immobilienfinanzierung. Der Zinssatz spielt eine besonders wichtige Rolle beim Kredit. Hier erfährst du, wie sich die Höhe der Kreditzinsen zusammensetzt, welche Faktoren die Zinshöhe beeinflussen und wie du deine Kredit Zinsen berechnen kannst.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bevor du einen Immobilienkredit für die Finanzierung deines neuen Objekts aufnimmst, solltest du die Höhe der monatlichen Kreditzinsen berechnen.
  • Neben dem Sollzins und dem Effektivzins sind auch persönliche Faktoren wie die Bonität und das Eigenkapital wichtig für die Berechnung deiner jährlichen und monatlichen Zinsen.
  • Mit einem Zinsrechner für die Baufinanzierung kannst du Tilgung und Zinsen ganz einfach berechnen und verschiedene Angebote miteinander vergleichen.

Wie bestimmt sich die Höhe der Kreditzinsen?

Die Höhe des Zinssatzes im Euroraum wird maßgeblich durch den europäischen Leitzins bestimmt. Über dessen aktuelle Zinsentwicklung liest du hier mehr. Dennoch erheben nicht alle Kreditinstitute gleich hohe Zinsen, obwohl alle demselben Leitzins verpflichtet sind. Woran liegt das?

Bankkunden erhalten für ihre Spareinlagen von ihrer Bank Zinsen. Im Gegenzug greifen die Banken auf die Spareinlagen zurück oder leihen sich zusätzlich Geld von der Zentralbank. Das Geld geben sie an spezielle Immobilienfinanzierer weiter. Hierfür erwarten die Banken einen höheren Zins. Dahinter steckt eine Gewinnabsicht. Mit dem Steigen oder Fallen der Zinsen auf dem Kapitalmarkt ändert sich daher auch die Höhe der Bauzinsen. Natürlich werden die Zinsen auch vom Wettbewerb der Banken untereinander beeinflusst.

Übrigens:

Meist vergeben Internetbanken günstigere Kreditzinsen als Banken mit Geschäftsstellen. Das liegt daran, dass Internetbanken weniger Ausgaben für Personal und Räume haben und diesen Vorteil an ihre Kunden weitergeben.


Baufinanzierungsrechner

Welche persönlichen Faktoren beeinflussen die Höhe des Zinssatzes?

Neben dem aktuellen Zinssatz, der bei deiner kreditgebenden Bank gilt, spielen auch persönliche Faktoren eine wichtige Rolle bei der Berechnung der Kreditzinsen. Die Bank kann also für jeden Kunden eigene Zinskonditionen festlegen.

Die folgenden Faktoren bestimmen deinen Zinssatz:

  • Bonität: Wenn du eine gute Bonität bei der Schufa hast, minimiert sich das Risiko einer Nichtrückzahlung für die Bank, sodass du einen besseren Zinssatz erhältst.
  • Beruf: Als Selbstständiger hast du ein höheres Risiko für Zahlungsausfälle, weshalb die Bank höhere Zinsen ansetzt als zum Beispiel bei Beamten, die oft besonders gute Konditionen erhalten, da sie einen sehr zuverlässigen Job haben.
  • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto niedriger fällt dein Kreditzins aus.
  • Muskelhypothek“: Wenn du nachweisen kannst, dass du beim Hausbau Eigenleistungen einbringst, kann die Bank ebenfalls niedrigere Zinsen ansetzen.
  • Sicherheiten: Die Bank möchte ein Pfand dafür, dass sie dir Geld leiht. Dies kann eine Grundschuld oder eine Hypothek sein. Mehr zu anderen Arten der Kreditsicherheit liest du hier.
  • Lebensversicherung: Neben Wertgegenständen spielen auch Lebensversicherungen eine Rolle für deine Kreditkonditionen, denn du kannst sie ebenfalls als zusätzliche Sicherheit nutzen.

Auf das Beratungsgespräch bei der Bank solltest du dich gut vorbereiten. Unter anderem kannst du eine Schufa-Auskunft, Einkommensnachweise und Nachweise zum Eigenkapital sowie zu vorhandenen Sicherungen mitbringen.

Informationen zu Schufa:

Gerade Banken sind auf die Ermittlung der Kreditrisiken angewiesen. Die Einteilung der potenziellen Kreditnehmer erfolgt in sogenannten Scores oder Ratings. Ist der Score-Wert zu schlecht, gibt es von der Bank kein Geld. Die Formel für die Bonität bleibt laut SCHUFA geheim. Die Ermittlung soll auf einem wissenschaftlich anerkannten, statistisch-mathematischen Verfahren basieren. Erfahrungen zeigen, je konstanter ein Mensch lebt, desto besser. So scheint nicht nur das Alter von Interesse, sondern auch das seiner bestehenden Adresse und des ältesten Bankkontos.


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Wie kann ich die Zinsen berechnen?

Die eigene Bonität lässt sich also nur schwer ermitteln, aber deinen zu erwartenden Zinssatz kannst du dennoch bereits vorab einkreisen. Dabei lohnt es sich, verschiedene Varianten für die Zinsen zu berechnen und den Kredit beziehungsweise die Kreditlaufzeit entsprechend zu ändern.

