Wer soll ins Grund­buch?

Mit dem Kauf einer Immobilie müssen die Eigentumsverhältnisse geklärt werden, vor allem wenn ihr die Immobilie gemeinsam als Eheleute kauft. Was du bei der Grundbucheintragung beachten solltest und was es bedeutet, wenn mehrere Personen als Eigentümer:innen eingetragen sind, erfährst du in diesem Artikel.

1. Wie sollte ich Eigentumsverhältnisse im Grundbuch regeln?

2. Kann ich meine:n Ehepartner:in nachträglich ins Grundbuch eintragen lassen?

3. Was ist zu beachten, wenn es zwei Kreditnehmer:innen gibt, aber nur eine:r im Grundbuch steht?

• Bei einem Grundstückskauf entscheiden sich Eheleute häufig aus emotionalen Beweggründen dazu, sich zu zweit als Eigentümer:innen in das Grundbuch eintragen zu lassen. Sie bilden in diesem Fall eine eheliche Gütergemeinschaft.

• Eine eheliche Gütergemeinschaft ist rechtlich gesehen eine Gesamthandsgemeinschaft. Hier zählt das Prinzip „Allen gehört alles“. Das bedeutet, dass der Verkauf nur mit Zustimmung der anderen Person möglich ist.

• Es ist grundsätzlich möglich, eine:n Ehepartner:in nachträglich als Eigentümer:in eintragen zu lassen. Hierfür ist jedoch die notarielle Beurkundung des Vertrages notwendig.

• Nur wenig Änderung bei Zins und Tilgung hat erhebliche Auswirkung auf die Höhe Ihres Darlehens. Vergleiche aus einer Vielzahl von Baufinanzierern in deiner Nähe und spare Kosten.

Bei einem Hauskauf geht es nicht nur um die Finanzierungsfrage, die geklärt werden muss. Wichtig ist in diesem Zuge auch, wie die Eigentumsverhältnisse geregelt sein sollen.

Unkompliziert gestaltet es sich beispielweise, wenn eine einzelne Person eine Immobilie erwirbt. Diese ist sowohl alleinige:r Kreditnehmer:in als auch alleinige:r Eigentümer:in des Objekts.

Wenn ein Ehepaar sich dazu entscheidet, ein Haus zu kaufen, kommt unweigerlich die Frage auf, ob nur eine:r der Eheleute oder beide als Eigentümer:innen in das Grundbuch eingetragen werden sollen. Häufig überwiegen die emotionalen Beweggründe und beide Eheleute werden jeweils als Eigentümer:in ins Grundbuch eingetragen.

Die Eigentumsverhältnisse bei mehreren Eigentümer:innen können auf verschiedene Weisen geregelt werden. Hier gilt es grundsätzlich, zwischen einer Gesamthandsgemeinschaft und einer Bruchteilsgemeinschaft zu unterscheiden:

Eine Gesamthandsgemeinschaft ist sowohl unter Eheleuten (eheliche Gütergemeinschaft) als auch bei Erbengemeinschaften üblich. Das bedeutet beispielsweise, dass ein Verkauf des gemeinsamen Eigentums durch eine:n Eigentümer:in allein nicht möglich ist. Der Grund dafür ist, dass der Eigentumsgegenstand allen rechtmäßigen Eigentümer:innen zu gleichen Teilen gehört. Ein Verkauf setzt also das gemeinsame Einvernehmen aller voraus.

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft hingegen hat jede:r Eigentümer:in einen echten Anteil am Grundstück, der aber jeweils nur ideell ist. Die Rechtzuständigkeit und nicht der Eigentumsgegenstand ist hier geteilt. Das bedeutet, dass ein:e einzelne:r Miteigentümer:in frei über den eigenen Anteil verfügen kann, sofern er:sie das Recht von anderen Miteigentümer:innen nicht berührt.

Es ist grundsätzlich möglich, Ehepartner:innen nachträglich ins Grundbuch eintragen zu lassen. Doch für die Übertragung eines Eigentumsrechts ist eine notarielle Beurkundung eines entsprechenden Vertrages unumgänglich.

In jedem Fall musst du mit Notar- und Grundbuchkosten rechnen. Unter Umständen kann es auch sein, dass für die Eigentumsübertragung eine Grunderwerbsteuer fällig wird. Hier solltest du dich notariell beraten lassen, wie der Vorgang möglicherweise ohne die Zahlung einer Grunderwerbsteuer vonstattengehen kann. Für einen solchen Vertragsentwurf können jedoch weitere Kosten auf dich zukommen.

Es kann durchaus vorkommen, dass zwei Eheleute als Kreditnehmende im Darlehensvertrag stehen, aber nur eine:r von ihnen als Eigentümer:in der Immobilie im Grundbuch vermerkt ist. Für die kreditvergebende Bank ist es belanglos, welcher der beiden Kreditnehmer:innen im Grundbuch eingetragen ist, da beide für die volle Darlehenssumme haften.