Wer ein Haus bauen möchte, schaut häufig zunächst auf die Zinskonditionen. Doch auch die Höhe des Tilgungssatzes sowie Sondertilgungsoptionen spielen eine entscheidende Rolle bei der Minimierung der Gesamtzinskosten. In diesem Beitrag lesen Sie, warum besonders in Niedrigzinsphasen ein höherer Tilgungssatz sinnvoll ist und inwiefern sich höhere Tilgungsraten auf die Zinskosten auswirken.

Das Wichtigste in Kürze

  • In Niedrigzinsphasen ist ein höherer Tilgungssatz empfehlenswert, weil die monatliche Rate durch die Niedrigzinsen nicht wesentlich höher liegt und das Darlehen früher getilgt ist sowie geringere Gesamtzinskosten zu leisten sind.
  • Auch Sondertilgungsoptionen sollten, wenn möglich, immer in Anspruch genommen werden, da sie ebenfalls die gesamten Zinskosten eines Darlehens senken.
  • Banken bieten verschiedene Varianten von Sondertilgungen an, dazu gehören jährliche Sondertilgungen mit einem festen Betrag, eine einmalige Sondertilgung mit einem Maximalbetrag während der Zinsbindung oder eine prozentual am Darlehensbetrag orientierte jährliche Sondertilgung.
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Warum ein höherer Tilgungssatz in Niedrigzinsphasen sinnvoll ist


Bei niedrigen Bauzinsen in höhere Tilgung investieren

Wer zum ersten Mal ein Haus baut und sich mit dem Thema Baufinanzierung befasst, ist meist erstaunt: Wie kann es sein, dass ein Hypothekendarlehen über 100.000 Euro eine kaum höhere Belastung erzeugt als ein Konsumentenkredit über wenige Zehntausend? Das liegt zum einen an den deutlich niedrigeren Zinsen, die Banken für Hypotheken fordern. Es liegt vor allem aber an der niedrigen Tilgung. Obligatorisch ist bei Hypothekendarlehen ein Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, also 1.000 Euro bei einem Darlehen über 100.000 Euro.

Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung, die gut zu verkraften ist – allerdings auch eine Dauer der Finanzierung, die sich im Regelfall in Jahrzehnten bemisst. Und deswegen ist es gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen so wichtig, den Spielraum, den das Zinsniveau zulässt, auch in eine höhere Tilgung zu investieren.


Tilgungsatz richtig wählen Tipp: Wählen Sie den Tilgungssatz nicht zu niedrig!

Die folgende Übersicht zeigt zwei Beispielrechnungen mit unterschiedlichen Tilgungssätzen:

 

Variante I

Variante II

Darlehensbetrag

100.000,00 €

100.000,00 €

Sollzins p.a.

4,25 %

4,25 %

Tilgungssatz

1,00 %

2,00 %

Monatliche Rate

437,50 €

520,83 €

Getilgter Betrag

100.000,00 €

100.000,00 €

Zinszahlungen gesamt

105.202,44€

67.860,07 €

Laufzeit bis Volltilgung*

39 Jahre, 1 Monat

26 Jahre, 8 Monate

* mit gleichbleibendem Sollzins

Ihr Vorteil durch einen höheren Tilgungssatz von einem Prozent:

  • Sie leisten 37.342,37 Euro weniger Zinszahlungen.
  • Ihr Darlehen ist 12 Jahre und 5 Monate früher getilgt.
  • Die monatliche Rate ist nur 83,33 Euro höher.
Expertentipp von Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung:

„Gerade bei so niedrigen Zinsen wie im Moment sollten Sie eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren. Gut ist auch die Möglichkeit, außer der Reihe tilgen zu können, etwa mit einer Sonderzahlung des Arbeitgebers oder einer Erbschaft.“


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Sondertilgungsrecht vereinbaren

Diese Möglichkeit, zusätzlich zu den monatlichen Raten weitere Abzahlungen leisten zu können, nennt sich Sondertilgungsrecht. Dieses ist nicht bei jedem Hypothekendarlehen und bei jedem Baufinanzierer möglich und sollte daher bereits beim Vergleich der Anbieter in die Entscheidung einbezogen werden.

Wie Sie mit Sondertilgungszahlungen Geld sparen

Das Recht zur Sondertilgung macht sich im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt, wenn unvorhergesehene Kapitalerträge die eigene Liquidität erhöhen. Dazu zählen beispielsweise:

  • Erbschaft
  • Prämienzahlungen des Arbeitgebers
  • außergewöhnliche Kapitalerträge
  • monetäre Gewinne

Es lohnt sich unbedingt, dieses Kapital für eine Sondertilgung zu nutzen. Denn grundsätzlich gilt: Eine Sondertilgung führt immer zu einer Ersparnis, die höher ist als die Summe selbst. Damit wird nicht nur die ausstehende Schuld bei der Bank, sondern auch die Zinsen reduziert, die in den kommenden Jahren oder Jahrzehnten auf diese Summe angefallen wären.