Achte darauf, Zahlen wie dein Eigenkapital und das benötigte Kapital immer gleich einzugeben, um die Zinsen pro Monat berechnen zu können. So ist auch eine Berechnung der Jahreszinsen gut möglich. Die Bestandteile der allgemeinen Zinsformel sind diese:

  • Z = (K x p/100) x (t/360)
  • Z steht für Zinsbetrag
  • K steht für Kapital
  • P steht für Zinssatz in Prozent
  • T steht für Verzinsungszeit in Tagen

Aber keine Sorge: Du musst zur Berechnung deiner Zinszahlungen keine Zinsformel anwenden – denn dafür gibt es Zinsrechner! Hier bei ImmoScout24 bieten wir dir einen gratis Rechner für die einfache Kalkulation deiner Zinsraten an.

Immobilienkredit: Wie werden die Zinsen berechnet?

Anhand eines Beispiels geben wir dir hier an, wie du für die Zinsberechnung beim Kredit vorgehst:

  • Der Kaufpreis für deine Immobilie beträgt 200.000 Euro.
  • Für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notarkosten und Grundbucheintrag ergeben sich Hauskauf Nebenkosten von ca. 30.300 Euro.
  • Als Eigenkapital sind 50.000 Euro eine übliche Größe.

Mit diesen Angaben kannst du deine monatlichen und jährlichen Zinszahlungen wie folgt überschlagen:

  • Bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren, einem effektiven Jahreszins von 1,60 Prozent und einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent erwartet dich eine Monatsrate von 539 Euro.
  • Bei einer Sollzinsbindung von 5 Jahren, einem effektiven Jahreszins von 1,60 Prozent und einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent zahlst du eine Monatsrate von 493 Euro.

Wenn die Bank dir für einen längeren Zeitraum (10 Jahre) Geld leiht, geht sie damit ein größeres Risiko ein, ihr Geld nicht zurückzuerhalten. Für einen 5-Jahres-Kredit erhältst du daher günstigere Konditionen. Dennoch ist bei den derzeit sehr niedrigen Zinsen eine langfristige Zinsbindung zu empfehlen – mehr dazu erfährst du hier.

Neben den günstigen Zinsen solltest du auch das Eigenkapital berechnen. Denn bereits die Erhöhung des Eigenkapitals um 10.000 Euro, also im Beispiel auf 60.000 Euro, führt in der Beispielrechnung zu einer monatlichen Ersparnis bei den Zinsen:

  • Bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren, einem effektiven Jahreszins von 1,60 Prozent und einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent erwartet dich eine Monatsrate von 500 Euro.
  • Bei einer Sollzinsbindung von 5 Jahren, einem effektiven Jahreszins von 1,60 Prozent und einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent zahlst du eine Monatsrate von 457 Euro.

Beispielrechnung: Ermittlung der monatlichen Belastung

Das folgende Beispiel zur Zinsberechnung zeigt dir, wie deine monatliche Belastung ausfällt, wenn der Sollzins bei 2,4 Prozent und bei 2,65 Prozent pro Jahr liegt. Nach Ablauf der Zinsbindung ist eine Anschlussfinanzierung fällig, über die du hier mehr erfährst.

Ungeachtet der aktuellen Hypothekenzinsen-Entwicklung solltest du in jedem Fall die verschiedenen Angebote von Kreditinstituten miteinander vergleichen. Ein Hypothekenzins-Vergleich kann dir bis zu mehrere tausend Euro Ersparnis einbringen. In der folgenden Zins Beispielrechnung siehst du, wie nur wenige Zehntelprozentpunkte zu einer Ersparnis von über 4.500 Euro führen:

  Sollzins 2,40 % pro Jahr Sollzins 2,65 % pro Jahr
Darlehensbetrag 150.000 Euro 150.000 Euro
Anfangstilgung 2 Prozent 2 Prozent
Zinsbindung 15 Jahre 15 Jahre
Monatliche Rate 550,00 Euro 581,25 Euro
Restschuld 95.898,23 Euro 94.817,23 Euro
Getilgter Betrag 54.101,77 Euro 55.182,77 Euro
Zinszahlungen gesamt

44.898,23 Euro

49.442,23 Euro

Wie du siehst, kann schon eine Veränderung von wenigen Zehntelprozentpunkten zu einer Ersparnis von mehreren tausend Euro (in diesem Fall 4.500 Euro) führen. Daher ist der Vergleich zwischen den verschiedenen Bankkrediten und den jeweiligen Zinsbedingungen essenziell. Ein Zins und Tilgung Rechner hilft dir dabei.

Zu beachten:

Wenn du die Zinsen für dein Darlehen berechnest, solltest du stets auch auf den Effektivzins achten. Selbst wenn der Sollzins niedrig ist, kann der Effektivzins, der die tatsächlichen Kosten des Kredits ausmacht, die Kosten erhöhen. Mehr zu den Hypothekenzinsen und zum Effektivzins liest du hier.

Wie hoch deine zu erwartende monatliche Belastung ausfallen könnte, ermittelst du am besten mit dem Zinsrechner von ImmoScout24. Anschließend kannst du hier sofort die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen und so deinen Zinsensatz pro Monat berechnen. Beachte, dass bei der Darlehen Zinskosten Berechnung die Standardkonditionen berücksichtigt werden, die sich aufgrund deiner Bonität noch ändern können. Dennoch bietet der Vergleich eine erste Grundlage, um die Kreditzinsen zu berechnen.

Du möchtest jetzt deine Zinsen pro Monat berechnen? Dann gib einfach die entsprechenden Zahlen in unseren Zinsrechner für die Baufinanzierung und den Hauskauf ein!

Tipp:

Neben dem Zinsvergleich und der Berechnung deiner Zinszahlungen solltest du auch in Verhandlungen mit deiner Bank gehen, um so die Zinsen noch weiter zu senken. Weitere Tipps zur Zinsverhandlung findest du hier.


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