Bei einem Realkredit handelt es sich um einen Immobilienkredit, der insbesondere durch ein besonderes Grundpfandrecht gesichert ist. In der Praxis bedeutet dies entweder die Eintragung einer Grundschuld oder die Verbriefung einer Hypothek.
- In Abgrenzung zu anderen Kreditarten ist beim Realkredit eine Beleihungsgrenze einzuhalten. So darf der Wert von 60 Prozent des Beleihungswertes nicht überschritten werden.
- Da es sich bei einem Realkredit um eine langfristige Verbindlichkeit handelt, ist die Absicherung durch bestimmte Grundpfandrechte zwingend vorgeschrieben.
Bei einem Realkredit ist laut Definition ein Immobilienkredit, der insbesondere durch ein besonderes Grundpfandrecht gesichert ist. Die Bank sichert sich dinglich ab, also beispielsweise durch Eintragung eines Grundpfandrechts an einer Immobilie. In der Praxis bedeutet dies entweder die Eintragung einer Grundschuld oder die Verbriefung einer Hypothek. Beim Realkredit macht der Kredit maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Sicherheit aus.
In Abgrenzung zu anderen Kreditarten ist beim Realkredit eine Beleihungsgrenze einzuhalten. So darf der Wert von 60 Prozent des Beleihungswertes nicht überschritten werden. Bezüglich des Verkehrswertes gilt eine Grenze von 50 Prozent. Als Verkehrswert wird synonym auch der Marktwert bezeichnet.
Der Beleihungswert hingegen ist der Wert, den Banken unter Berücksichtigung der jederzeitigen Realisierbarkeit (Verkaufswahrscheinlichkeit) annehmen und wonach sich die maximale Höhe des Kredites bemisst. Speziell definiert wird der Realkredit in § 21 Abs. 3 Nr. 1 KWG, wonach das Pfandbriefgesetz Regelungen zur maximalen Höhe des Beleihungswertes trifft. Genaueres findet sich in den §§ 14 Abs. 1 sowie 16 Abs. 1 und 2. Im Bereich der Baufinanzierung hat der Realkredit eine besondere Funktion, da er häufig bei gewerblich genutzten Immobilien Anwendung findet.
Banken dürfen ein Realdarlehen erstrangig bilanzieren respektive besichern. Dass der Kredit in erster Linie durch reale Vermögenswerte abgesichert ist, bedeutet jedoch nicht, dass hierbei keine Bonitätsprüfung des Darlehensnehmers durchgeführt wird. Die persönliche Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers spielt jedoch eine untergeordnete Rolle, da die Bank die Immobilie im Fall der Nichtbedienung des Darlehens einfach verwerten kann.
Da es sich bei einem Realkredit um eine langfristige Verbindlichkeit handelt, ist die Absicherung durch bestimmte Grundpfandrechte zwingend vorgeschrieben. Eine Besonderheit ist, dass der Kredit sich im Rahmen der Beleihungsgrenze bewegt. Diese kann sich mit der Zeit verändern, besonders bei Investitionen und dergleichen.
Sowohl wohnliche als auch gewerbliche Immobilien können finanziert werden. Der Realkredit erhält seinen Namen durch den Umstand, dass zusätzlich zum Personalkredit eine weitläufige Sicherheit vorhanden ist, nämlich das dingliche Recht an einer Sache. Ein unabhängiger Sachverständiger muss den Markt- und Beleihungswert der Immobilie einschätzen und sein Vorgehen fachlich dokumentieren.
Bei Wohnimmobilien ist eine mindestens im Abstand von drei Jahren stattfindende Überwachung und Überprüfung des Immobilienwertes vorgesehen. Bei gewerblich genutzten Immobilien sogar im jährlichen Rhythmus. Eine weitere Voraussetzung für die Gewährung eines Realkredits ist zudem die angemessene Absicherung gegen Schäden am Objekt.
Das Risiko einer Finanzierung liegt für Banken immer darin, dass Sicherheiten nicht oder nur zum Teil verwertet werden können. Neben dem allgemeinen Aufwand kommen dann weitere Aufgaben hinzu, um die verbliebene Darlehensschuld beizubringen. Wird die gesetzlich definierte Höchstgrenze von 60 Prozent des Beleihungswertes überschritten, wird von einem Realkreditsplitting gesprochen. Die Immobilie ist mit dem Grundpfandrecht belastet, die Höchstgrenze aber überschritten. Ein unechtes Realkreditsplitting liegt dann vor, wenn der Anteil des Realkredits auf die nötige Summe gestutzt wird und der Rest auf einen Personalkreditteil verschoben wird. In der Praxis sind hierfür keine weiteren Kreditverträge nötig. Auch sind keine Vorgaben einzuhalten, dass sich die Tilgungsvereinbarungen beider Kredite beispielsweise gleichen müssen oder anderweitig identisch zu verlaufen sind. Das echte Realkreditsplitting sieht zwei separate Verträge vor, wo der neue Teil kein Realkredit, aber ein über das Grundbuch gesicherter Kredit ist. Die Bankenaufsicht sieht diese Aufgaben vor, da die Risikoeinstufung für die Bank günstiger und damit leichter ist.
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