Auswirkungen eines Sondertilgungsrechts auf die gesamte Zinszahlungen, am Rechenbeispiel:

 

Variante I

Variante II

Darlehensbetrag

150.000,00 €

150.000,00 €

Sollzins p.a.

4,45 %

4,45 %

Tilgungssatz

2,50 %

2,50 %

Monatliche Rate

868,75 €

868,75 €

Zinsbindung

15 Jahre

15 Jahre

Sondertilgung

keine

jährlich 500,00 €

Zinszahlungen nach 15 Jahren

76.575,62 €

73.650,97 €

Getilgter Betrag nach 15 Jahren

79.799,38 €

90.224,03 €

Restschuld nach 15 Jahren

70.200,62 €

59.775,97 €

Laufzeit bis Volltilgung*

23 Jahre

21 Jahre und 3 Monate

* mit gleichbleibendem Sollzins

Ihr Vorteil durch die jährliche Sondertilgungsoption von 500 Euro:

  • Sie zahlen im Vergleich 2.924,65 Euro weniger Zinsen.
  • Sie haben nach 15 Jahren 10.424,65 Euro mehr getilgt.
  • Bei gleichbleibendem Sollzins ist das Darlehen 1 Jahr und 9 Monate früher getilgt.
Zu beachten:

Es kann durchaus vorkommen, dass Banken für eine Sondertilgungsoption im Darlehensvertrag einen zusätzlichen Zinsaufschlag vornehmen.


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Sondertilgungen: Flexibilität bei der Rückzahlung des Kredits

Einige Institute vereinbaren jährliche Maximalgrenzen für Sondertilgungen, andere legen einen bestimmten Prozentsatz des Hypothekendarlehens für einen Zeitraum über mehrere Jahre fest. Viele Banken gewähren heute einen Sondertilgungssatz von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr.

Tipp:

Wer von Anfang an plant Sondertilgungen zu leisten, sollte darauf achten, dass diese schon während der Zinsbindungsphase möglich sind. Interessant ist zudem nicht nur, wie hoch die maximale Tilgung in einer bestimmten Zeit ausfallen darf, sondern auch, wie oft. Wer häufiger die Chance hat, zusätzliche Tilgungen vorzunehmen, sollte dies tun.

Eine Sondertilgung ist unabhängig vom Vertrag auch nach Ablauf der Zinsbindung möglich: Der Kreditnehmer kann zu diesem Zeitpunkt seine Restschuld minimieren und einen neuen Zinssatz verhandeln. Auch bei einem Wechsel des Kreditinstituts und damit einer Kündigung des Vertrags ist eine Reduzierung des Darlehens möglich. Darlehen mit variablem Zinssatz sehen Sondertilgungen meist standardmäßig vor.

Im Anschluss an die Sondertilgung kann der Darlehensnehmer entscheiden, ob er die übrigen Raten in der zu Beginn vereinbarten Laufzeit zahlt, also niedrigere monatliche Kosten hat, oder die Höhe der Raten beibehält und damit das Hypothekendarlehen schneller vollständig tilgt.

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Hohe Tilgungsrate und Sondertilgungen: Vor- und Nachteile auf einen Blick

Sondertilgungen

Vorteile

Nachteile

  • Es gibt immer mehr Darlehensverträge mit kostenloser Sondertilgungsoption.
  • Sondertilgungen senken nicht nur die Restschuld, sondern auch die gesamten Zinszahlungen während der Laufzeit.
  • Die Sondertilgungsoption ist nur eine optionale, keine verpflichtende Zahlung. Das heißt: Sollten Sie zum Zeitpunkt der Sondertilgungsoption keine zusätzliche Zahlung leisten können, müssen Sie dies auch nicht.
  • Es kommt immer wieder vor, dass Banken Sondertilgungsoptionen nur gegen einen Zinsaufschlag auf den Sollzins einräumen.
  • Wenn ein Darlehensnehmer eine Sondertilgungsoption gegen einen Zinsaufschlag vereinbart hat, diese Option aber – aus welchen Gründen auch immer – nicht nutzt, entstehen unnötige Mehrkosten.

 

Hohe Tilgungsrate

Vorteile

Nachteile

  • Die Finanzierung ist gut planbar.
  • Hohe Tilgungsraten sind effektiver als Sondertilgungen, wenn es darum geht, die Restschuld zu senken.
  • In Niedrigzinsphasen führt ein höherer Tilgungssatz nicht unbedingt zu wesentlich höheren monatlichen Monatsraten.
  • Änderung der Tilgungskonditionen, beispielsweise weil Liquiditätsengpässe auftreten, sind während der Zinsbindung meist nur gegen Zinsaufschläge möglich.
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